Cassazione Civile, Ordinanza n. 19576/2021 del 09/07/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla domanda di usucapione proposta da due soggetti per ottenere l'accertamento dell'acquisto di un appartamento sito in Salve, da loro asseritamente posseduto uti domini per oltre vent'anni, a partire dall'agosto 1985. Il convenuto costituito contestava che la loro disponibilità dell'immobile fosse possesso utile all'usucapione, sostenendo che derivasse da un contratto preliminare di vendita e quindi da una detenzione qualificata, non da possesso, salvo interversione mai avvenuta. Il tribunale aveva accolto la domanda; la corte d'appello aveva confermato, rilevando che il preliminare non prevedeva la consegna anticipata ma ritenendo comunque infondata la tesi difensiva. In cassazione il ricorrente ha proposto quattro motivi: (1) violazione dell'art. 115 c.p.c. e omesso esame di fatto decisivo, lamentando che la corte territoriale non aveva considerato l'allegazione degli stessi attori circa la consegna del bene in forza del compromesso; (2) violazione degli artt. 1140 e 1158 c.c., assumendo che il promissario acquirente immesso nel bene in forza del preliminare è detentore qualificato e non possessore; (3) violazione dell'art. 115 c.p.c. e omesso esame di fatti decisivi, per non avere la corte considerato elementi contrari al possesso addotti dal convenuto e per avere attribuito rilievo a deduzioni nuove in appello; (4) violazione degli artt. 1165 e 2644 c.c. e omesso esame di fatto decisivo, deducendo che atti quali il pagamento di imposte e bollette e l'invito a non modificare l'immobile integrassero riconoscimento dell'altrui diritto e dunque interruzione dell'usucapione.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo, assorbendo gli altri. Ha affermato il principio per cui, nel contratto preliminare di vendita, quando sia convenuta o comunque derivi la consegna del bene prima del definitivo, la disponibilità del promissario acquirente non ha natura di possesso ma di detenzione qualificata, in quanto riconducibile a un comodato funzionalmente collegato al preliminare e produttivo di effetti obbligatori; per l'usucapione è necessario un successivo atto di interversione del possesso nei modi di legge. Tuttavia, la Corte ha censurato la sentenza impugnata perché la corte d'appello non aveva esaminato il fatto decisivo, dedotto dagli stessi attori, del collegamento causale tra la consegna dell'immobile e il preliminare. Per questo ha cassato la sentenza con rinvio alla corte d'appello di Lecce in diversa composizione, che dovrà riesaminare la causa e provvedere anche sulle spese.

Norme richiamate

• art. 115 c.p.c.

  la doglianza è stata prospettata come omesso esame di fatti decisivi e come violazione del principio di disponibilità della prova; la Corte non ha fondato la decisione su questa norma se non per dichiarare assorbite le ulteriori censure

• art. 1140 c.c.

  richiamato per distinguere il possesso dalla detenzione qualificata del promissario acquirente immesso nel bene in forza del preliminare

• art. 1158 c.c.

  richiamato quale norma sull'usucapione, non integrabile dalla mera detenzione qualificata

• art. 1141 c.c.

  la detenzione può mutare in possesso solo mediante interversione nei modi previsti dalla norma

• art. 1165 c.c.

  richiamato dal ricorrente in relazione alle cause di interruzione e al rinvio alle norme sull'usucapione

• art. 2644 c.c.

  richiamato dal ricorrente ma non decisivo nella soluzione adottata

• art. 369, comma 1, c.p.c.

  la Corte ha escluso l'improcedibilità perché il ricorso, pur privo della relata di notificazione della sentenza, era stato notificato entro sessanta giorni dalla pubblicazione

• art. 369, comma 2, n. 2, c.p.c.

  la mancanza della copia autentica della sentenza con la relata di notificazione non comporta improcedibilità quando risulta comunque la tempestività del ricorso

• art. 325, comma 2, c.p.c.

  termine di sessanta giorni per l'impugnazione richiamato per verificare la tempestività del ricorso

Massime di principio

• Nel giudizio di usucapione, il promissario acquirente che ottenga la disponibilità dell'immobile in forza di un contratto preliminare, o di un accordo ad esso funzionalmente collegato, non è normalmente possessore ma detentore qualificato, perché la relazione con la cosa deriva da un titolo obbligatorio e non dall'esercizio di un diritto reale.
• La detenzione qualificata non è di per sé idonea a fondare l'usucapione: occorre la prova di una chiara interversione del possesso, compiuta con atti materiali univoci e oppositivi nei confronti del proprietario.
• Quando la parte alleghi che l'immobile è stato consegnato in esecuzione del preliminare, il giudice di merito deve esaminare il fatto storico del collegamento tra consegna e titolo negoziale; l'omesso esame di tale circostanza, se decisiva, può determinare la cassazione della decisione.
• Ai fini della procedibilità del ricorso per cassazione, la mancata produzione della relata di notificazione della sentenza impugnata non determina improcedibilità se dalla documentazione comunque versata in atti risulta la tempestiva notificazione del ricorso entro il termine breve di impugnazione.
• Nel rapporto tra preliminare e consegna anticipata del bene, la consegna può essere giuridicamente letta come disponibilità fondata su un comodato funzionalmente collegato al preliminare, con conseguente esclusione della presunzione di possesso utile ad usucapionem.

Come è indicizzato