Cassazione Civile, Ordinanza n. 36386/2022 del 13/12/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di una quota quasi totalitaria di un appartamento inserito in un complesso condominiale composto da due corpi di fabbrica con tetti distinti. In occasione della vendita, il venditore aveva dichiarato l’immobile libero da vincoli e non aveva menzionato un precedente accordo tra i condomini del 2001, con cui i sottoscrittori avevano pattuito una deroga ai criteri legali di riparto delle spese di manutenzione dei tetti dei due fabbricati. Nel 2016 l’assemblea condominiale deliberò lavori di rifacimento del tetto del corpo di fabbrica "B" e ripartì le spese anche sui condomini del corpo "A"; l’acquirente, pur avendo acquistato l’immobile anni prima, pagò quanto richiesto dal condominio e poi chiese al venditore il rimborso di quanto versato, invocando in via principale l’inadempimento agli obblighi contrattuali e, in subordine, l’ingiustificato arricchimento. Il Tribunale accolse in parte l’appello dell’acquirente e condannò il venditore al pagamento della somma corrispondente, ritenendo che l’accordo del 2001 fosse una convenzione ex art. 1123 c.c. avente efficacia obbligatoria, che vincolasse il venditore, e che il pagamento dell’acquirente avesse estinto un debito sostanzialmente riferibile al venditore, così da generare un arricchimento senza causa. Il ricorso per cassazione ha censurato: l’interpretazione dell’accordo del 2001 e la sua qualificazione come convenzione derogatoria; la tesi che l’accordo avesse effetti opponibili ai successori o che integrasse obbligazioni propter rem; l’esclusione dell’applicabilità degli artt. 1489 e 1485 c.c.; la configurabilità dell’arricchimento ingiustificato, sostenendo che l’acquirente avesse in realtà pagato un debito proprio e non del venditore; infine, la dedotta novità della domanda per violazione dei doveri di buona fede e correttezza. La Corte ha ritenuto inammissibili il primo, il secondo, il terzo e il quinto motivo, mentre ha accolto il quarto motivo, osservando che, una volta qualificato l’accordo come fonte di obbligazioni meramente personali tra i soli sottoscrittori, le delibere condominiali del 2016 non facevano sorgere alcun debito del venditore verso il condominio; il debito verso il condominio era semmai dell’acquirente, in quanto condomino al momento delle delibere e tenuto a impugnare le stesse se le riteneva illegittime. Venendo meno il presupposto del pagamento di un debito altrui, è stata esclusa l’azione di arricchimento senza causa contro il venditore.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il quarto motivo del ricorso principale, ha dichiarato inammissibili il primo, il secondo, il terzo e il quinto motivo del ricorso principale, e ha dichiarato assorbito il ricorso incidentale condizionato sulle spese. La sentenza impugnata è stata cassata nei limiti del motivo accolto con rinvio al Tribunale di Firenze in diversa composizione, che dovrà riesaminare la causa attenendosi ai principi enunciati e provvedere anche sulle spese del giudizio di cassazione. La domanda di restituzione delle somme eventualmente versate è stata rimessa al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 1123 c.c.

  Una convenzione unanime può derogare ai criteri legali di riparto delle spese condominiali; se il bene serve solo una parte del complesso, il regime legale è quello del comma 3, salvo diversa convenzione tra i condomini originari.

• art. 1372 c.c.

  La convenzione derogatoria ha efficacia obbligatoria e resta limitata alle parti che l’hanno stipulata, senza estendersi automaticamente agli aventi causa a titolo particolare.

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di condominialità del bene comune va verificata in concreto, partendo dalla struttura e dalla funzione del bene e poi dal titolo contrario.

• art. 1137 c.c.

  Le delibere assembleari regolarmente assunte hanno efficacia costitutiva dell’obbligo contributivo del condomino, salve le impugnazioni consentite dalla legge.

• art. 1135 n. 2 c.c.

  L’assemblea può applicare i criteri di riparto delle spese, ma non introdurre deroghe svantaggiose rispetto a quelle derivanti dalla legge o da una convenzione cui il condomino abbia aderito.

• art. 1180 c.c.

