Cassazione Civile, Ordinanza n. 09379/2025 del 10/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento con cui l'amministrazione finanziaria aveva rettificato la rendita catastale, proposta tramite DOCFA, di nove unità immobiliari ottenute dalla suddivisione e ristrutturazione di un unico immobile già classificato in categoria A/8, sito nel Comune di Garlate. La commissione tributaria provinciale aveva accolto il ricorso della contribuente e la commissione tributaria regionale aveva respinto l'appello dell'Ufficio, confermando l'accatastamento in categoria A/2, classe 4. In cassazione l'Agenzia ha dedotto tre motivi: (1) violazione dell'art. 40 d.P.R. n. 1142/1949, sostenendo che le porzioni immobiliari frazionate da un immobile A/8 dovessero considerarsi cespiti indipendenti; (2) violazione dell'art. 6 d.P.R. n. 1142/1949, della circolare catastale n. 5/1992 e dell'art. 2697 c.c., lamentando che il giudice di merito avesse escluso le caratteristiche di pregio dell'immobile (area paesaggisticamente pregiata, darsena, piscina riscaldata, parco, infissi e impianti di pregio); (3) violazione dell'art. 36 d.lgs. n. 546/1992 per omessa valutazione delle caratteristiche delle singole unità immobiliari, pur avendo escluso che costituissero un unico compendio accatastabile in A/8.

La decisione

La Corte ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati il primo e il terzo motivo, esaminati congiuntamente, affermando che, in caso di frazionamento di un immobile, la categoria catastale originaria non si trasferisce automaticamente a ciascuna nuova unità: occorre verificare le concrete caratteristiche intrinseche ed estrinseche di ogni porzione e la sua attitudine a produrre un reddito proprio. Nel caso concreto, la motivazione della CTR, che aveva valorizzato la dimensione contenuta delle unità, l'assenza di finiture di livello superiore all'ordinario e la loro sostanziale assimilabilità ad appartamenti condominiali, è stata ritenuta conforme ai principi di diritto. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile perché proponeva censure di merito su circostanze fattuali, e comunque la causa versava in ipotesi di doppia conforme, senza che la ricorrente avesse indicato le divergenze tra le ragioni di fatto delle due decisioni di merito. La Corte ha inoltre compensato le spese per il consolidarsi dell'orientamento giurisprudenziale solo successivamente al ricorso.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il vizio denunciato per violazione o falsa applicazione di norme di diritto nei motivi accolti solo come scrutinio, ma il ricorso è stato comunque rigettato nel merito e in parte dichiarato inammissibile.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  La censura sul fatto non era ammissibile in presenza di doppia conforme, mancando l'indicazione delle divergenze tra le decisioni di merito.

• art. 348-ter, quinto comma, c.p.c.

  In caso di doppia conforme, il ricorrente deve indicare specificamente i profili di divergenza tra le rationes fattuali delle due sentenze di merito per poter dedurre il vizio di motivazione.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per contestare la valutazione delle caratteristiche dell'immobile; la Corte non ha accolto la censura perché si trattava di contestazione di merito.

• art. 36 d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546

  La doglianza è stata ritenuta infondata perché la CTR aveva comunque valutato le caratteristiche delle singole unità immobiliari.

• art. 40 d.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142

  La Corte ha escluso che il frazionamento di un immobile comporti automaticamente la conservazione della medesima categoria catastale per tutte le nuove unità.

• art. 6 d.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142

  Le categorie e classi catastali devono essere attribuite in base alle caratteristiche concrete dell'unità immobiliare, non alla sola originaria classificazione del fabbricato.

• art. 3 R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652

  L'accertamento generale degli immobili urbani deve essere effettuato per unità immobiliare.

• art. 5 R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652

  È unità immobiliare ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, sia utile e atta a produrre un reddito proprio.

• art. 8 R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652

  La categoria e la classe catastali vanno attribuite secondo le caratteristiche intrinseche che determinano la destinazione ordinaria e permanente dell'unità.

• art. 61, comma 2, d.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142

  Conferma che la classificazione catastale deve dipendere dalle caratteristiche concrete dell'unità immobiliare.

Massime di principio

• Nel caso di frazionamento di un immobile, la categoria catastale originaria del bene non si estende automaticamente alle singole porzioni risultanti, dovendo la qualificazione essere compiuta unitariamente per ciascuna nuova unità sulla base della sua concreta autonomia e della sua capacità di produrre un reddito proprio.
• L'accatastamento deve seguire la situazione reale di fatto dell'immobile e non una mera presunzione derivante dalla precedente classificazione del compendio.
• Per stabilire la categoria catastale occorre avere riguardo alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche della singola unità, alla sua destinazione ordinaria e permanente e al complesso delle sue concrete finiture e dotazioni.
• In presenza di doppia conforme, le censure di legittimità che si risolvono in una contestazione del merito o della ricostruzione fattuale sono inammissibili se il ricorrente non indica specificamente le divergenze tra le due decisioni di merito.
• La violazione dell'obbligo di valutazione delle caratteristiche dell'immobile non è configurabile quando il giudice di merito abbia effettivamente esaminato gli elementi rilevanti e abbia motivato la classificazione catastale adottata.

Come è indicizzato