Cassazione Civile, Ordinanza n. 11337/2026 del 27/04/2026

Esito

La controversia

La lite nasce dalla domanda di rimozione di due unità esterne di condizionamento e dei relativi cavidotti collocati su un muro condominiale ma sporgenti sul cortile di proprietà esclusiva degli attori, con asserita occupazione della colonna d’aria sovrastante, creazione di uno stillicidio di acque di condensa, necessità di accesso dei tecnici per la manutenzione e immissioni di aria calda e rumore. In primo grado la domanda era stata rigettata; in appello il rigetto era stato confermato valorizzando l’autorizzazione assembleare, l’asserita mancanza di un concreto interesse del proprietario ad opporsi all’uso dello spazio aereo e la tollerabilità di stillicidio e immissioni. Con il ricorso per cassazione sono stati dedotti, in sintesi, la violazione degli artt. 832, 840 e 1102 c.c. per avere la Corte d’appello escluso il pregiudizio al diritto di proprietà e alla colonna d’aria, nonostante l’installazione ad altezza uomo; la violazione degli artt. 832, 840, 843, 844, 845, 908, 913 e 949 c.c. per avere escluso senza adeguato accertamento l’esistenza di una servitù di stillicidio, la configurabilità di immissioni intollerabili e di una servitù di passaggio, ritenendo sufficiente il mero diritto di accesso dei manutentori ex art. 843 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondati entrambi i motivi. Ha escluso che fosse pertinente il richiamo all’art. 1102 c.c., perché la controversia non era tra condomini in relazione all’uso della cosa comune, ma tra proprietari esclusivi per la possibile lesione del diritto dominicale sul fondo e sulla colonna d’aria sovrastante. Ha inoltre affermato che l’autorizzazione assembleare non poteva legittimare una compressione del diritto di proprietà del singolo. Quanto all’art. 840 c.c., ha censurato la Corte territoriale per non avere verificato concretamente, anche mediante c.t.u., se la collocazione dei macchinari ad altezza uomo fosse compatibile con la normale destinazione dell’area e con possibili future utilizzazioni del suolo. Ha poi ritenuto insufficiente l’esclusione dello stillicidio e delle immissioni di aria e rumore, poiché andava accertata in concreto l’entità della condensa e la sussistenza di immissioni materialmente percepibili, indirette e attuali, nonché svolta la comparazione richiesta dall’art. 844 c.c. Traffico dei tecnici e accesso per manutenzione sono stati ricondotti non a una servitù, ma all’autorizzazione specifica ex art. 843 c.c. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 832 c.c.

  Richiamato come norma cardine del diritto di proprietà, la cui compressione deve essere esclusa solo se il giudice accerta in concreto l’assenza di pregiudizio al bene dominicale.

• art. 840 c.c.

  Il proprietario può opporsi alle attività svolte nello spazio sovrastante il fondo quando abbia un concreto e legittimo interesse ad escluderle; tale interesse va valutato anche in relazione a possibili future utilizzazioni compatibili con la normale destinazione del suolo.

• art. 1102 c.c.

  Non è applicabile quando la controversia non concerne l’uso della cosa comune tra condomini, ma la lesione del diritto di proprietà esclusiva nei confronti di altri proprietari.

• art. 843 c.c.

  L’accesso al fondo altrui per eseguire opere o per riparazioni non integra di per sé una servitù di passaggio, ma un diritto di accesso da esercitare nei limiti e alle condizioni previste dalla norma.

• art. 844 c.c.

  Il divieto delle immissioni richiede un accertamento concreto della loro entità, della loro materialità e della loro attuale intollerabilità, con comparazione tra le esigenze delle parti e le caratteristiche della zona.

• art. 908 c.c.

  Richiamato per affermare che lo scolo e lo stillicidio sul fondo inferiore richiedono titolo specifico e non possono essere presunti in base a mere congetture sul quantitativo d’acqua.

• art. 913 c.c.

  È necessario verificare in concreto se il fondo inferiore sia assoggettato allo scolo naturale oppure a uno stillicidio non consentito senza un titolo costitutivo ad hoc.

• art. 949 c.c.

  Evocato quale base dell’azione a tutela della proprietà contro le turbative e le compressioni del diritto dominicale.

• art. 845 c.c.

  Citato nel quadro delle norme richiamate dal ricorrente, senza un’autonoma statuizione specifica nella motivazione della Corte.

• art. 360 c.p.c.

  I motivi sono stati ritenuti ammissibili perché, pur con un’imprecisa numerazione, individuavano con sufficiente chiarezza violazioni di legge riconducibili alla tassativa tipologia dei vizi denunciabili.

• art. 348 bis c.p.c.

  Non ha operato la preclusione da doppia conforme perché il ricorso non censurava una mera valutazione delle prove, ma deduceva violazioni di legge sulla tutela della proprietà.

• art. 380 bis c.p.c.

  È menzionato nel procedimento accelerato, senza incidenza sulla ratio decidendi.

Massime di principio

• In una controversia tra proprietari esclusivi, l’uso del bene comune non può essere valutato soltanto alla luce dell’art. 1102 c.c.; occorre invece verificare se l’installazione o la permanenza di manufatti sul muro o nello spazio sovrastante comprima il diritto dominicale del vicino.
• L’autorizzazione dell’assemblea condominiale non è idonea, di per sé, a legittimare la compressione dei diritti di proprietà esclusiva dei singoli, perché l’organo assembleare non può incidere sui diritti individuali oltre i limiti consentiti dall’ordinamento.
• Ai fini dell’art. 840 c.c., l’interesse del proprietario a escludere attività svolte nello spazio sovrastante il fondo va accertato in concreto, tenendo conto non solo dell’uso attuale del suolo ma anche delle sue possibili utilizzazioni future compatibili con la sua destinazione.
• Per escludere la tutela contro le immissioni ex art. 844 c.c. non basta un giudizio astratto di tollerabilità: il giudice deve accertare materialmente entità, frequenza, modalità e concreta incidenza delle propagazioni, poi comparando le esigenze dei fondi e della zona.
• Lo stillicidio di acque provenienti da impianti o da attività umane non può essere semplicemente presunto tollerabile: la sua legittimità richiede un titolo specifico o comunque un accertamento concreto sulla sua effettiva dimensione e sulla sua riconducibilità al regime legale dello scolo.
• Il diritto di accesso dei tecnici per manutenzione non coincide automaticamente con una servitù di passaggio: la qualificazione del rapporto dipende dal contenuto concreto del preteso peso imposto al fondo altrui.

Come è indicizzato