Cassazione Civile, Ordinanza n. 22857/2026 del 07/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da due delibere assembleari del condominio: la prima del 19 febbraio 2009, che deliberava la recinzione dell’edificio condominiale, e la seconda del 28 febbraio 2011, che approvava la realizzazione di un cancello a delimitazione del lato di ingresso, in attesa di una più ampia recinzione, per ragioni di sicurezza e decoro. La società proprietaria di un’unità commerciale nel complesso impugnava entrambe le delibere davanti al Tribunale di Roma chiedendone la nullità o, in subordine, l’annullamento, sostenendo che la chiusura del portico comune integrasse un’innovazione vietata dall’art. 1120 c.c. e incidesse negativamente sul godimento della propria proprietà esclusiva e sulla fruibilità dell’accesso commerciale. Il Tribunale accoglieva la domanda, ma la Corte d’appello riformava la decisione e rigettava le impugnazioni, ritenendo che la recinzione non alterasse in modo sostanziale la destinazione del bene comune, poiché gli accessi restavano aperti nelle ore diurne e nei periodi di attività dell’esercizio commerciale. Con il ricorso per cassazione la società deduceva: 1) violazione dell’art. 112 c.p.c., per avere il giudice di primo grado rilevato d’ufficio una lesione del decoro architettonico non dedotta in causa, incorrendo in ultrapetizione; 2) violazione dell’art. 1120, ultimo comma, c.c., sostenendo che la delimitazione del portico costituisse innovazione vietata e che l’eventuale autorizzazione amministrativa fosse irrilevante; 3) omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5, c.p.c., per non avere la Corte territoriale verificato la reale sussistenza delle ragioni di sicurezza e decoro poste a base della delibera. La Cassazione ha respinto tutti e tre i motivi.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondata la censura di ultrapetizione, perché la domanda proposta in primo grado riguardava la lesione della proprietà individuale, mentre la lesione del decoro architettonico costituisce questione diversa, relativa alle parti comuni, non automaticamente devoluta con la mera impugnazione della delibera. Ha poi escluso che la recinzione del portico integrasse un’innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120, ultimo comma, c.c., osservando che, secondo gli accertamenti di merito, la misura non alterava la destinazione originaria della cosa comune né ne rendeva impossibile l’uso, poiché il portico restava aperto negli orari di esercizio dell’attività commerciale e chiuso solo di notte e nei giorni festivi. È stato inoltre ribadito che l’autorizzazione amministrativa non incide sulla legittimità civilistica della delibera condominiale. Infine, è stato escluso l’omesso esame decisivo, perché la Corte d’appello, quale giudice di revisione della decisione di primo grado, poteva autonomamente rivalutare il compendio istruttorio e non era onerata di un nuovo approfondimento istruttorio, mentre l’onere di provare l’illegittimità della delibera gravava sulla parte che la impugnava. La società ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  il giudice non può pronunciarsi su una causa petendi diversa da quella dedotta; la lesione del decoro architettonico non può essere rilevata se l’impugnazione era fondata solo sulla lesione della proprietà esclusiva.

• art. 1120 c.c.

  sono vietate solo le innovazioni che pregiudicano stabilità, sicurezza, decoro o rendono inservibili parti comuni; la recinzione del portico non è innovazione vietata se non altera sostanzialmente destinazione e uso del bene comune.

• art. 1117 c.c.

  richiamato per individuare il rapporto tra beni comuni e unità in proprietà esclusiva, nei casi di collegamento strumentale o funzionale.

• art. 1136 c.c.

  richiamato per le maggioranze necessarie negli atti di ordinaria amministrazione e per il confronto con la disciplina delle innovazioni.

• art. 345 c.p.c.

  in appello non è sempre necessaria una nuova istruzione: il giudice del gravame può rivalutare il materiale probatorio già acquisito.

• art. 360 c.p.c.

  il sindacato di legittimità sull’omesso esame è circoscritto all’assenza di esame di un fatto decisivo, non alla mera richiesta di nuova valutazione delle prove.

• art. 132 c.p.c.

  richiamato come parametro del vizio motivazionale denunciabile in cassazione.

• art. 13 del D.P.R. n. 115 del 2002

  comma 1-quater e comma 1-bis

  in caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• In tema di impugnazione delle delibere condominiali, il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato impedisce di fondare l’invalidità dell’atto su un motivo diverso da quello effettivamente dedotto, quando la nuova ragione di invalidità riguarda un distinto bene giuridico o un diverso pregiudizio.
• La nozione di innovazione vietata ex art. 1120 c.c. va riferita alle sole modifiche che alterano in modo sostanziale la destinazione originaria o la funzionalità della cosa comune; non ogni modifica materiale del bene comune è un’innovazione vietata.
• La legittimità della delibera condominiale va valutata sul piano civilistico in base ai diritti dei partecipanti e ai limiti posti dalla disciplina del condominio; un’eventuale autorizzazione amministrativa dell’opera non esclude né sana l’eventuale lesione delle posizioni soggettive degli altri condomini.
• Nel giudizio di appello, il giudice può riesaminare autonomamente il compendio probatorio già acquisito senza essere obbligato a disporre nuova istruzione, salvo che ciò sia necessario ai fini della revisione critica della sentenza impugnata.
• In tema di impugnazione di delibere assembleari condominiali, incombe sull’attore l’onere di provare l’illegittimità della deliberazione contestata; non grava sul condominio un onere generale di dimostrare in positivo le ragioni di opportunità o convenienza che hanno sorretto la decisione assembleare.

Come è indicizzato