Cassazione Civile, Sentenza n. 24189/2021 del 08/09/2021

Esito

La controversia

Controversia sulla proprietà e sull'uso di un cortile interno dell'edificio Condominio San Provolo (Venezia) contestato tra la società Touring Veneta (proprietaria di un ristorante su fondi confinanti) e gli altri condomini. I ricorrenti impugnano la sentenza d'appello che aveva confermato l'ordine a loro carico di cessare l'uso della corte da parte del ristorante, rimuovere caldaia e accessori, chiudere una porta di accesso, cessare immissioni provenienti dalla cappa e pagare danni. I motivi principali del ricorso erano: 1) l'errata esclusione del diritto di condominio della Touring Veneta sul cortile (richiamando atti d'acquisto, regolamenti e frazionamenti); 2) l'errata condanna alla rimozione di impianti fognari e fossa settica mentre la società avrebbe diritto d'uso in forza della sua qualità di condomina per altre unità nello stesso fabbricato; 3) la doglianza circa l'usucapione e il presunto possesso ultraventennale (passaggio/uso continuo del cortile); 4) violazione del divieto di ultrapetizione con riferimento alle immissioni (rumori/fumi) accertate in punti diversi da quelli indicati in citazione. Il P.M. aveva chiesto, fra l'altro, la nullità della sentenza impugnata per vizi di redazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi due motivi del ricorso, dichiarando che i giudici di merito avevano erroneamente risolto la questione della condominialità del cortile affidandosi al titolo di acquisto di uno dei danti causa invece di individuare l'atto di frazionamento che originò la situazione condominiale e di valutare se il cortile fosse oggettivamente destinato al servizio esclusivo solo delle unità 4705 o anche del fondo ristorante 4706-4708. Ha perciò cassato la sentenza impugnata limitatamente a tali censure e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Venezia in diversa composizione per riesame, con istruzioni: accertare il titolo costitutivo del condominio (atto di frazionamento), valutare se il cortile rientri nelle parti comuni ex art. 1117 c.c. e, in caso di condominialità, applicare la disciplina del condominio (art. 1102 c.c.) limitando l'uso e gli impianti alla disciplina condominiale e non alla costituzione di servitù a favore di fondo estraneo. Il terzo motivo (usucapione) è stato ritenuto assorbito e da riesaminare in caso di rinvio dopo chiarimento della condominialità. Il quarto motivo (ultrapetizione) è stato rigettato: la Corte ha ritenuto che l'accertamento e la condanna sulle immissioni fosse implicitamente contenuto nella domanda originaria e quindi non configurasse ultrapetizione. La richiesta di nullità della sentenza d'appello per modalità di redazione è stata respinta. La Corte ha inoltre disposto che la Corte d'appello si occupi anche delle spese di cassazione.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Presunzione di comunione (parti comuni dell'edificio, incluso il cortile) applicabile anche a edifici anteriori al 1942; occorre verificare l'atto di frazionamento originario per stabilire se il cortile fosse destinato all'uso comune o esclusivo di alcune unità

• art. 1102 c.c.

  Regola l'uso delle parti comuni da parte di ciascun condomino: diritto di servirsi della cosa comune secondo la destinazione e senza alterarne la destinazione o impedire l'uso eguale agli altri condomini; se il cortile è comune l'uso da parte del ristorante deve rispettare questi limiti

• art. 1123 c.c.

  Richiamato nella contestazione iniziale ma la decisione si focalizza sul corretto inquadramento della condominialità e non su una specifica applicazione analitica di questa norma nella motivazione

• art. 1158 c.c.

  Richiamato nel terzo motivo relativo all'usucapione; la Corte ha ritenuto il motivo assorbito in ragione della necessità di primo accertamento della condominialità e del titolo (quindi la valutazione sull'usucapione va fatta dopo il rinvio)

• art. 112 c.p.c.

  Norma sull'ultrapetizione: la Corte ha precisato che non c'è ultrapetizione quando il giudice accoglie una domanda implicitamente contenuta nel petitum e nella causa petendi; perciò la condanna relativa alle immissioni è stata ritenuta compatibile con la domanda originaria

• art. 119 disp. att. c.p.c.

  Richiamata rispetto alla forma della sentenza d'appello (assemblaggio dattiloscritto e minuta a penna): la Corte ha escluso la nullità perché la violazione formale non comporta automaticamente la nullità e perché le parti hanno potuto comprendere le ragioni della decisione

• art. 161, comma 2, c.p.c.

  Richiamato dal PM nella prospettazione di nullità ma la Corte ha escluso che il vizio di forma della sentenza rientri nelle ipotesi di nullità inderogabile previste da tale norma

• art. 1141 c.c.

  Rilevante nella valutazione del possesso: la Corte osserva che il possesso derivante da un contratto di locazione (1975) può ostare alla pretesa usucapione e va valutato nel riesame

Massime di principio

• Per stabilire se un cortile sia parte comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. occorre individuare l'atto di frazionamento originario e verificare la destinazione obiettiva del bene al momento costitutivo della comunione; non è decisivo soltanto un titolo di compravendita parziale del singolo dante causa
• Il regolamento di condominio non sostituisce il titolo costitutivo: può incidere solo se rappresenta un atto negoziale costitutivo o modificativo accettato espressamente dai singoli proprietari
• Se il cortile è comune, i diritti di uso e di installazione di impianti fissi devono essere valutati alla luce dell'art. 1102 c.c.: l'uso non può alterare la destinazione della cosa comune né creare vantaggi esclusivi che equivalgano a una servitù a favore di un fondo estraneo
• La pretesa usucapione va valutata solo dopo aver chiarito la titolarità/condominialità del bene: il possesso esercitato in forza di un contratto di locazione o di compossesso può impedire il buon esito dell'usucapione
• Il giudice non incorre in ultrapetizione quando accoglie pretese che risultano implicitamente o virtualmente comprese nella domanda originaria, specie se il petitum e la causa petendi sono connessi con l'oggetto della tutela richiesta
• Vizi formali di redazione della sentenza (es. assemblaggio di dattiloscritto e minuta manoscritta) non determinano automaticamente la nullità: è necessario valutare se la forma abbia impedito la conoscenza delle ragioni della decisione