Cassazione Civile, Ordinanza n. 28604/2023 del 13/10/2023

Esito

La controversia

Un soggetto, quale erede del venditore originario, aveva convenuto in giudizio l'acquirente di un appartamento in Roma chiedendo dichiararsi la nullità dell'atto di vendita stipulato nel 2008, con cui il proprio dante causa aveva trasferito l'immobile riservandosi il diritto di abitazione. La pretesa si fondava sul divieto di alienazione previsto per gli immobili acquistati a condizioni agevolate dalla S.C.I.P.: secondo l'attore, al primo acquisto si applicava la disciplina del D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 14, che commina la nullità degli atti di disposizione prima di cinque anni; in subordine, si sosteneva che anche ove fosse applicabile il diverso divieto decennale di cui al d.lgs. n. 104 del 1996, art. 6, comma 10, la controparte non aveva provato le eccezioni al divieto. Il Tribunale aveva accolto la domanda di nullità, ma la Corte d'appello aveva riformato la decisione ritenendo che non vi fosse nullità perché il venditore aveva trasferito la residenza in altro Comune oltre 50 km da Roma. Nel ricorso per cassazione si deduceva violazione e falsa applicazione dell'art. 6, comma 10, d.lgs. n. 104/1996 e dell'art. 12 disp. prel. c.c., sostenendo che la Corte territoriale avesse erroneamente applicato la disciplina del divieto decennale e male interpretato il termine "trasferimento", confondendo inoltre la disciplina dell'art. 6, comma 10, con quella dell'art. 3, comma 14, D.L. n. 351/2001, che invece era la norma effettivamente applicabile e non prevede eccezioni.

La decisione

La Cassazione ha ritenuto fondato il ricorso. Ha chiarito che alla vendita dell'immobile acquistato dalla S.C.I.P. si applicava l'art. 3, comma 14, D.L. n. 351/2001, convertito in L. n. 410/2001, perché tale era la disciplina del divieto di alienazione riferibile all'acquisto agevolato dell'immobile residenziale non di pregio. Poiché la norma prevede la nullità degli atti di disposizione compiuti prima del decorso di cinque anni dall'acquisto e non contiene eccezioni, la vendita successiva effettuata dall'originario acquirente all'odierna resistente doveva essere dichiarata nulla. La sentenza d'appello è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, affinché decida sugli effetti conseguenti alla nullità del contratto e regoli anche le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 3, comma 14, D.L. 25 settembre 2001, n. 351

  "Sono nulli gli atti di disposizione degli immobili ad uso residenziale non di pregio ai sensi del comma 13 acquistati per effetto dell'esercizio del diritto di opzione e del diritto di prelazione prima che siano trascorsi cinque anni dalla data dell'acquisto"

  è la norma applicabile al primo acquisto da S.C.I.P.; il divieto di alienazione è assoluto entro cinque anni e la sua violazione comporta nullità dell'atto di disposizione, senza eccezioni espressamente previste

• L. 23 novembre 2001, n. 410

  legge di conversione del D.L. n. 351/2001 richiamata dalla Corte per individuare il quadro normativo applicabile

• art. 6, comma 10, d.lgs. 16 febbraio 1996, n. 104

  richiamato nel ricorso e nella sentenza d'appello, ma ritenuto non applicabile alla fattispecie concreta perché disciplina altra materia (dismissioni del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici) e non il divieto relativo agli immobili S.C.I.P.

• art. 12 disp. prel. c.c.

  invocato per sostenere la necessità di interpretare la norma secondo la sua ratio e non con letture formalistiche del termine "trasferimento"

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  è il parametro del motivo di ricorso per cassazione per violazione o falsa applicazione di legge

Massime di principio

• Quando un immobile è soggetto a un divieto legale di alienazione collegato a una specifica disciplina di dismissione, il giudice deve individuare innanzitutto la norma effettivamente applicabile in ragione della provenienza del bene e del momento del trasferimento, senza sovrapporre regimi diversi.
• Se la norma che disciplina il divieto di alienazione prevede espressamente la nullità degli atti di disposizione compiuti entro un determinato termine, la violazione del divieto determina la nullità del contratto indipendentemente da valutazioni sulla concreta finalità speculativa dell'operazione.
• L'interpretazione di una disposizione che limita la circolazione del bene deve essere compiuta secondo il suo dato testuale e sistematico, ma non può arrivare a sostituire una disciplina con un'altra solo perché entrambe contengono un divieto di alienazione.
• Laddove la norma applicabile non contempli eccezioni al divieto, il giudice non può introdurle in via interpretativa facendo leva su presupposti non previsti dal legislatore.

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