Cassazione Civile, Ordinanza n. 04309/2026 del 25/02/2026

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria aveva emesso avvisi di accertamento IRPEF per gli anni 2007 e 2008 nei confronti di un comproprietario, ritenendo imponibile una plusvalenza non dichiarata derivante dalla cessione onerosa di un bene descritto nell'atto notarile come terreno edificabile. Il contribuente aveva impugnato gli atti sostenendo che il bene ceduto non fosse un terreno edificabile, poiché sullo stesso insisteva già un fabbricato. La CTP aveva accolto i ricorsi e annullato gli avvisi; la CTR, pur con diversa motivazione, aveva confermato l'annullamento. Con il ricorso per cassazione l'Agenzia denunciava: 1) omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, n. 5, c.p.c.; 2) violazione e falsa applicazione dell'art. 67 TUIR e degli artt. 1325, 1372 e 2697 c.c., sostenendo che il giudice d'appello non avesse valorizzato gli elementi che avrebbero mostrato la reale causa in concreto della compravendita, diretta alla cessione di un'area edificabile, con conseguente tassabilità della plusvalenza.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondati entrambi i motivi. Ha osservato che la CTR non aveva omesso l'esame delle prove invocate dall'Ufficio, ma le aveva valutate e ritenute recessive rispetto ai dati decisivi desumibili dall'atto notarile, che descriveva l'oggetto come vendita di fabbricato con annesso terreno, e dalla circostanza pacifica che sull'area insistesse già un edificio. La Corte ha quindi ribadito l'orientamento secondo cui, ai fini dell'art. 67 TUIR, non è consentito riqualificare come cessione di terreno edificabile la vendita di un fabbricato solo perché il terreno residuo abbia capacità edificatoria o l'immobile sia poi demolito e ricostruito. Il ricorso è stato rigettato e l'Agenzia delle Entrate è stata condannata al pagamento delle spese di lite in favore del controricorrente; è stato altresì escluso l'applicarsi del contributo unificato aggiuntivo per le amministrazioni pubbliche ammesse alla prenotazione a debito.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  È stato richiamato come parametro del vizio di legittimità dedotto per omesso esame di fatti decisivi, ma la Corte ha escluso che la CTR avesse realmente omesso l'esame degli elementi probatori indicati dall'Ufficio.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È stato richiamato per la censura di violazione di legge; la Corte ha però escluso la violazione perché la decisione impugnata era conforme all'orientamento di legittimità.

• art. 67 del D.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR)

  La norma sulle plusvalenze non si applica alla cessione di un fabbricato già esistente, anche se l'area residua o l'operazione complessiva presentino profili di edificabilità o di successiva demolizione e ricostruzione.

• art. 1325 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la necessità di considerare la causa concreta del contratto; la Corte non ha accolto tale lettura perché, nel caso concreto, l'oggetto contrattuale risultava essere un fabbricato con terreno.

• art. 1372 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione agli effetti del contratto; la Corte ha ritenuto non superabile la qualificazione dell'atto come cessione di fabbricato con terreno.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato in tema di riparto dell'onere probatorio; la Corte ha ritenuto che l'Ufficio non avesse scalfito la ricostruzione del giudice di merito fondata sul contenuto dell'atto notarile e sulla preesistenza del fabbricato.

• art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte ha escluso l'applicazione dell'ulteriore contributo unificato perché la parte soccombente era un'Amministrazione pubblica difesa dall'Avvocatura dello Stato e ammessa alla prenotazione a debito.

Massime di principio

• Ai fini della tassazione delle plusvalenze ex art. 67 TUIR, la distinzione decisiva è tra cessione di terreno edificabile e cessione di fabbricato già esistente: non è ammesso creare un tertium genus fondato sulla futura demolizione o sulla residua capacità edificatoria del lotto.
• Se l'atto di vendita individua come oggetto un fabbricato con annesso terreno e sul bene insiste effettivamente un edificio, l'Amministrazione finanziaria non può riqualificare l'operazione come cessione di area edificabile solo perché l'immobile sia poi demolito e ricostruito.
• Il vizio di omesso esame di fatti decisivi non sussiste quando il giudice di merito abbia preso in considerazione gli elementi probatori dedotti e li abbia semplicemente ritenuti non decisivi o recessivi rispetto ad altri dati istruttori e documentali.
• La qualificazione fiscale dell'operazione deve rispettare il regime tipico previsto dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni, senza estensioni interpretative che alterino la tassazione prevista per ciascuna fattispecie.

Come è indicizzato