Cassazione Civile, Ordinanza n. 29482/2025 del 07/11/2025

Esito

La controversia

La lite nasce da un contratto preliminare di vendita di un immobile ad uso autorimessa, concluso per il prezzo di euro 20.000, con versamento di euro 15.000 a titolo di caparra confirmatoria. Il promissario acquirente ha agito chiedendo inizialmente l'esecuzione del preliminare in forma specifica o comunque il trasferimento del bene, deducendo l'inadempimento della promittente venditrice per la presenza di formalità pregiudizievoli gravanti sul box (trascrizione di una domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. e della relativa sentenza traslativa). Nel corso del giudizio, dopo consulenza tecnica d'ufficio, ha modificato la domanda chiedendo la risoluzione del contratto e la restituzione del doppio della caparra confirmatoria. Il Tribunale ha accolto la domanda come mutata, dichiarando la risoluzione del preliminare e condannando la venditrice al pagamento di euro 30.000, oltre alla manleva del notaio chiamato in causa. In appello il terzo chiamato ha censurato, tra l'altro, l'irrilevanza delle trascrizioni, la mancanza di specifica domanda di recesso e l'inammissibilità della condanna del notaio per il doppio della caparra. La Corte d'appello ha riformato parzialmente la decisione: ha confermato la risoluzione del preliminare per inadempimento, ma ha condannato la venditrice a restituire soltanto euro 15.000, non il doppio della caparra, ritenendo che la domanda fosse da qualificare come risoluzione ex art. 1453 c.c. e non come recesso ex art. 1385 c.c. Il ricorrente per cassazione ha dedotto violazione degli artt. 1385 e 1453 c.c., omesso esame di un fatto decisivo e omessa pronuncia, sostenendo che la richiesta del doppio della caparra implicava comunque l'esercizio del recesso, indipendentemente dal nomen iuris usato, e che la corte territoriale aveva dato rilievo solo alla formula "risoluzione" trascurando il petitum sostanziale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo che la corte di merito non si sia attenuta al consolidato principio secondo cui la domanda volta ad ottenere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria, anche se formalmente formulata come domanda di "risoluzione", deve essere qualificata in sostanza come esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 c.c., quando la pretesa di caducazione del contratto sia accompagnata dalla richiesta della sanzione tipica della caparra. Di conseguenza ha cassato la sentenza impugnata limitatamente al motivo accolto e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Torino in diversa composizione, affinché riesamini la domanda alla luce del principio di diritto enunciato e provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità. I restanti motivi sono stati dichiarati assorbiti, il secondo e il terzo per effetto dell'accoglimento del motivo pregiudiziale e il quarto per l'effetto espansivo interno sulle spese di lite.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  secondo comma; terzo comma

  La domanda di ritenzione della caparra o di esazione del doppio integra, in sostanza, l'esercizio del diritto potestativo di recesso, che opera come ipotesi di risoluzione ex lege e presuppone l'inadempimento della controparte; se invece si chiede anche il risarcimento del danno ulteriore, la domanda si colloca nell'ambito della risoluzione per inadempimento.

• art. 1453 c.c.

  La domanda di risoluzione per inadempimento presuppone l'opzione per la risoluzione giudiziale e il risarcimento del danno secondo le regole generali, con prova del danno subito.

• art. 1223 c.c.

  È richiamato come parametro per il risarcimento del danno conseguente alla risoluzione, quando non si agisce con il meccanismo tipico della caparra confirmatoria.

• art. 2932 c.c.

  È menzionato solo per descrivere la formalità pregiudizievole trascritta sul bene, oggetto della controversia originaria.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro del motivo di ricorso per violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  È il parametro del motivo di ricorso per omesso esame di un fatto decisivo.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  È il parametro dei motivi relativi a omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c.

• art. 112 c.p.c.

  È richiamato per denunciare l'omessa pronuncia su censure di appello e sull'appello incidentale.

• art. 336, primo comma, c.p.c.

  È richiamato per affermare l'effetto espansivo interno della cassazione sul capo delle spese di lite.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  È richiamato per la trattazione camerale del ricorso.

Massime di principio

• Quando alla domanda di caducazione del contratto si accompagna la richiesta di ritenzione della caparra confirmatoria o di pagamento del suo doppio, la qualificazione corretta non dipende dal nomen iuris utilizzato dalla parte, ma dal contenuto sostanziale della pretesa: la domanda va letta come esercizio implicito del recesso ex art. 1385 c.c.
• Il recesso previsto dall'art. 1385 c.c. costituisce una forma di risoluzione stragiudiziale ex lege, fondata sull'inadempimento della controparte e finalizzata alla liquidazione forfettaria del danno mediante la caparra confirmatoria.
• Se la parte non inadempiente chiede, oltre alla caducazione del contratto, anche il risarcimento del danno ulteriore, la tutela non è più quella tipica della caparra confirmatoria, ma quella della risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c., con applicazione delle regole generali sul danno.
• Il giudice di merito deve interpretare la domanda avendo riguardo soprattutto al petitum sostanziale e alla funzione concreta della richiesta di pagamento del doppio della caparra, non alla sola formula utilizzata nell'atto introduttivo.
• L'accoglimento di un motivo di ricorso che investe la corretta qualificazione della domanda può travolgere, per effetto espansivo interno, anche la statuizione sulle spese di lite, imponendo al giudice del rinvio una nuova regolazione complessiva.

Come è indicizzato