Cassazione Civile, Ordinanza n. 14446/2023 del 24/05/2023

Esito

La controversia

Due soggetti che avevano acquistato nel 1998 un immobile a mezzo atto pubblico rogato da un notaio hanno scoperto solo dopo la stipula che sul bene gravava un'ipoteca iscritta prima dell'atto; a seguito di precetto e pignoramento notificati nel 2006, hanno convenuto in giudizio il notaio chiedendone la condanna per responsabilità contrattuale, assumendo che egli non avesse svolto le visure ipotecarie e catastali e non li avesse avvisati dell'esistenza di formalità pregiudizievoli. In primo e secondo grado la domanda risarcitoria era stata rigettata perché ritenuta non provata la concreta esistenza di un danno patrimoniale, sul rilievo che il prezzo era già stato pagato e che i pregiudizi allegati erano solo potenziali; la corte d'appello aveva inoltre dichiarato inammissibile la produzione documentale relativa a una successiva transazione con il creditore procedente, reputando non impugnata sul punto la decisione del primo giudice. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto, con il primo motivo, la nullità della sentenza per violazione degli artt. 342 e 345 c.p.c. sostenendo che l'appello fosse specifico e che la produzione documentale fosse ammissibile; con il secondo motivo hanno denunciato la violazione degli artt. 1176, 1218, 1223 e 2858 c.c., sostenendo che il danno da omesso controllo ipo-catastale fosse un danno da pericolo già certo nella sua concreta evoluzione e quindi risarcibile anche prima del pagamento del creditore ipotecario o dell'esecuzione forzata.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo per difetto di autosufficienza e, comunque, lo ha ritenuto infondato perché l'atto di appello non aveva contrastato specificamente le ragioni poste a base della tardività della produzione documentale. Ha invece accolto il secondo motivo, affermando che la preventiva verifica della libertà del bene e l'informazione al cliente sulle risultanze dei registri immobiliari rientrano nella prestazione professionale del notaio e che l'omissione di tali doveri genera responsabilità contrattuale; ha inoltre ritenuto errata la negazione del risarcimento sul solo rilievo della mancata prova di un danno già attuale, poiché la tutela spetta anche quando l'effettiva diminuzione patrimoniale sia il naturale sviluppo di fatti già concretamente accertati e sintomatici di quel pregiudizio. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte d'appello di Lecce in diversa composizione anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  è richiamato come parametro del motivo di ricorso per nullità della sentenza; la Corte ribadisce che, anche in presenza di violazioni processuali, il ricorrente deve rispettare l'onere di autosufficienza.

• art. 342 c.p.c.

  l'appello deve contenere una parte argomentativa che contrasti specificamente le ragioni della sentenza impugnata, non essendo sufficiente l'indicazione delle sole statuizioni censurate.

• art. 345 c.p.c.

  la produzione documentale in appello è scrutinata alla luce delle preclusioni e della specifica impugnazione della relativa statuizione di inammissibilità.

• art. 183 c.p.c.

  richiamato come termine di maturazione delle preclusioni istruttorie nel giudizio di primo grado.

• art. 1176 c.c.

  la diligenza professionale del notaio comprende la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene mediante visure immobiliari.

• art. 1218 c.c.

  l'omissione delle visure e dell'informativa al cliente integra inadempimento dell'obbligazione professionale e fonda responsabilità contrattuale.

• art. 1223 c.c.

  il danno risarcibile comprende anche la diminuzione patrimoniale che sia naturale sviluppo di fatti già accertati e sintomatici, non solo il pregiudizio già definitivamente realizzato.

• art. 2858 c.c.

  è evocato dai ricorrenti in relazione alla tutela del terzo acquirente gravato da ipoteca e al pregiudizio derivante dall'esistenza della formalità.

Massime di principio

• Il notaio, nel rogito di compravendita immobiliare, deve eseguire le visure ipotecarie e catastali, informare il cliente dell'esito ed eventualmente dissuaderlo dalla stipula se emergono iscrizioni pregiudizievoli; l'omissione di tali attività integra inadempimento contrattuale.
• Ai fini del risarcimento del danno da omessa verifica della libertà del bene, non è necessario che il terzo abbia già subito la vendita forzata o abbia pagato il creditore ipotecario: è risarcibile anche il pregiudizio la cui effettiva manifestazione sia il naturale sviluppo di fatti già concretamente accertati e inequivocabilmente sintomatici della perdita patrimoniale.
• Nel ricorso per cassazione che deduca errori processuali, il ricorrente deve rispettare l'onere di specificità e autosufficienza, riportando in modo compiuto gli atti processuali rilevanti e le ragioni della censura; la mera indicazione sintetica non consente il controllo di legittimità.
• L'atto di appello, per soddisfare l'art. 342 c.p.c., deve contrapporre alle argomentazioni della sentenza impugnata una critica specifica e coerente, non essendo sufficiente una generica richiesta di riforma o la sola individuazione dei capi contestati.

Come è indicizzato