Cassazione Civile, Ordinanza n. 08493/2025 del 31/03/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di affitto di ramo d'azienda destinato all'attività di ristorazione. La società affittuaria aveva comunicato il recesso e sosteneva di avere legittimamente rifiutato la restituzione del compendio aziendale alla concedente a causa delle condizioni in cui il ramo d'azienda era stato riconsegnato, dopo formale costituzione in mora. La concedente aveva invece chiesto il pagamento dei canoni maturati per il periodo luglio-settembre 2019, ottenendo decreto ingiuntivo. In opposizione, l'affittuaria deduceva l'insussistenza del credito, la legittimità del proprio rifiuto alla riconsegna, la rilevanza dei danni e degli ammanchi riscontrati anche sul ramo aziendale e non solo sull'immobile, nonché questioni relative all'escussione della fideiussione e alla chiamata del terzo proprietario dell'immobile. Il Tribunale revocava il decreto ingiuntivo ma accoglieva in parte la riconvenzionale; la Corte d'appello confermava. In cassazione la società ricorrente deduceva: 1) violazione degli artt. 1590, 1218 e 1227 c.c. e vizio di motivazione, lamentando che la Corte territoriale aveva valutato solo i danni all'immobile e non quelli al ramo d'azienda, così applicando in sostanza criteri propri della locazione e non dell'affitto d'azienda; 2) violazione dell'art. 1218 c.c., per avere ritenuto trascurabili i danni e quindi legittima l'escussione della fideiussione; 3) violazione del principio di non contestazione, con riferimento alla prova della rivalsa bancaria nei confronti della debitrice principale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo la motivazione della sentenza d'appello solo parziale e quindi apparente/mancante su un profilo essenziale: la Corte territoriale aveva considerato solo i vizi dell'immobile e non anche le risultanze della consulenza tecnica relative al compendio aziendale oggetto di affitto. Secondo la Cassazione, in un affitto di ramo d'azienda l'affittuario deve conservare tutte le componenti aziendali nello stato ricevuto e i costi di manutenzione/ripristino vanno valutati con riferimento anche alla funzionalità produttiva del ramo, non solo alla condizione dell'immobile. Il giudice del rinvio dovrà quindi riesaminare la vicenda e motivare nuovamente sulla legittimità del rifiuto di restituzione del ramo d'azienda e sulla rilevanza degli ammanchi e dei danni descritti nella consulenza tecnica. Il secondo e il terzo motivo sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Venezia in diversa composizione.

Norme richiamate

• art. 447 bis c.p.c.

  ricorso ai sensi dell’articolo 447 bis c.p.c.

  viene richiamato solo come rito dell'opposizione al decreto ingiuntivo nella materia locatizia/affini, senza specifiche statuizioni interpretative

• art. 1209 c.c.

  atto formale di costituzione in mora ai sensi dell’articolo 1209 c.c.

  richiamato quale atto con cui la parte opposta sosteneva di avere costituito in mora la concedente a ricevere la riconsegna dell'azienda

• art. 1590 c.c.

  violazione dell’articolo 1590, 1218 e 1227 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere che la riconsegna doveva essere valutata in relazione alla conservazione del bene/compendio ricevuto

• art. 1218 c.c.

  violazione l’articolo 1218 c.c.

  richiamato quale norma sulla responsabilità per inadempimento, invocata per contestare la valutazione dei danni e la conseguente debenza dei canoni e l'escussione della fideiussione

• art. 1227 c.c.

  violazione dell’articolo 1590, 1218 e 1227 c.c.

  richiamato nel primo motivo, senza autonoma specificazione nel testo

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  evocando, pur senza indicarla la norma dell’art. 132 n. 4 c.p.c.

  il deficit motivazionale viene ricondotto a motivazione apparente o mancante su un profilo decisivo

• art. 360, n. 3 c.p.c.

  ai sensi dell’articolo 360, n. 3 c.p.c.

  viene usato per denunciare violazioni di legge sostanziale

• art. 360, n. 4 c.p.c.

  ai sensi dell’articolo 360, n. 4

  viene usato per denunciare nullità della sentenza per motivazione apparente o mancante

• art. 360, n. 3 e n. 4 c.p.c.

  ai sensi dell’articolo 360, n. 3 e n. 4

  richiamo congiunto per la censura sul principio di non contestazione e sul vizio processuale correlato

Massime di principio

• Nel contratto di affitto di ramo d'azienda, l'obbligo dell'affittuario di conservare il compendio nella consistenza originaria riguarda tutte le componenti aziendali affidate, non solo l'immobile eventualmente strumentale all'esercizio dell'attività.
• La valutazione della gravità degli ammanchi o dei danni in un affitto di azienda non può essere effettuata applicando criteri propri della sola locazione immobiliare, ma deve considerare anche la funzionalità produttiva del ramo e i costi necessari al ripristino della sua attitudine economica.
• La motivazione è apparente o mancante quando il giudice di merito omette di esaminare un profilo decisivo già emerso dagli atti e dalla consulenza tecnica, pur richiamandolo nella propria esposizione.
• Quando il vizio di motivazione è dedotto ex art. 360, n. 4 c.p.c., la Cassazione può ravvisarlo sulla base della stessa sentenza impugnata se risulta l'omissione di una valutazione essenziale e non un semplice dissenso sul merito della prova.
• Se la sentenza di merito si fonda su una valutazione incompleta della consulenza tecnica, omettendo di esaminare una parte decisiva delle risultanze peritali, la decisione va cassata con rinvio per nuovo esame motivazionale.
• Gli ulteriori motivi di ricorso restano assorbiti quando l'accoglimento di un motivo comporta la cassazione della sentenza e impone un nuovo giudizio sul punto decisivo.

Come è indicizzato