Cassazione Civile, Ordinanza n. 09433/2025 del 10/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita immobiliare avvenuta tra una venditrice e due acquirenti, alla quale una società di mediazione immobiliare aveva asserito di avere apportato un contributo causale decisivo. La società chiedeva il pagamento della provvigione sostenendo di avere ricevuto incarico dalla venditrice, di avere mostrato l’immobile ai potenziali acquirenti e di avere favorito trattative poi sfociate nella vendita. I convenuti contestavano invece che la mediazione fosse stata causalmente determinante, deducendo che la vendita era intervenuta dopo la scadenza o revoca dell’incarico e all’esito di trattative autonome, senza alcun contatto utile procurato dalla mediatrice. Il Tribunale aveva rigettato la domanda, ma la Corte d’appello aveva riformato la decisione, riconoscendo la provvigione alla società. Con il ricorso per cassazione i soccombenti deducevano: violazione dell’art. 1755 c.c. per difetto di causalità adeguata tra attività del mediatore e conclusione dell’affare; motivazione apparente/perplessa per avere la Corte d’appello ritenuto pacifica la circostanza dell’offerta di acquisto di 900.000 euro senza adeguato supporto probatorio; violazione degli artt. 2697 c.c. e 116 c.p.c. per illegittima inversione dell’onere della prova e errata valutazione delle prove; violazione dell’art. 1758 c.c. per mancata riduzione della provvigione in presenza di un asserito concorso causale di altro soggetto; violazione dell’art. 1372 c.c. e delle clausole contrattuali sul mandato/mediazione atipica, sostenendo che l’eventuale compenso sarebbe stato dovuto solo dalla mandante e nei limiti temporali del mandato; violazione della normativa sulla mediazione (L. n. 39/1989 e regolamento attuativo) per l’asserita mancanza di iscrizione all’albo del soggetto che aveva materialmente accompagnato i clienti nella visita.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti i motivi di ricorso. Ha ritenuto infondata la censura sulla motivazione, osservando che la sentenza d’appello spiegava in modo comprensibile le ragioni del nesso causale adeguato, valorizzando incarico conferito, visite dell’immobile e trattative avviate tramite l’agenzia. Ha poi respinto le doglianze sulla causalità e sull’onere della prova, rilevando che i ricorrenti stessi avevano ammesso nel giudizio di merito circostanze incompatibili con la tesi del fatto non contestato solo in apparenza, e che le censure miravano in realtà a ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio, preclusa in sede di legittimità. Il motivo sull’art. 1758 c.c. è stato dichiarato inammissibile perché non colpiva la ratio decidendi: la Corte d’appello non aveva affermato un autonomo apporto causale del terzo, ma soltanto l’irrilevanza interruttiva della sua attività rispetto al nesso causale della mediatrice. Il motivo relativo al mandato atipico è stato rigettato perché la giurisprudenza ammette che il procacciatore/mediatore possa svolgere attività utile anche nei confronti dell’altro contraente, con provvigione a carico di entrambe le parti se ciò risulta dal concreto assetto del rapporto. È stata infine esclusa la rilevanza della mancanza di iscrizione del collaboratore che aveva mostrato l’immobile, poiché non ogni ausiliario della società di mediazione svolge attività mediatizia in senso proprio; in ogni caso, la prova della conoscenza dell’intervento del mediatore era stata ritenuta sufficiente. Le spese sono state poste a carico dei ricorrenti ed è stato dato atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1754 c.c.

  definisce il mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza vincoli di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.

• art. 1755 c.c.

  il diritto alla provvigione sorge quando la conclusione dell'affare è causalmente ricollegabile, in termini di causalità adeguata, all'attività del mediatore.

• art. 1757 c.c.

  richiamato per affermare che, in presenza di vizi che impediscano la definitiva attuazione dell'affare, può venir meno il diritto al compenso.

• art. 1758 c.c.

  richiamato dai ricorrenti per sostenere la necessità di ridurre la provvigione in presenza di concorso di più apporti causali; la Corte ne esclude la pertinenza rispetto alla ratio della decisione impugnata.

• art. 2697 c.c.

  l'onere della prova non è violato quando il giudice valuta come assolto l'onere da parte di chi ne era gravato; la violazione sussiste solo se l'onere è attribuito alla parte sbagliata.

