Cassazione Civile, Ordinanza n. 05963/2024 del 05/03/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita di un appartamento. La promissaria acquirente versò una caparra confirmatoria e poi, prima del rogito, scoprì l’assenza del certificato di abitabilità/agibilità; ritenendo tale mancanza indice di inadempimento grave, comunicò il recesso e chiese la restituzione del doppio della caparra, oltre al risarcimento dei danni contro il venditore e contro l’agenzia immobiliare per omessa informazione. Il venditore resistette sostenendo che l’immobile fosse comunque commerciabile e che il certificato fosse poi stato ottenuto in tempi rapidi; in via riconvenzionale chiese di accertare l’inadempimento dell’acquirente e di trattenere la caparra, avendo poi intimato la stipula del definitivo. L’agenzia, oltre a negare la propria responsabilità, chiese la provvigione e la manleva assicurativa. In appello furono accolte le doglianze del venditore e dell’agenzia, con rigetto delle domande dell’acquirente e riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione. In cassazione la ricorrente ha denunciato violazione degli artt. 1385, 1477, 1218, 1453, 1455, 1460, 1175, 1375, 1755 e 1759 c.c., sostenendo che la mancanza del certificato rendeva legittimo il recesso e che il mediatore avrebbe dovuto informarla dell’assenza del documento.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondati tutti e tre i motivi di ricorso. Ha affermato che l’assenza del certificato di abitabilità/agibilità non rende incommerciabile l’immobile e non integra, di per sé, un inadempimento grave idoneo a fondare la risoluzione del preliminare o il recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., soprattutto quando la mancanza sia sanabile e poi sanata. Ha quindi confermato la valutazione della Corte d’appello secondo cui il recesso della promissaria acquirente era illegittimo, mentre era legittimo quello successivamente esercitato dal promittente venditore, con diritto di trattenere la caparra. Quanto al mediatore, la Corte ha ribadito che egli ha un dovere di corretta informazione sulle circostanze note o conoscibili con l’ordinaria diligenza, ma nella fattispecie l’omissione non ha inciso causalmente sulla conclusione dell’affare, poiché il certificato fu poi ottenuto in tempo utile per il definitivo e non vi fu un concreto pregiudizio patrimoniale derivante dal difetto informativo. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna della ricorrente alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1385, comma 2, c.c.

  Il recesso per caparra confirmatoria presuppone un inadempimento di gravità tale da legittimare anche la risoluzione; se l’inadempimento è non grave o il vizio è sanabile e sanato, il recesso non è legittimo.

• art. 1477 c.c.

  È evocato dalla ricorrente in relazione all’obbligo del venditore di consegnare i documenti dell’immobile; la Corte esclude che la mancata consegna del certificato di abitabilità, in presenza di requisiti sostanziali e successivo rilascio, integri un inadempimento risolutivo.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato in tema di responsabilità da inadempimento; la Corte esclude l’inadempimento grave del venditore e la responsabilità risarcitoria del mediatore nella concreta fattispecie.

• art. 1453 c.c.

  La risoluzione per inadempimento non è esperibile se la mancanza del certificato è solo formale o comunque sanabile e sanata, senza incidenza sulla funzione economico-sociale del bene.

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell’inadempimento va valutata in concreto; la mera carenza documentale, ove non incida sulla commerciabilità e sia rimediabile, non raggiunge la soglia di importanza richiesta.

• art. 1460 c.c.

  Evocato dalla ricorrente per giustificare il rifiuto di stipulare; la Corte nega che, nella specie, vi fosse un inadempimento idoneo a sorreggere l’eccezione di inadempimento.

• art. 1175 c.c.

  Usato per definire il dovere di correttezza anche del mediatore nell’informazione precontrattuale.

• art. 1375 c.c.

  La buona fede e correttezza non consentono di qualificare come legittimo il recesso fondato su un difetto non grave e sanabile, né di imputare al mediatore una responsabilità priva di nesso causale.

• art. 1755 c.c.

  Il mediatore ha diritto alla provvigione quando l’affare è concluso per effetto del suo intervento; nella specie la Corte conferma il compenso in favore dell’agenzia.

• art. 1759 c.c.

  Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze note o conoscibili relative alla valutazione e sicurezza dell’affare, ma non è tenuto a svolgere indagini tecnico-giuridiche specifiche in assenza di incarico; la responsabilità sorge solo se l’omissione ha inciso causalmente sull’affare.

• art. 1322 c.c.

  La Corte richiama l’autonomia privata per escludere che l’assenza del certificato renda di per sé illecito o non meritevole l’assetto negoziale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso, sussiste l’obbligo per la parte soccombente di versare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel preliminare di compravendita immobiliare, la mancanza del certificato di abitabilità/agibilità non comporta automaticamente la risoluzione del contratto o la legittimità del recesso ex art. 1385 c.c.: occorre verificare se il difetto incida in modo apprezzabile sulla commerciabilità o sull’idoneità del bene, e se sia o meno sanabile.
• Se il vizio che impedisce il rilascio del certificato di agibilità è sanabile e viene effettivamente sanato in tempo utile, la carenza documentale assume valore meramente formale e non integra, di regola, un inadempimento grave ai sensi dell’art. 1455 c.c.
• La tutela del promissario acquirente, in presenza di mera carenza documentale non accettata, può al più tradursi in un’azione di esatto adempimento; non è invece configurabile la risoluzione per inadempimento quando il bene conserva la sua funzione economico-sociale.
• Il mediatore è tenuto a comunicare le circostanze a lui note o conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, ma non a svolgere complesse indagini tecnico-giuridiche in assenza di specifico incarico.
• La responsabilità del mediatore per omessa informazione presuppone che l’omissione abbia avuto una reale incidenza causale sulla decisione di concludere l’affare o sulle sue condizioni economiche; in mancanza di tale nesso, non vi è danno risarcibile.
• Il diritto alla provvigione del mediatore sorge quando l’affare è concluso per effetto della sua attività, anche se successivamente insorgano contestazioni tra le parti sul perfezionamento del definitivo.

Come è indicizzato