Cassazione Civile, Ordinanza n. 16619/2024 del 14/06/2024

Esito

La controversia

La controversia riguardava la natura giuridica di una porzione immobiliare esterna al fabbricato condominiale, individuata come area di accesso carrabile (particella 161, sub 11): il tribunale l’aveva ritenuta condominiale, mentre la corte d’appello l’aveva qualificata come proprietà esclusiva del resistente, valorizzando l’atto di divisione ereditaria del 25 marzo 1994 e il regolamento di condominio dello stesso giorno. I ricorrenti hanno dedotto: 1) violazione degli artt. 1117 e 2697 c.c., sostenendo che mancava un titolo contrario idoneo a superare la presunzione di comunione; 2) violazione degli artt. 713 e ss., 1119, 1 l. n. 13/1989, 1343, 1346 e 1418 c.c., assumendo la nullità dell’atto divisorio per contrasto con la disciplina sulle barriere architettoniche; 3) violazione degli artt. 1117, 2729 e 2697 c.c., richiamando anche l’origine del condominio nel 1972, quando il proprietario originario cedette a un terzo una prima unità immobiliare. La Corte ha ritenuto inammissibile il secondo motivo perché fondato su questione nuova non trattata nella sentenza impugnata e non specificamente dedotta nei gradi di merito; ha invece accolto il primo e il terzo motivo, rilevando che la Corte d’appello aveva errato nel fare leva sul titolo del resistente e sul regolamento del 1994, invece di verificare il titolo costitutivo del condominio e l’eventuale chiara riserva di proprietà esclusiva nel momento del frazionamento dell’originaria proprietà unica.

La decisione

La Suprema Corte ha accolto il primo e il terzo motivo di ricorso, dichiarato inammissibile il secondo, cassato la sentenza della Corte d’appello di Roma limitatamente alle censure accolte e rinviato alla stessa Corte d’appello, in diversa composizione, perché riesamini la lite applicando i principi indicati e provveda anche sulle spese del giudizio di cassazione. La decisione si fonda sull’errore della corte territoriale nell’individuazione del titolo rilevante ai fini del superamento della presunzione di comunione ex art. 1117 c.c.: non il successivo acquisto del resistente né il regolamento condominiale, ma il titolo originario di frazionamento dell’unità immobiliare e la possibile riserva espressa e univoca di proprietà esclusiva al momento costitutivo del condominio.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La norma opera come presunzione legale di comunione delle parti dell’edificio destinate, per struttura o funzione, all’uso comune; la presunzione può essere superata solo da un titolo contrario idoneo, ossia dal titolo costitutivo del condominio o da atti che ne riproducano chiaramente il contenuto.

• art. 2697 c.c.

  Chi rivendica la proprietà esclusiva di un bene normalmente ricompreso tra le parti comuni deve fornire la prova della sua asserita titolarità esclusiva, vincendo la presunzione di comunione.

• art. 1119 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in relazione alla disciplina delle parti comuni e alla loro indivisibilità, ma il motivo è stato dichiarato inammissibile senza esame nel merito.

• artt. 713 e ss. c.c.

  Richiamati dai ricorrenti in tema di divisione ereditaria, ma la censura è stata dichiarata inammissibile.

• art. 1 L. n. 13/1989

  Richiamato dai ricorrenti per dedurre la nullità dell’atto divisorio in rapporto alle barriere architettoniche; questione ritenuta nuova e quindi inammissibile.

• artt. 1343, 1346 e 1418 c.c.

  Invocati per sostenere la nullità dell’atto di divisione, ma il motivo non è stato esaminato nel merito perché inammissibile.

• art. 2729 c.c.

  Richiamato nel terzo motivo; la Corte ha escluso che il giudice potesse fondare la prova della proprietà esclusiva su elementi presuntivi non riferiti al titolo costitutivo del condominio.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  La censura nuova è inammissibile se il ricorrente non indica specificamente in quale atto del merito la questione sia stata tempestivamente dedotta.

• artt. 375, comma 2, 4-quater, e 380-bis.1, c.p.c.

  Norme processuali che hanno regolato la trattazione del ricorso in camera di consiglio.

Massime di principio

• Per stabilire se un bene rientri tra le parti comuni ex art. 1117 c.c. occorre guardare, in via prioritaria, al titolo costitutivo del condominio e alla destinazione oggettiva del bene al servizio comune al momento del frazionamento dell’originaria proprietà unica.
• La presunzione di comunione delle parti comuni non è superabile con qualsiasi titolo successivo o con la sola documentazione di un successivo acquisto: serve un titolo contrario che escluda in modo chiaro e univoco la comunione sin dalla nascita del condominio.
• Quando un condomino o un terzo rivendichi la proprietà esclusiva di un bene normalmente comune, l’onere della prova grava su chi afferma l’esclusività, e la prova deve riguardare il titolo idoneo a derogare alla presunzione legale.
• Il regolamento di condominio non costituisce, di regola, titolo di proprietà se non integra una convenzione avente autonoma forza traslativa o modificativa dei diritti reali, oppure se non è allegato come parte integrante al primo atto d’acquisto trascritto.
• In cassazione non possono essere introdotte questioni nuove di diritto che presuppongano accertamenti di fatto se non risulta specificamente indicato dove e quando siano state dedotte nei gradi di merito.

Come è indicizzato