Cassazione Civile, Ordinanza n. 31573/2025 del 03/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla domanda di due soggetti che avevano acquistato nel 1994, con atto pubblico poi dichiarato nullo perché concluso a trattativa privata in violazione dell'art. 108 l.f., alcuni immobili provenienti da una procedura fallimentare e che ne avevano mantenuto la disponibilità per molti anni, eseguendo anche migliorie e una sopraelevazione. In giudizio chiedevano, in via principale, l'accertamento dell'usucapione ventennale della proprietà; in subordine, la restituzione del prezzo pagato e l'indennità per le migliorie. Il fallimento convenuto contestava l'usucapione sostenendo che, venuto meno il titolo per effetto della nullità della vendita, le attrici fossero meri detentori e che comunque il possesso fosse stato interrotto da una messa in mora del 2004 e da domande giudiziali formulate nel giudizio di rinvio. In cassazione il fallimento deduceva, con due motivi, la violazione degli artt. 1140, 1141, 1158, 1165, 2697 c.c. e 115 c.p.c., lamentando: 1) che la Corte territoriale avesse erroneamente ritenuto pacifico il possesso ultraventennale e avesse attribuito efficacia possessoria a una compravendita nulla senza prova di interversione; 2) che non avesse dato corretta rilevanza alla sopravvenuta declaratoria di nullità del trasferimento né agli atti asseritamente interruttivi del possesso, con motivazione ritenuta apparente.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile la censura ex art. 115 c.p.c. perché la non contestazione non era stata specificamente devoluta in appello e il ricorrente non aveva indicato adeguatamente la diversa ricostruzione fattuale compiuta in primo grado. Ha poi affermato che, nel caso di compravendita immobiliare nulla ma eseguita con consegna del bene, l'acquirente non resta detentore ma acquisisce un possesso utile all'usucapione; dunque non era necessaria alcuna prova di interversione. Ha inoltre escluso che la messa in mora e la domanda subordinata di restituzione del prezzo integrassero atti interruttivi del possesso, poiché non esprimevano volontà di restituire i beni né di riconoscere stabilmente il diritto del fallimento. La Corte ha infine rilevato che il decorso del ventennio era maturato prima degli atti valorizzati dal ricorrente. Nessuna statuizione sulle spese per la mancata valida costituzione delle controparti; è stato dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 108 l.f.

  vendita di beni immobili fallimentari solo mediante vendita forzata con incanto o senza incanto, non a trattativa privata

  la violazione della forma legale rende nulla la vendita privata degli immobili della procedura fallimentare

• art. 1140 c.c.

  il possesso è il potere di fatto sulla cosa manifestato come esercizio di un diritto reale

• art. 1141 c.c.

  l'animus possidendi si presume in chi esercita il potere di fatto sulla cosa e non è escluso dalla consapevolezza di un possibile difetto di titolo

• art. 1158 c.c.

  il possesso continuato per venti anni consente l'usucapione della proprietà immobiliare

• art. 1165 c.c.

  si applicano all'usucapione, in quanto compatibili, le norme sulla prescrizione, inclusa la disciplina dell'interruzione

• art. 2697 c.c.

  chi allega fatti impeditivi o interruttivi dell'usucapione deve provarli

• art. 115 c.p.c.

  la censura sulla non contestazione non può essere proposta per la prima volta in cassazione se non dedotta nei gradi di merito

• art. 360 c.p.c.

  i motivi erano formulati per violazione di legge e vizio motivazionale

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato

Massime di principio

• In tema di usucapione immobiliare, la consegna del bene in esecuzione di una compravendita nulla non comporta di per sé mera detenzione: l'acquirente può acquistare un possesso animo domini idoneo a maturare l'usucapione.
• La nullità del titolo traslativo non elimina automaticamente la situazione di fatto del soggetto che abbia ricevuto la cosa; ai fini dell'usucapione rileva la perdurante signoria di fatto sul bene, non la validità originaria del contratto.
• La consapevolezza di non avere un titolo valido, o del possibile diritto altrui, non esclude l'animus possidendi se il soggetto continua a tenere la cosa come propria.
• Per interrompere il possesso utile all'usucapione occorre un atto idoneo a manifestare in modo inequivoco la volontà di perdere il possesso o di riconoscere stabilmente l'altrui diritto; mere richieste subordinate o atti cautelativi non bastano.
• La messa in mora e le domande giudiziali formulate in via subordinata per l'eventualità della caducazione del titolo non equivalgono, di regola, a riconoscimento del diritto altrui né interrompono l'usucapione se non esprimono un'effettiva restituzione del bene.
• La censura in cassazione fondata sulla violazione del principio di non contestazione richiede che la questione sia stata specificamente dedotta nei gradi di merito e che il ricorrente indichi puntualmente la diversa ricostruzione fattuale già prospettata.

Come è indicizzato