Cassazione Civile, Ordinanza n. 34471/2021 del 16/11/2021

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza della CTR che, in una controversia su avviso di accertamento relativo all'anno d'imposta 2005, aveva annullato la pretesa fiscale fondata sulla supposta omessa dichiarazione di una plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno edificabile. Il terreno era stato previamente rivalutato dal contribuente mediante perizia giurata e versamento dell'imposta sostitutiva ex art. 7 della L. n. 448 del 2001. Secondo l'Ufficio, se il prezzo di cessione era inferiore al valore rideterminato in perizia, tale rivalutazione non poteva operare e la plusvalenza doveva essere calcolata sul costo storico del bene, con recupero a tassazione della differenza. Il ricorso deduceva violazione degli artt. 7, comma 1, L. n. 448 del 2001 e 67 e 68 TUIR, sostenendo che la perizia fisserebbe solo un valore di riferimento minimo, non vincolante in caso di vendita a prezzo inferiore.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato l'unico motivo di ricorso. Richiamando il principio delle Sezioni Unite n. 2321 del 2020, ha affermato che la cessione del terreno a un corrispettivo inferiore rispetto al valore rideterminato in perizia non comporta la decadenza dal beneficio della rivalutazione né consente all'Amministrazione di rideterminare la plusvalenza secondo il valore storico del bene. Il valore rideterminato resta efficace come base per il regime fiscale prescelto dal contribuente; la sentenza della CTR, che aveva escluso la plusvalenza tassabile accertata dall'Ufficio sul valore originario, è stata quindi confermata. Il ricorso è stato rigettato, con condanna dell'Agenzia delle Entrate alle spese.

Norme richiamate

• art. 7, comma 1, L. 28 dicembre 2001, n. 448

  La rideterminazione del valore del terreno mediante perizia giurata e versamento dell'imposta sostitutiva consente al contribuente di assumere quel valore come base fiscale per la futura cessione, senza che la vendita a prezzo inferiore comporti decadenza automatica dal beneficio.

• art. 7, comma 6, L. 28 dicembre 2001, n. 448

  La rideterminazione del valore di acquisto costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, di registro, ipotecaria e catastale; ciò non equivale a un vincolo assoluto per il contribuente tale da far perdere il beneficio in caso di cessione a prezzo inferiore.

• art. 67 d.P.R. n. 917 del 1986

  Le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili o agricoli restano imponibili secondo le regole del TUIR, ma la rivalutazione ex L. n. 448/2001 incide sulla base di calcolo della plusvalenza.

• art. 68 d.P.R. n. 917 del 1986

  La determinazione della plusvalenza va effettuata secondo i criteri di legge, tenendo conto, quando validamente esercitata, della previa rideterminazione del valore del bene.

• art. 81 d.P.R. n. 917 del 1986

  Norma richiamata come previgente corrispondente dell'attuale art. 67 TUIR in tema di plusvalenze.

Massime di principio

• La rideterminazione del valore di un terreno mediante perizia giurata e imposta sostitutiva produce un effetto fiscale stabile: il contribuente non decade dal beneficio solo perché il prezzo di vendita successivo sia inferiore al valore periziato.
• Il valore rivalutato costituisce un riferimento minimo per l'Amministrazione, ma non legittima l'Ufficio a disconoscere la rivalutazione e a ricostruire la plusvalenza sul mero costo storico del bene in assenza di ulteriori presupposti di legge.
• In tema di plusvalenze immobiliari, la scelta del contribuente di avvalersi del regime di rivalutazione è irrevocabile e l'eventuale successiva cessione a prezzo inferiore non elimina gli effetti dell'imposta sostitutiva già versata.
• I poteri di accertamento dell'Amministrazione finanziaria non possono essere esercitati in modo da neutralizzare il regime di rivalutazione validamente scelto dal contribuente, se la legge non prevede una specifica causa di decadenza.

Come è indicizzato