Cassazione Civile, Sentenza n. 4754/2023 del 15/02/2023

Esito

La controversia

Opposizione all'ordinanza-ingiunzione emessa dal Comune per il pagamento dei conguagli relativi agli oneri di urbanizzazione e al costo del suolo nell'ambito di lottizzazione/P.E.E.P. (importi richiesti tramite ingiunzione). Il Comune sosteneva che la convenzione ex art. 35 L. n. 865/1971, trascritta, avesse carattere reale e vincolasse i successivi aventi causa; chiedeva il recupero dei conguagli anche per costi di esproprio dell'intero comparto e riteneva decorso il dies a quo della prescrizione dalla delibera di transazione del 2008. I resistenti eccepivano difetto di legittimazione passiva (sono acquirenti finali, non originari concessionari) e la prescrizione del credito (termine decennale, decorso già dalla delibera di giunta del 1993 che quantificò i conguagli).

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Comune. È stata confermata la sentenza della Corte d'Appello di Bari che aveva: 1) escluso la legittimazione passiva dei successivi acquirenti (Tomaselli e Primavera) in assenza di pattuizione di accollo espressa, richiamando il principio che l'obbligazione 'propter rem' grava sugli originari convenzionati, sui richiedenti concessione e su chi realizza l'edificazione avvalendosi della concessione, ma non sui successivi acquirenti salvo diverso patto; 2) ritenuto prescritti i crediti di conguaglio inerenti (la Corte ha condiviso l'indicazione che il credito era suscettibile di essere fatto valere già a seguito della delibera di giunta del 1993, e il Comune non ha fornito elementi sufficienti per far decorrere la prescrizione solo dal 2008). La Cassazione ha altresì dichiarato inammissibili o infondati vari motivi del ricorso e ha condannato il Comune al pagamento delle spese processuali in favore delle parti resistenti.

Norme richiamate

• art. 35, L. 22 ottobre 1971, n. 865

  la convenzione ... il conguaglio potrà effettuarsi a richiesta del Comune se in più ed a richiesta della parte interessata se in meno

  La convenzione ex art. 35, specie se trascritta, può assumere efficacia reale e rendere opponibili vincoli e oneri; tuttavia la Corte ha ricordato che tale efficacia non equivale automaticamente a porre a carico dei successivi acquirenti obbligazioni propter rem, che restano vincolanti soprattutto per gli originari convenzionati, i richiedenti la concessione e chi realizza l'intervento (salvo pattuizione di accollo per gli aventi causa)

• artt. 2643, 2644, 2645 c.c. (trascrizione)

  La trascrizione rende opponibili a terzi i vincoli e gli oneri derivanti dalla convenzione; tuttavia la sola trascrizione non esonera il giudice dall'accertare la natura e l'ambito dell'obbligazione e se questa si estenda ai successivi acquirenti

• art. 2935 c.c. (prescrizione)

  Il diritto al conguaglio soggiace al termine prescrizionale decennale; la determinazione del dies a quo richiede che il credito sia divenuto certo e direttamente esigibile; la Corte ha ritenuto che il Comune non ha fornito elementi sufficienti per posticipare il dies a quo al 2008 rispetto a circostanze che rendevano il conguaglio conoscibile già dal 1993

• art. 2697 c.c. (onere della prova)

  La parte che eccepisce la prescrizione deve allegare l'inerzia (elemento costitutivo dell'eccezione); resta tuttavia compito del giudice identificare il regime prescrizionale applicabile e valutare la prova, per cui l'onere allegativo non esonera la decisione del giudice sulla qualificazione giuridica degli atti

• art. 276 c.p.c.

  Il giudice di merito può fondare la decisione su più rationes decidendi; l'esame e l'accoglimento di un appello incidentale, anche se non necessario per decidere il motivo principale, non invalida la decisione se la seconda ratio è autonoma e sufficiente

• artt. del codice di procedura civile richiamati (es. artt. 325, 343 c.p.c.)

  Le questioni processuali sollevate (tardività dell'appello incidentale, termini di impugnazione) sono state valutate dalla Corte: l'appello incidentale è ammissibile se proposto nei termini previsti dall'art. 343 e la tardività dedotta dal Comune non è stata ritenuta fondata

Massime di principio

• Gli obblighi 'propter rem' derivanti da convenzioni di lottizzazione/P.E.E.P. gravano primariamente sugli originari convenzionati, sui richiedenti la concessione e su chi realizza l'intervento; i successivi acquirenti non sono automaticamente tenuti salvo espressa pattuizione di accollo o chiaro vincolo reale trasmissibile
• La trascrizione della convenzione la rende opponibile ai terzi e può attribuire efficacia reale ai vincoli, ma non tolglie al giudice il compito di accertare se e in quale misura tali vincoli si trasmettano ai singoli aventi causa
• Il termine prescrizionale per il recupero dei conguagli è decennale; il dies a quo decorre dal momento in cui il diritto è divenuto certo ed esigibile e il soggetto creditore deve poter dimostrare, con elementi specifici, perché il decorso debba considerarsi iniziato in un momento successivo
• Chi eccepisce la prescrizione deve allegare l'inerzia, ma l'identificazione del momento iniziale e del regime prescrizionale è questione di diritto che il giudice determina anche al di là delle allegazioni della parte
• In assenza di una pattuizione di accollo nell'atto di compravendita, gli acquirenti finali non possono essere considerati automaticamente obbligati per conguagli relativi a costi di aree o espropri non inerenti direttamente al lotto oggetto della loro convenzione
• L'appello incidentale è ammesso nei termini processuali previsti e può essere esaminato dal giudice anche se non strettamente necessario per la decisione sul motivo principale, purché la decisione risultante sia sorretta da una o più ragioni autonome e sufficienti