  Il pagamento del debito da parte del terzo estingue l’obbligazione, ma non attribuisce di per sé un diritto diretto di regresso contro il debitore, salvo ulteriori titoli.

• art. 1201 c.c.

  La surrogazione per volontà del creditore non si presume e richiede i relativi presupposti.

• art. 1202 c.c.

  La surrogazione per volontà del debitore richiede apposita pattuizione e non deriva automaticamente dal pagamento effettuato da terzo.

• art. 1203 c.c.

  La surrogazione legale presuppone, a seconda dei casi, che il solvens sia tenuto con altri o per altri al pagamento, oppure che ricorrano i presupposti dell’indebito soggettivo; non opera quando il terzo sappia di non essere debitore e paghi un debito altrui.

• art. 2036 c.c.

  Nel caso richiamato dalla Corte, l’indebito soggettivo non consente la ripetizione quando il solvens sa di adempiere un debito altrui; in tale ipotesi resta, se del caso, la tutela da arricchimento senza causa.

• art. 2041 c.c.

  L’azione di ingiustificato arricchimento è praticabile solo se il pagamento ha determinato un effettivo vantaggio patrimoniale del convenuto per effetto dell’estinzione di un suo debito; se il debito era proprio dell’attore, manca il presupposto dell’arricchimento del convenuto.

• art. 1489 c.c.

  La norma è stata esclusa perché non risultavano oneri o diritti reali o personali non apparenti che diminuissero il libero godimento del bene venduto.

• art. 1485 c.c.

  La Corte rileva che la censura del ricorrente ne contestava la mancata considerazione, ma la questione non è stata ritenuta decisiva nel merito del motivo accolto.

• art. 360 bis n. 1 c.p.c.

  I motivi che chiedono di sovvertire apprezzamenti di merito o che non si confrontano con l’orientamento consolidato non superano il vaglio di ammissibilità.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Il ricorso deve indicare specificamente come e quando i fatti posti a base della censura siano stati oggetto di discussione processuale.

• art. 380 bis c.p.c.

  La causa è stata trattata in camera di consiglio con il rito accelerato, con eventuale rilievo delle memorie depositate dalle parti.

• art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c.

  La proposta di definizione in camera di consiglio è stata ritenuta compatibile con l’accoglimento del solo quarto motivo.

• art. 332 c.p.c.

  La mancata notifica del ricorso a un coobbligato solidale non precludeva la decisione, poiché l’impugnazione era ormai preclusa nei suoi confronti.

• art. 389 c.p.c.

  La domanda di restituzione delle somme pagate in esecuzione della sentenza cassata deve essere esaminata dal giudice di rinvio.

Massime di principio

• Una convenzione condominiale che deroghi ai criteri legali di riparto delle spese ha natura obbligatoria e vincola solo i soggetti che l’hanno sottoscritta; non si trasmette automaticamente agli aventi causa a titolo particolare, salvo specifica adesione o altro valido meccanismo negoziale.
• Le delibere assembleari possono applicare i criteri di riparto ma non introdurre deroghe peggiorative per il singolo condomino, se non nei limiti di una precedente convenzione cui egli abbia aderito.
• L’azione di arricchimento senza causa non è esperibile quando il pagamento eseguito dall’attore non ha estinto un debito del convenuto, ma un debito proprio dell’attore; in tal caso manca il necessario incremento patrimoniale del convenuto correlato all’impoverimento altrui.
• Il terzo che paghi sapendo di non essere debitore non ottiene automaticamente surrogazione o regresso: la tutela dipende dal titolo concreto invocabile e, in mancanza, dall’eventuale sussistenza dei presupposti dell’ingiustificato arricchimento.
• In sede di legittimità non è ammissibile una censura che miri soltanto a sostituire una diversa lettura del documento o una diversa ricostruzione del fatto rispetto a quella compiuta dal giudice di merito, senza specifico confronto con le regole legali di interpretazione e con gli oneri di specificità del ricorso.
• La contestazione circa l’efficacia di una convenzione condominiale va distinta dalla disciplina delle obbligazioni condominiali ordinarie: il carattere reale dell’interesse sottostante non basta, di per sé, a trasformare l’obbligazione in propter rem o a renderla trascrivibile/opponibile ai successori in assenza di un titolo tipico.

Come è indicizzato