Cassazione Civile, Ordinanza n. 15568/2022 del 16/05/2022

Esito

La controversia

Una società aveva acquistato, con atto del 3 agosto 1995, alcune particelle immobiliari da una società venditrice. Nel contratto di vendita era già richiamata una lite pendente tra la venditrice e un terzo, il quale rivendicava l'usucapione di alcune particelle; la venditrice aveva dichiarato che non avrebbe garantito l'esito del giudizio e l'eventuale evizione del bene. Successivamente, nel 2000, la venditrice concluse con quel terzo una transazione con cui gli riconosceva la proprietà per usucapione di particelle che, secondo l'attrice, erano già state vendute e quindi non più nella disponibilità della venditrice. L'acquirente chiese allora la declaratoria di nullità o inefficacia della transazione e il risarcimento dei danni, sostenendo che il negozio tra venditrice e terzo non potesse incidere sul suo diritto di proprietà e che, in particolare, il riconoscimento transattivo fosse avvenuto su beni ormai alienati. La Corte d'appello aveva invece ritenuto che la venditrice avesse legittimamente riconosciuto il diritto del terzo almeno per una particella, escludendo o ridimensionando la responsabilità risarcitoria; l'acquirente ha proposto ricorso per cassazione con cinque motivi, deducendo principalmente violazione delle norme sulla transazione, sulla disponibilità del diritto, sulla garanzia per evizione, sul danno risarcibile e sulla cancellazione della trascrizione. Gli eredi del terzo e la società venditrice hanno resistito, proponendo anche ricorso incidentale; gli eredi hanno inoltre censurato, tra l'altro, la lettura delle norme sulla usucapione e trascrizione e il ricorso a una consulenza tecnica.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il quarto motivo del ricorso principale, dichiarando assorbiti il secondo, il terzo e il quinto; ha rigettato il primo motivo del ricorso incidentale e dichiarato inammissibile il secondo. Ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di L'Aquila, in diversa composizione, anche per le spese. La Corte ha affermato che la transazione stipulata tra la venditrice e il terzo, avente ad oggetto il riconoscimento dell'usucapione su un bene già venduto a un soggetto estraneo, non poteva produrre effetti pregiudizievoli nei confronti dell'acquirente terzo, perché la clausola di vendita aveva rimesso il destino del bene all'esito del giudizio e non consentiva di sostituire a tale esito una regolazione privata in danno dell'acquirente. Inoltre ha ritenuto erroneo escludere in radice un danno risarcibile: per la particella oggetto di trascrizione della transazione l'acquirente, pur avendo mantenuto la disponibilità materiale del bene, aveva subito per un lungo periodo una compressione della facoltà di disporne liberamente; analogamente, per la particella già venduta, la questione del danno doveva essere riesaminata. Il giudice del rinvio dovrà quindi verificare in concreto l'effettiva sussistenza e quantificazione del danno.

Norme richiamate

• art. 1965 c.c.

  la transazione richiede la disponibilità del diritto, ma nel caso concreto la disponibilità non consentiva di incidere in danno del terzo acquirente estraneo al negozio

• art. 1966 c.c.

  la transazione non può riguardare un diritto ormai non più disponibile da parte di chi lo aveva già alienato

• art. 2644 c.c.

  il principio di continuità delle trascrizioni non risolve il conflitto tra acquisto a titolo derivativo e acquisto a titolo originario, ma solo tra più acquisti derivativi dal medesimo dante causa

• art. 1476 c.c.

  richiamato ai fini degli obblighi del venditore e della garanzia nella vendita

• art. 1223 c.c.

  richiamato per la delimitazione del danno risarcibile

• art. 2043 c.c.

  richiamato per la domanda risarcitoria

• art. 1418 c.c.

  richiamato nel motivo incidentale in relazione alla dedotta nullità della transazione

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per il vizio di ultrapetizione/omessa pronuncia dedotto nei motivi e nel ricorso incidentale

• art. 1966 c.c.

  la causa transattiva non può produrre effetti pregiudizievoli verso un terzo proprietario rimasto estraneo al negozio

• art. 1479 c.c.

  evocato dalla Corte d'appello come norma sulla garanzia per evizione, ma la Cassazione ha ritenuto che la questione andasse riesaminata

• art. 1480 c.c.

  evocato dalla Corte d'appello in tema di garanzia per evizione e vendita a rischio e pericolo del compratore

• art. 2653 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale in tema di trascrizione e usucapione

• art. 2659 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale in tema di contenuto della nota di trascrizione

• art. 2665 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale in tema di trascrizione

• art. 2655 c.c.

  richiamato nel ricorso principale in tema di cancellazione della trascrizione

• art. 2668 c.c.

  richiamato nel ricorso principale in tema di cancellazione della trascrizione

• art. 2643 n. 14 c.c.

  richiamato nel ricorso principale in tema di trascrizione degli atti relativi ai diritti reali

Massime di principio

• La transazione intervenuta tra il titolare apparente di un bene e un terzo non può pregiudicare il precedente acquirente, quando il bene sia già stato alienato e la disciplina contrattuale abbia subordinato la sorte del bene all'esito del giudizio pendente rimasto estraneo al terzo acquirente.
• L'accettazione contrattuale di un'alea legata all'esito di una lite non autorizza la parte alienante a sostituire a quel rischio, con un accordo privatistico con un terzo, un assetto peggiorativo per l'acquirente che non abbia partecipato alla transazione.
• L'atto transattivo che riconosca in via negoziale un acquisto per usucapione non equivale a una pronuncia giudiziale di accertamento e non può, di per sé, prevalere sul diritto del terzo proprietario anteriore.
• Ai fini del danno da compressione del diritto di proprietà, non è decisiva la sola disponibilità materiale del bene: rileva anche la perdita o limitazione della libera disponibilità giuridica per il periodo in cui il titolo del terzo impedisca l'esercizio pieno delle facoltà dominicali.
• Nel giudizio di cassazione, la censura sulla motivazione della sentenza che recepisca una consulenza tecnica richiede specifiche contestazioni, con trascrizione dei passaggi rilevanti e delle critiche già formulate nel merito; altrimenti il motivo è inammissibile.
• Le questioni di trascrizione rilevanti nei conflitti immobiliari vanno risolte distinguendo l'acquisto a titolo derivativo da quello a titolo originario: la disciplina della priorità delle trascrizioni opera solo tra aventi causa dal medesimo dante causa.

Come è indicizzato