Cassazione Civile, Ordinanza n. 21497/2024 del 31/07/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita immobiliare stipulato nel 1989, con successiva scrittura integrativa del 1990. Il promittente venditore ha agito nel 2007 davanti al tribunale per ottenere l’accertamento negativo del diritto della controparte di chiedere l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., sostenendo che tale diritto fosse prescritto; ha anche domandato il risarcimento del danno. Il promissario acquirente ha resistito proponendo domanda riconvenzionale di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., oltre a risarcimento del danno per inadempimento e responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. Il tribunale ha accolto le riconvenzionali; la corte d’appello ha confermato, salvo il rigetto della domanda ex art. 96 c.p.c. In cassazione il venditore ha dedotto, con un solo motivo, omesso esame dei preliminari e violazione degli artt. 2935, 2932, 1322, 1353, 1183, 1184 c.c. e art. 11 disp. prel. c.c., lamentando che la corte territoriale avesse erroneamente letto la clausola negoziale come se il rilascio del certificato di agibilità fosse una condizione dell’obbligo di stipulare il definitivo, così sostituendo d’ufficio una condizione sospensiva a un obbligo contrattuale posto a carico del venditore di procurare la documentazione necessaria. Secondo il ricorrente, il diritto di agire ex art. 2932 c.c. o di chiedere la fissazione di un termine ex art. 1183 c.c. era esercitabile immediatamente e, quindi, il termine di prescrizione decorreva dalla conclusione del preliminare.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il motivo di ricorso. Ha censurato la sentenza d’appello perché aveva attribuito alla clausola un significato non emergente dal testo, trasformando d’ufficio un obbligo del venditore di procurare la documentazione necessaria in una condizione sospensiva dell’azione ex art. 2932 c.c. Ha osservato che la clausola non menzionava, espressamente o implicitamente, un meccanismo condizionale e che la corte territoriale non aveva chiarito se avesse inteso il rilascio del certificato come condizione sospensiva o termine iniziale, pur traendone comunque la conclusione che il termine decennale di prescrizione decorresse dal rilascio del certificato. La Cassazione ha invece ritenuto che il promissario acquirente avrebbe potuto agire subito per ottenere la fissazione del termine ex art. 1183 c.c. oppure esercitare direttamente l’azione ex art. 2932 c.c. entro il termine ordinario di prescrizione decorrente dal preliminare, con la conseguenza che la decisione impugnata violava l’art. 2935 c.c. Il ricorso è stato quindi accolto, la sentenza cassata in relazione al motivo accolto e la causa rinviata alla Corte d’appello di Salerno in diversa composizione anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  esecuzione specifica del contratto preliminare

  L’azione di esecuzione in forma specifica è esercitabile entro il termine di prescrizione ordinario decorrente, in assenza di diversa pattuizione rilevante, dalla conclusione del preliminare; non può essere esclusa sulla base di una condizione non espressamente prevista dalla clausola negoziale.

• art. 2935 c.c.

  La prescrizione decorre dal momento in cui il diritto può essere fatto valere; se il creditore poteva immediatamente attivarsi per chiedere la fissazione del termine o per agire ex art. 2932 c.c., il dies a quo non può essere differito al rilascio di un certificato non configurato come condizione contrattuale.

• art. 1322 c.c.

  L’assetto negoziale deve essere ricostruito nel rispetto dell’autonomia privata, senza introdurre d’ufficio elementi condizionali non desumibili dal testo.

• art. 1353 c.c.

  La condizione negoziale richiede una previsione espressa o comunque univocamente desumibile; non può essere presunta quando il contratto imponga soltanto un obbligo di cooperazione/documentazione.

• art. 1183 c.c.

  In presenza di un’obbligazione senza termine determinato, il creditore può chiedere al giudice la fissazione del termine di adempimento; tale facoltà rileva ai fini della decorrenza della prescrizione del diritto sostanziale.

• art. 1184 c.c.

  Richiamato nel quadro delle norme sulla determinazione del tempo dell’adempimento, ma la decisione valorizza soprattutto la possibilità di chiedere la fissazione giudiziale del termine.

• art. 11 disp. prel. c.c.

  È richiamato nel motivo di ricorso per escludere una lettura della clausola che attribuisca effetti non consentiti da una disposizione negoziale anteriore.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  Il ricorrente denuncia l’omesso esame dei contratti preliminari come fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti.

• art. 96 c.p.c.

  La domanda di responsabilità aggravata proposta in primo grado è stata rigettata in appello; tale capo non è oggetto dell’accoglimento in cassazione.

Massime di principio

• Quando il contratto preliminare prevede a carico del promittente venditore un obbligo di procurare documentazione necessaria al rogito, tale clausola non può essere automaticamente qualificata come condizione sospensiva dell’azione ex art. 2932 c.c. se il testo non lo indica in modo espresso o univoco.
• Ai fini della prescrizione del diritto di ottenere l’esecuzione in forma specifica del preliminare, il dies a quo coincide con il momento in cui il diritto può essere fatto valere; se il creditore poteva chiedere subito la fissazione di un termine per l’adempimento ex art. 1183 c.c. o agire ex art. 2932 c.c., la decorrenza non può essere spostata da un evento non pattuito come condizione.
• Il giudice di merito non può sostituire d’ufficio alla previsione contrattuale un meccanismo condizionale non desumibile dal testo, soprattutto quando tale operazione incida sulla decorrenza della prescrizione e sull’azionabilità del diritto.
• Nella domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare, la facoltà di chiedere la fissazione giudiziale del termine per la stipula è rilevante ai fini della verifica della prescrizione del diritto sostanziale.

Come è indicizzato