Sentenza del 08/03/2017 n. 5930 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguarda la rettifica del valore di un terreno acquistato dalla società, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: l’Ufficio aveva elevato il valore da 200.000 euro a 659.790 euro. La contribuente contestava, con i primi due motivi, l’omessa pronuncia della CTR e l’insufficiente motivazione dell’atto di rettifica, sostenendo che dovesse essere annullato. Con il terzo motivo lamentava che la CTR avesse confermato la riduzione del 50% del valore senza spiegare adeguatamente come avesse valutato i vincoli gravanti sul fondo e la congruità del valore di 45 euro al metro quadrato attribuito alla parte libera.

La decisione

La Cassazione ha rigettato i primi due motivi: l’avviso era sufficientemente motivato perché indicava i criteri di valutazione utilizzati (strumento urbanistico vigente, parere dell’Agenzia del territorio e valutazioni di terreni similari), mentre gli elementi concreti a sostegno della stima potevano essere approfonditi nella fase contenziosa, nella quale l’Amministrazione era tenuta a provare la pretesa. Ha invece accolto il terzo motivo: la CTR non aveva chiarito quale parte del terreno fosse soggetta a vincoli, quanto questi incidessero sul valore e su quali elementi si fondasse la stima di 45 euro al metro quadrato per la parte libera; il richiamo alla perizia della contribuente, che indicava 13,50 euro al metro quadrato, non era adeguato. La sentenza è stata cassata limitatamente al motivo accolto e la causa rinviata alla CTR della Campania, in diversa composizione, per le verifiche e la decisione di merito, anche sulle spese del giudizio di legittimità. La Cassazione non ha quindi determinato in via definitiva il valore del terreno.

Norme richiamate

• Legge 27 luglio 2000, n. 212, art. 7, comma 1

  L'atto deve enunciare dunque i criteri astratti in base ai quali è stato determinato il maggior valore, ma non anche gli elementi di fatto utilizzati per l'applicazione di essi, in quanto il contribuente, presa conoscenza del criterio di valutazione adottato, è in condizione di contestare e documentare l'infondatezza della pretesa erariale, fermo restando l'onere della prova gravante sull'Amministrazione.

  In materia di accertamento di maggior valore, l’obbligo di motivazione dell’atto è assolto indicando il criterio valutativo adottato e le ragioni necessarie a consentire la difesa del contribuente; non è indispensabile esporre già nell’atto tutti gli elementi fattuali usati per applicarlo. Resta però a carico dell’Amministrazione la prova concreta della pretesa nella fase contenziosa.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, comma 2-bis

  L'atto deve enunciare dunque i criteri astratti in base ai quali è stato determinato il maggior valore, ma non anche gli elementi di fatto utilizzati per l'applicazione di essi, in quanto il contribuente, presa conoscenza del criterio di valutazione adottato, è in condizione di contestare e documentare l'infondatezza della pretesa erariale, fermo restando l'onere della prova gravante sull'Amministrazione.

  La motivazione dell’avviso di rettifica del valore deve rendere riconoscibile il criterio di stima, così da delimitare la contestazione e permettere la difesa; la mancata indicazione nell’avviso di ogni singolo dato fattuale non comporta, da sola, la nullità, purché l’Amministrazione provi poi in giudizio i presupposti della valutazione.

• Codice di procedura civile, art. 112

  La contribuente aveva invocato la norma per denunciare l’omessa pronuncia su una domanda di annullamento dell’avviso. La Cassazione ha rigettato la censura, ritenendo che la CTR avesse implicitamente considerato sufficientemente motivato l’atto.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, n. 5

  La censura di omesso o insufficiente esame della motivazione della valutazione è stata accolta perché la CTR non aveva esplicitato gli elementi necessari a comprendere la riduzione del valore in relazione ai vincoli e la congruità della stima della parte libera.

Massime di principio

• Un avviso di rettifica del valore immobiliare può essere motivato mediante l’indicazione del criterio di stima e delle ragioni essenziali che consentono al contribuente di comprenderlo e contestarlo; non deve necessariamente contenere già ogni dato fattuale utilizzato per applicare quel criterio.
• La sufficienza formale della motivazione dell’avviso non esonera l’Amministrazione dall’onere di dimostrare in giudizio i presupposti concreti della maggiore valutazione, né impedisce al contribuente di contestare la stima e produrre elementi contrari.
• Il giudice che ridetermina il valore di un immobile deve spiegare in modo verificabile l’incidenza dei vincoli sul valore venale, la porzione interessata e i criteri che giustificano il valore attribuito alle parti libere e vincolate. Una riduzione percentuale non motivata da elementi concreti è insufficiente.
• La cassazione con rinvio per difetto di motivazione sulla valutazione non stabilisce quale sia il valore corretto: spetta al giudice del rinvio svolgere le verifiche e decidere nuovamente nel merito.