Cassazione Civile, Ordinanza n. 19569/2021 del 09/07/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita immobiliare concluso per un appartamento in costruzione, con versamento di una caparra confirmatoria e consegna anticipata del bene al promissario acquirente. Il promissario acquirente agiva chiedendo la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore e la restituzione del doppio della caparra, deducendo ritardi nella stipula del definitivo e la mancata messa a disposizione della documentazione necessaria al rogito. Il promittente venditore si costituiva contestando la domanda e proponeva riconvenzionale per l'esecuzione in forma specifica del preliminare; subordinatamente, in caso di risoluzione, domandava il rilascio dell'immobile e il risarcimento per l'occupazione abusiva. Il Tribunale accoglieva la domanda principale e pronunciava la risoluzione del preliminare per inadempimento del venditore, con condanna alla restituzione della caparra; disponeva anche il rilascio dell'immobile e la restituzione di una somma per opere aggiuntive. In appello, il promittente venditore modificava la propria prospettazione chiedendo a sua volta la risoluzione del contratto. La Corte d'appello riteneva che l'inadempimento del venditore non fosse di gravità tale da giustificare la risoluzione richiesta dal promissario, e che neppure il venditore potesse ottenere la risoluzione per mancanza di un inadempimento dell'altra parte; tuttavia confermava la risoluzione già pronunciata dal primo giudice, sul rilievo che nessuna delle parti intendeva conseguire l'esecuzione del contratto. La Corte territoriale negava però gli effetti retroattivi della risoluzione rispetto al momento della domanda, escludendo così l'indennità per il godimento anticipato dell'immobile. In cassazione il promittente venditore censurava tale ultima statuizione, deducendo violazione degli artt. 1453 e 1458 c.c. e sostenendo che, in presenza di contrapposte domande di risoluzione entrambe ritenute infondate, andassero comunque applicati gli effetti restitutori tipici della risoluzione; il promissario acquirente proponeva ricorso incidentale lamentando la valutazione di scarsa importanza dell'inadempimento del venditore.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso principale del promittente venditore, cassando la sentenza impugnata limitatamente alla parte in cui aveva escluso gli effetti restitutori della risoluzione e aveva negato al venditore le conseguenze derivanti dalla consegna anticipata dell'immobile. Ha rigettato invece il ricorso incidentale del promissario acquirente, ritenendo incensurabile in sede di legittimità la valutazione di merito sulla scarsa importanza dell'inadempimento del venditore, sorretta da motivazione adeguata. La causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Palermo in diversa composizione, che dovrà rivalutare le pretese restitutorie del venditore applicando i principi sull'efficacia della risoluzione e sulla ripetizione delle prestazioni prive di causa; è stata inoltre demandata al giudice di rinvio la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione. È stato altresì dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente incidentale, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1453 c.c.

  In presenza di reciproche domande di risoluzione fondate sull'altrui inadempimento, se il giudice accerta l'inesistenza dei singoli addebiti non può pronunciare la risoluzione per colpa di una parte, ma deve comunque prendere atto della scelta delle parti di sciogliere il rapporto e regolare gli effetti conseguenti secondo la disciplina della risoluzione.

• art. 1458 c.c.

  La risoluzione per inadempimento comporta la retroattività degli effetti e fa sorgere gli obblighi restitutori delle prestazioni eseguite e prive di causa; tale regola opera anche rispetto al preliminare con consegna anticipata del bene.

• art. 2033 c.c.

  Le prestazioni eseguite in base a un rapporto risolto, rimaste prive di giustificazione causale, sono soggette alla ripetizione dell'indebito.

• art. 1460 c.c.

  Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il definitivo può essere giustificato dall'inadempimento dell'altra parte, pur senza necessariamente integrare un inadempimento di gravità tale da fondare la risoluzione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Ricorrono i presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte del ricorrente incidentale, se dovuto.

Massime di principio

• Quando entrambe le parti di un contratto chiedono la risoluzione imputando all'altra l'inadempimento, il giudice, ove escluda la fondatezza dei singoli addebiti, deve comunque regolare la vicenda alla luce dell'esigenza di scioglimento del vincolo e applicare gli effetti conseguenti alla risoluzione.
• La risoluzione per inadempimento determina, di regola, la restituzione delle prestazioni già eseguite perché prive di causa giustificativa, con applicazione dei principi sulla ripetizione dell'indebito; ciò vale anche se il bene promesso è stato consegnato anticipatamente al promissario acquirente.
• Nel preliminare di vendita immobiliare con consegna anticipata del bene, il promissario acquirente che abbia goduto dell'immobile deve restituirlo e corrispondere i frutti o il valore del godimento anticipato, indipendentemente da quale parte sia ritenuta inadempiente.
• La valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione è apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e non è censurabile in cassazione se sorretto da motivazione logica e giuridicamente corretta.

Come è indicizzato