Cassazione Civile, Sentenza n. 10869/2023 del 24/04/2023

Esito

La controversia

La Cooperativa impugnava la sentenza che aveva accolto l'azione di reintegrazione nel possesso promossa dall'amministratore del Condominio per l'occupazione e la trasformazione di area comune (installazione di cantiere e scavi per la realizzazione di un'autorimessa sotterranea pluripiano), deducendo l'assenza di spoglio (mancanza di violenza o clandestinità e di animus spoliandi), la sussistenza di delibere assembleari che avrebbero autorizzato l'intervento e il consenso dei condomini, nonché vizi processuali relativi alla legittimazione dell'amministratore e alla proposizione della domanda risarcitoria.

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso della Cooperativa e confermato la sentenza della Corte d'appello che aveva rigettato l'appello della Cooperativa e aveva ritenuto integrato lo spoglio. La Corte di legittimità ha ritenuto infondati o inammissibili i motivi dedotti: ha affermato la legittimazione dell'amministratore (anche giudiziario) ad agire in via possessoria e a chiedere il risarcimento dei danni connessi allo spoglio senza autorizzazione assembleare; ha ritenuto che la delibera richiamata non autorizzasse l'occupazione e i lavori a favore della Cooperativa; ha considerato l'installazione stabile del cantiere e gli scavi come spoglio caratterizzato dalla violenza (intesa come atto contro la volontà del possessore) e dall'animus spoliandi; ha confermato la possibilità di proporre la domanda risarcitoria nella fase meritoria del procedimento possessorio; ha inoltre rigettato le eccezioni processuali della Cooperativa relative alla procura e ad altri vizi formali. Il ricorso è stato dunque respinto e le spese liquidate a favore della controparte.

Norme richiamate

• art. 703 c.p.c.

  Disciplina il procedimento possessorio; in particolare qui l'azione possessoria è stata esperita ai sensi di tale norma e la fase meritoria è stata ritenuta idonea a conoscere anche della domanda risarcitoria connessa allo spoglio.

• art. 1120 c.c.

  Richiama il divieto di modificare la destinazione delle parti comuni senza l'autorizzazione prevista; la Corte ha ritenuto che la Cooperativa avesse utilizzato aree di proprietà condominiale in violazione del principio.

• art. 1130 n.4 c.c.

  Attribuisce all'amministratore il potere di compiere atti conservativi sulle parti comuni; la Corte ha stabilito che rientrano tra le sue attribuzioni le azioni possessorie e le connesse azioni risarcitorie per danni alle parti comuni, senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare.

• art. 1131 c.c.

  Riferito alla rappresentanza dell'amministratore e all'esercizio di azioni relative alle parti comuni; la Corte ha equiparato lo spoglio compiuto da terzi alla sottrazione da parte di condomini e riconosciuto la legittimazione dell'amministratore a tutelare le parti comuni.

• art. 1168 c.c.

  Norma sulla reintegrazione nel possesso; la Corte l'ha applicata riconoscendo che gli scavi e l'installazione del cantiere senza autorizzazione integrano gli estremi dello spoglio esperibile con l'azione di reintegrazione.

• legge n. 122/1989, art. 9

  legge n. 122/1989, art. 9, comma 3

  Norma che disciplina le autorimesse condominiali e le maggioranze assembleari necessarie per interventi; la Corte ha osservato che la delibera richiamata non costituiva una autorizzazione puntuale e non sostituiva il necessario titolo per l'occupazione dell'area da parte della Cooperativa.

• art. 1117 e art. 840 c.c.

  art. 1117 e art. 840 c.c.

  Principio che il sottosuolo non destinato a proprietà esclusiva è parte comune; la Corte ha affermato che lo scavo del sottosuolo comune senza titolo può determinare spossessamento della cosa comune.

• art. 1102 c.c.

  Regola l'uso della cosa comune da parte dei comproprietari; la Corte ha richiamato il divieto di alterare la destinazione della parte comune in danno degli altri condomini.

• art. 83 c.p.c.

  Norma sulle forme della procura; la Corte ha precisato che, nei giudizi di cassazione instaurati prima del 4 luglio 2009, la procura va resa nei modi previsti e che non è ammissibile la nomina del difensore in calce ad atti diversi dal ricorso/controricorso.

• art. 132 c.p.c. e disp. att. art. 118

  art. 132 c.p.c.; disposizione attuativa art. 118 disp. att. c.p.c.

  Principi di motivazione del provvedimento giurisdizionale; la Corte ha ritenuto che, pur sintetica, la motivazione della Corte d'appello fosse sufficiente a rendere percepibile il percorso logico della decisione.

Massime di principio

• L'amministratore di condominio è legittimato, anche senza preventiva autorizzazione assembleare, a promuovere azioni possessorie (reintegrazione) e le connesse azioni risarcitorie per danni alle parti comuni, in quanto atti conservativi rientranti nelle sue attribuzioni ex art. 1130 n.4 c.c.
• L'occupazione e la trasformazione di aree comuni (anche tramite installazione di cantiere e scavi per un'autorimessa sotterranea) senza un titolo o una delibera che conceda espressamente la detenzione e i lavori può integrare lo spoglio: la violenza dello spoglio si configura anche quando l'atto è effettuato contro la volontà (espressa o presunta) del possessore, senza necessità di forza fisica.
• Perché il consenso del condominio scrimini l'occupazione/trasformazione è richiesta una manifestazione univoca e concludente della volontà del possessore; mere delibere generiche che attestino la possibilità di realizzare parcheggi non bastano a legittimare l'acquisizione della detenzione da parte di terzi.
• La domanda risarcitoria connessa allo spoglio può essere proposta dall'amministratore e va esaminata nella fase di merito del procedimento possessorio; non è necessariamente tardiva se introdotta prima dell'apertura del merito possessorio.
• In Cassazione, nelle cause anteriori alle modifiche del 2009, la procura speciale deve rispettare le forme previste dall'art. 83 c.p.c.; nomine o procure depositate in calce ad atti diversi dal ricorso/controricorso possono essere inammissibili.
• L'installazione temporanea di un cantiere può costituire spoglio se l'occupazione è idonea a produrre una privazione duratura e apprezzabile del godimento comune; non è necessario che la privazione sia definitiva.