Cassazione Civile, Ordinanza n. 36039/2023 del 27/12/2023

Esito

La controversia

La controversia riguarda un immobile sito in Agropoli. Due coniugi avevano agito in rivendicazione e per il rilascio dell'appartamento, sostenendo di averlo acquistato con atto notarile del 28 settembre 2005, in esecuzione di una precedente scrittura del 19 maggio 2001 qualificata come preliminare di vendita. La Corte d'appello aveva però ritenuto che la scrittura del 2001, in base al tenore complessivo e ai comportamenti successivi delle parti, avesse prodotto effetti reali e trasferito la proprietà alla promissaria acquirente originaria e al marito per metà ciascuno; aveva inoltre dichiarato nullo il rogito del 2005 per difetto di causa, ritenendo non provato il pagamento del prezzo. I ricorrenti hanno proposto quattro motivi: 1) violazione degli artt. 1351, 1376, 1470, 1362 e 1350 c.c., per avere la Corte territoriale trasformato un preliminare in contratto definitivo valorizzando indebitamente il comportamento successivo; 2) violazione degli artt. 1325, 1415 e 1362 c.c., per avere dichiarato la nullità del rogito per mancanza di causa sulla base del mancato prova del pagamento del prezzo, nonostante la dichiarazione contenuta nell'atto di avvenuto pagamento e la funzione della provvista per l'estinzione di un'ipoteca; 3) error in procedendo ex artt. 99 e 112 c.p.c., perché la Corte d'appello avrebbe pronunciato d'ufficio una nullità per mancanza di causa diversa da quella allegata dalla controparte; 4) violazione dell'art. 2909 c.c. e dell'art. 324 c.p.c., perché una statuizione del primo giudice sulla prevalenza della trascrizione dell'atto del 2005 non sarebbe stata impugnata e quindi sarebbe passata in giudicato.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo di ricorso, ha dichiarato assorbiti il terzo e il quarto, ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa ad altra sezione della Corte d'appello di Salerno, che dovrà riesaminare la qualificazione e interpretazione della scrittura del 19 maggio 2001 e, solo all'esito, le ulteriori questioni sulla validità ed effetti del rogito del 2005. Le spese del giudizio di legittimità sono state rimesse al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 1351 c.c.

  La forma scritta richiesta per il contratto preliminare impedisce che la modifica degli elementi essenziali del contratto avvenga oralmente o per fatti concludenti quando il rapporto è soggetto a forma ad substantiam.

• art. 1376 c.c.

  Richiamato nel quadro della qualificazione del contratto e degli effetti traslativi della compravendita.

• art. 1470 c.c.

  Richiamato come norma definitoria della vendita nel contesto della qualificazione dell'accordo.

• art. 1362 c.c.

  L'interpretazione deve ricercare la comune intenzione delle parti, ma il criterio letterale resta primario quando la lettera dell'accordo è chiara e univoca; il comportamento successivo può valere solo come elemento interpretativo dell'accordo, non per mutarne il contenuto già pattuito.

• art. 1350 c.c.

  Le modificazioni essenziali di un contratto soggetto a forma scritta non possono essere desunte da comportamenti concludenti incompatibili con la forma richiesta.

• art. 1325 c.c.

  La causa è elemento essenziale del contratto, ma il mancato pagamento del prezzo attiene all'adempimento e non alla sua esistenza.

• art. 1415 c.c.

  Richiamato nel secondo motivo di ricorso nel quadro delle censure sulla validità dell'atto.

• art. 99 c.p.c.

  Invocato come parametro della domanda e del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice non può pronunciare oltre i limiti della domanda; censurata la declaratoria officiosa di nullità per causa diversa da quella dedotta.

• art. 2909 c.c.

  Invocato per sostenere l'intervenuto giudicato su una statuizione del primo giudice.

• art. 324 c.p.c.

  Invocato per sostenere la formazione del giudicato interno sulla statuizione non impugnata.

• art. 384, comma 2, c.p.c.

  La cassazione con rinvio è disposta perché il giudice di merito dovrà compiere un nuovo esame interpretativo conforme ai principi di diritto enunciati.

• art. 385, comma 3, c.p.c.

  Le spese del giudizio di legittimità sono rimesse al giudice di rinvio.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indica la trattazione camerale del ricorso in Cassazione.

Massime di principio

• Nell'interpretazione di un contratto, il comportamento successivo delle parti può essere considerato solo come criterio di supporto per ricostruire la comune intenzione, ma non può essere utilizzato per attribuire all'accordo un contenuto diverso da quello desumibile dal testo negoziale, quando la lettera è chiara.
• Un contratto preliminare soggetto a forma scritta non può essere trasformato in contratto definitivo o modificato negli elementi essenziali per effetto di comportamenti concludenti successivi, essendo necessaria una nuova manifestazione di volontà conforme alla forma prescritta.
• La questione del mancato pagamento del prezzo in una vendita riguarda, di regola, l'adempimento del contratto e non l'esistenza della causa; la nullità per difetto di causa non può essere fondata solo sulla mancata prova dell'avvenuto pagamento.
• Prima di scrutinare la validità di un successivo atto traslativo occorre accertare, con corretta interpretazione del precedente accordo, se esso fosse effettivamente preliminare o definitivo, poiché da tale qualificazione dipendono gli effetti delle successive vicende negoziali.
• Il giudice non può introdurre d'ufficio una nullità fondata su un presupposto diverso da quello posto a base delle allegazioni e delle difese delle parti, dovendo rispettare i limiti del petitum e della causa petendi.

Come è indicizzato