Cassazione Civile, Ordinanza n. 16973/2024 del 20/06/2024

Esito

La controversia

Una società proprietaria di un immobile aveva conferito a una società di mediazione immobiliare, tramite il proprio rappresentante, l'incarico di reperire un acquirente per un prezzo minimo prestabilito. Dopo il rifiuto di una prima proposta di acquisto, l'operazione si era conclusa non con una vendita diretta dell'immobile, ma con la cessione dell'intero patrimonio sociale, coincidente di fatto con il bene immobile. La mediatrice e la sua amministratrice chiesero la provvigione a vari soggetti coinvolti nella vicenda; il tribunale rigettò la domanda ritenendo che l'affare concluso fosse ontologicamente diverso da quello oggetto dell'incarico. La corte d'appello, invece, ritenne sussistente il diritto alla provvigione almeno nei confronti dell'amministratore che aveva conferito l'incarico, valorizzando la continuità tra trattative e conclusione dell'operazione e la sostanziale identità economica del risultato finale. In cassazione il ricorrente dedusse: 1) nullità della motivazione ex art. 132 c.p.c. per un contrasto insanabile tra l'affermazione che l'incarico era stato conferito dalla società e la condanna personale del suo amministratore; 2) violazione degli artt. 1388 e 2475 c.c., sostenendo che gli effetti dell'incarico dovessero ricadere sulla società rappresentata e non sul rappresentante; 3) violazione dell'art. 1755 c.c., assumendo che mancasse il nesso causale tra l'opera del mediatore e l'affare concluso, poiché il negozio finale era diverso dalla vendita inizialmente prospettata.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo, ritenendo che la sentenza d'appello non avesse fornito una motivazione giuridicamente adeguata per superare lo schermo societario e per giustificare la condanna personale dell'amministratore, nonostante l'incarico fosse stato conferito dalla società rappresentata. Ha invece rigettato il terzo motivo, ribadendo che il diritto del mediatore alla provvigione sorge con la conclusione dell'affare e non richiede identità formale tra il contratto prospettato e quello poi effettivamente stipulato, essendo sufficiente il raggiungimento dello scopo economico perseguito dalle parti e il collegamento causale dell'intervento del mediatore con l'operazione conclusa. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio al giudice di merito per nuovo esame sulla debenza della provvigione e sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 132, co. 2, n. 4, c.p.c.

  La motivazione deve essere logicamente e giuridicamente apprezzabile; un contrasto interno o una giustificazione insufficiente possono integrare il vizio denunciato.

• art. 1388 c.c.

  Gli effetti degli atti compiuti dal rappresentante, nell'ambito dei suoi poteri, ricadono sul rappresentato; il rappresentante non è automaticamente obbligato in proprio per gli effetti dell'atto compiuto in nome altrui.

• art. 2475 c.c.

  Gli amministratori rappresentano la società e l'attività compiuta nell'esercizio della rappresentanza incide, in via ordinaria, sulla sfera giuridica della società.

• art. 1755 c.c.

  parla di “affare” e non di “contratto”

  Il diritto alla provvigione dipende dalla conclusione dell'affare, inteso in senso economico, e non dalla perfetta coincidenza formale tra il contratto inizialmente prospettato e quello poi stipulato.

Massime di principio

• Il diritto del mediatore alla provvigione nasce quando l'affare è concluso per effetto del suo intervento; non è necessaria l'identità formale del negozio finale rispetto a quello inizialmente ipotizzato, purché il risultato economico perseguito sia sostanzialmente lo stesso e vi sia continuità causale tra trattative e conclusione.
• Quando l'incarico di mediazione è conferito da una società, gli effetti dell'attività del rappresentante ricadono di regola sulla società rappresentata; la condanna personale dell'amministratore richiede una specifica base fattuale e giuridica idonea a superare lo schermo societario.
• Il superamento della personalità giuridica o dello schermo sociale non può essere affermato in modo apodittico: occorre una motivazione che dia conto degli elementi concreti da cui desumere un interesse personale dell'agente o un affidamento ingenerato nel terzo sulla disponibilità personale del bene.
• Ai fini della provvigione, rileva l'affare in senso economico e funzionale, non la forma giuridica prescelta dalle parti per realizzarlo.

Come è indicizzato