• art. 116 c.p.c.

  la violazione è configurabile solo se il giudice attribuisce a una prova un valore legale diverso o dichiara di valutarla secondo prudente apprezzamento pur essendo soggetta a regola diversa.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  non consente di censurare la mera ricostruzione della fattispecie concreta operata dal giudice di merito.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  dopo la riforma, il controllo sulla motivazione è ridotto al minimo costituzionale; è deducibile solo l'anomalia motivazionale radicale.

• art. 1372 c.c.

  richiamato in relazione alla pretesa efficacia del mandato/rapporto contrattuale e ai limiti soggettivi della provvigione.

• art. 3, comma 2, L. 3 febbraio 1989, n. 39

  richiamato sulla disciplina dell'iscrizione degli operatori di mediazione e dei soggetti che svolgono attività per conto dell'impresa.

• art. 3, comma 5, L. 3 febbraio 1989, n. 39

  richiamato per l'estensione dell'obbligo di iscrizione ai soggetti che esercitano mediazione per conto di imprese organizzate in forma societaria.

• art. 6, L. 3 febbraio 1989, n. 39

  hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli

  interpretato nel senso che anche nel regime successivo al d.lgs. 59/2010 la provvigione spetta solo ai mediatori iscritti nei registri o repertori camerali.

• art. 11, D.M. 21 dicembre 1990, n. 452

  nella mediazione societaria l'iscrizione è richiesta per legale rappresentante, preposti e ausiliari che svolgano attività mediatizia in senso proprio.

• art. 73, d.lgs. 26 marzo 2010, n. 59

  ha soppresso il ruolo previsto dalla L. n. 39/1989 ma non ha abrogato la legge né il principio per cui la provvigione spetta ai soggetti iscritti.

• art. 2, D.M. 26 ottobre 2011

  richiamato per la disciplina della SCIA delle imprese di mediazione e dei requisiti dei soggetti che vi operano.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  consente di dare atto dell'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione.

• art. 395, n. 4, c.p.c.

  richiamato in tema di revocazione per errore di fatto quando il giudice supponga un non-fatto o l'inesistenza di un fatto positivamente stabilito.

• art. 12 preleggi

  usato come criterio ermeneutico per interpretare la riforma dell'art. 360, n. 5, c.p.c.

Massime di principio

• Il diritto alla provvigione del mediatore sorge solo se la conclusione dell'affare sia causalmente ricollegabile alla sua attività secondo un criterio di causalità adeguata, non essendo sufficiente un mero nesso occasionale o la semplice messa in relazione iniziale delle parti.
• La messa in relazione tra le parti da parte del mediatore non basta da sola a fondare il diritto al compenso: occorre che l'intervento del mediatore abbia costituito un antecedente causalmente efficiente della conclusione dell'affare.
• Ai fini della prova del diritto alla provvigione, il giudice di merito deve accertare positivamente l'efficienza causale dell'opera mediatoria; il sindacato di legittimità non può essere usato per ottenere una rivalutazione delle prove e dei fatti di causa.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. è configurabile solo se il giudice attribuisce l'onere probatorio alla parte sbagliata, non quando si contesti l'apprezzamento delle prove con cui il giudice abbia ritenuto assolto tale onere.
• La violazione dell'art. 116 c.p.c. ricorre solo in caso di uso scorretto della regola di valutazione della prova, non quando si contesti il prudente apprezzamento delle risultanze istruttorie.
• La motivazione è censurabile in cassazione solo nei casi estremi di anomalia motivazionale che si risolvono in violazione costituzionalmente rilevante del minimo contenuto motivazionale.
• In tema di mediazione immobiliare, il diritto alla provvigione può essere riconosciuto anche se le parti modificano prezzo o condizioni finali dell'affare, purché vi sia continuità causale tra l'attività del mediatore e l'accordo conclusivo.
• Nella mediazione svolta in forma societaria, non tutti i collaboratori o ausiliari devono essere iscritti come mediatori: l'iscrizione è richiesta per chi svolga attività mediatizia in senso proprio, con rilevanza esterna.
• L'eventuale attività di un terzo successiva all'incarico non esclude il diritto del mediatore alla provvigione se non interrompe il nesso di causalità adeguata già instaurato dalla sua opera.
• L'inammissibilità di un motivo di ricorso per cassazione può derivare anche dal fatto che esso non colpisca la ratio decidendi effettivamente posta a base della sentenza impugnata.

Come è indicizzato