Cassazione Civile, Ordinanza n. 29130/2022 del 06/10/2022

Esito

La controversia

Il condominio e alcuni condomini hanno agito in sede di opposizione allo stato passivo ex artt. 98 e 99 l. fall. per ottenere l'accertamento della proprietà comune, ex art. 1117 c.c., di un locale seminterrato dello stabile, sostenendo che esso fosse, per struttura e destinazione, parte comune dell'edificio e che i successivi atti di trasferimento con cui il bene era stato attribuito in proprietà esclusiva a terzi e poi alla società poi fallita non fossero opponibili. Il Tribunale aveva respinto l'opposizione ritenendo, sulla base di una consulenza tecnica, che il locale non rientrasse nelle ipotesi di cui all'art. 1117 c.c., salvo una servitù di passaggio per l'accesso a scala e ascensore. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto, da un lato, l'omesso esame di fatti decisivi relativi alla conformazione e alla destinazione del locale, alla presenza di impianti condominiali, al progetto originario e al momento di nascita del condominio; dall'altro, la violazione dell'art. 1117 c.c., sostenendo che il locale coincidesse con il suolo su cui sorge l'edificio o comunque fosse funzionale all'uso comune, e che la riserva di proprietà fosse intervenuta solo in atti successivi alla costituzione del condominio.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondati i due motivi congiuntamente esaminati. Ha affermato che, per superare la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c., occorre guardare all'atto costitutivo del condominio, ossia al primo trasferimento dell'originario proprietario, verificando se in tale sede vi sia stata una riserva di proprietà del bene in favore di uno dei contraenti, sempre che il bene sia per ubicazione e struttura potenzialmente destinato all'uso comune. Ha inoltre precisato che la consulenza tecnica non può sostituire il giudizio giuridico sulla condominialità del bene, spettando al giudice di merito verificare la destinazione concreta del locale e il momento in cui tale destinazione va apprezzata. Il decreto del Tribunale di Nola è stato quindi cassato con rinvio allo stesso Tribunale, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 98 l. fall.

  norma processuale richiamata quale base dell'opposizione allo stato passivo.

• art. 99 l. fall.

  norma processuale richiamata quale base dell'opposizione allo stato passivo.

• art. 1117 c.c.

  la presunzione di comunione opera per i beni dell'edificio necessari all'uso comune e viene meno solo se, al momento della nascita del condominio e del primo trasferimento, risulti una valida riserva di proprietà o comunque una destinazione oggettiva esclusiva incompatibile con la comunione.

• art. 1102 c.c.

  richiamato per escludere che l'uso dei condomini di un'area possa essere automaticamente qualificato come servitù, potendo invece dipendere dal diritto di uso della cosa comune.

• art. 365 c.p.c.

  la specialità della procura attiene alla procura ad litem per il ricorso per cassazione; un mandatario munito di procura generale o speciale ad negotia può conferire il mandato al difensore e proporre il ricorso, se il mandato lo consente.

Massime di principio

• Per stabilire se un bene di un edificio debba considerarsi comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., occorre avere riguardo all'atto costitutivo del condominio, coincidente con il primo trasferimento dall'originario proprietario, e verificare se in quel momento il bene sia stato riservato in proprietà esclusiva a uno dei contraenti.
• La presunzione di comunione riguarda solo i beni che, per ubicazione e struttura, siano potenzialmente destinati all'uso comune; se il bene è dotato di autonomia funzionale e di obiettiva suscettibilità di godimento esclusivo, la presunzione non opera.
• La valutazione sulla natura condominiale del bene è un giudizio giuridico riservato al giudice di merito e non può essere sostituito dalla consulenza tecnica d'ufficio, la quale serve solo a risolvere questioni di fatto con contenuto tecnico.
• In tema di condominio, l'esistenza di accessi, impianti o collegamenti con parti comuni non basta di per sé a escludere la proprietà esclusiva del bene: occorre verificare la sua concreta destinazione originaria e la coerenza degli atti di trasferimento con tale destinazione.
• L'uso del bene da parte dei condomini per accedere a parti comuni può trovare titolo nel diritto di uso della cosa comune e non necessariamente in una servitù, la cui esistenza deve essere dimostrata dal relativo titolo.

Come è indicizzato