Cassazione Civile, Ordinanza n. 36252/2021 del 23/11/2021

Esito

La controversia

Una società conduttrice aveva stipulato, nel 2010, un contratto di locazione commerciale avente ad oggetto una porzione di capannone a destinazione industriale. Dopo l’ingresso nell’immobile, la conduttrice lamentava che il bene non fosse dotato dell’allacciamento alla rete del gas, circostanza che le sarebbe stata inizialmente prospettata in modo diverso dalla locatrice. Riferiva di avere sollecitato più volte la locatrice a provvedere, di avere chiesto un preventivo all’ente gestore e di avere infine continuato a pagare il canone fino al recesso del luglio 2014, senza poter utilizzare pienamente l’immobile. Citava quindi la locatrice chiedendo il risarcimento dei danni, l’indennità per perdita di avviamento e il rimborso dei costi sostenuti per la riconsegna dell’immobile. La locatrice resisteva e proponeva domanda riconvenzionale per canoni non pagati e ulteriori somme. In appello la decisione di primo grado veniva riformata: la Corte territoriale escludeva l’inadempimento della locatrice, accoglieva in parte l’appello principale solo per la restituzione del deposito cauzionale e accoglieva integralmente l’appello incidentale della locatrice. Nel ricorso per cassazione la conduttrice deduceva: (1) violazione degli artt. 1575 e 1578 c.c. per avere la Corte ritenuto non essenziale l’allaccio al gas e per aver svalutato il mancato pieno utilizzo del bene; (2) violazione degli artt. 2709 e 2710 c.c. e dell’art. 116 c.p.c. per aver negato efficacia probatoria a un mastrino contabile e per non avere considerato le deposizioni testimoniali che attestavano il pagamento dei canoni; (3) nullità della sentenza e violazione dell’art. 112 c.p.c. per asserita condanna a canoni non richiesti, in particolare quelli del semestre di preavviso; (4) violazione degli artt. 1216 e 1591 c.c. per essere stata condannata ai canoni fino alla riconsegna nonostante le offerte reali e i costi sostenuti per la liberazione coattiva. La Cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo, ha accolto il secondo per vizio della motivazione e per erronea valutazione del materiale probatorio, ha respinto il terzo e il quarto motivo. La sentenza impugnata è stata quindi cassata limitatamente al motivo accolto e la causa è stata rinviata alla Corte d’appello di Torino in diversa composizione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto solo il secondo motivo di ricorso, cassando la sentenza impugnata in relazione a tale censura e rinviando la causa alla Corte d’appello di Torino, in diversa composizione, anche per le spese. Il primo motivo è stato dichiarato inammissibile; il terzo e il quarto sono stati rigettati. La cassazione ha ritenuto che la Corte territoriale non avesse adeguatamente considerato il mastrino contabile prodotto e le prove testimoniali richiamate sul pagamento dei canoni, mentre ha escluso che vi fosse violazione dell’art. 112 c.p.c. sulla domanda di canoni e ha confermato che l’offerta reale presuppone un rifiuto non legittimo del locatore di ricevere la restituzione del bene.

Norme richiamate

• art. 1575 c.c.

  richiamato come norma sulle obbligazioni del locatore nella locazione, ma la censura fondata su tale disposizione è stata dichiarata inammissibile perché mirava a una diversa ricostruzione dei fatti e delle prove

• art. 1578 c.c.

  richiamato come norma sui vizi della cosa locata, ma non è stata accolta la lettura proposta dalla ricorrente sulla rilevanza del mancato allaccio al gas

• art. 2709 c.c.

  richiamato con l’art. 2710 c.c. per contestare il valore probatorio delle scritture contabili

• art. 2710 c.c.

  le scritture contabili dell’imprenditore non hanno valore di prova legale a suo favore, ma possono essere apprezzate liberamente dal giudice insieme ad altri elementi istruttori

• art. 116 c.p.c.

  invocato per censurare la valutazione della prova; la Corte ha rilevato che il giudice di merito doveva spiegare perché non attribuiva rilievo al mastrino contabile e alle deposizioni testimoniali

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per dedotta violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la censura è stata respinta perché la domanda riconvenzionale comprendeva anche i canoni per il preavviso

• art. 1216 c.c.

  richiamato sulla procedura di offerta reale; la Corte ha affermato che essa presuppone un rifiuto non legittimo del locatore a ricevere la restituzione del bene

• art. 1591 c.c.

  richiamato per la debenza dei canoni/indennità dopo la cessazione del rapporto e fino alla riconsegna del bene

• art. 366 n. 6 c.p.c.

  richiamato quanto all’onere di specifica indicazione e riproduzione delle deposizioni testimoniali su cui si fondava il motivo

• art. 360 c.p.c., n. 3

  utilizzato quale parametro formale dei motivi di ricorso per violazione di legge

• art. 360 c.p.c., n. 4

  utilizzato quale parametro formale del motivo di nullità della sentenza per error in procedendo

Massime di principio

• Le scritture contabili dell’imprenditore, pur se regolarmente tenute, non costituiscono prova legale a suo favore: il giudice deve valutarle liberamente e può ritenerle attendibili o meno anche in concorso con ulteriori elementi istruttori.
• Quando una parte censura in cassazione la valutazione delle prove, non può limitarsi a chiedere una nuova lettura del materiale istruttorio; occorre denunciare un effettivo vizio di motivazione o un errore di diritto nella regola di valutazione della prova.
• Se la decisione di merito fonda il mancato riconoscimento di un pagamento su una valutazione probatoria, il giudice deve confrontarsi con gli ulteriori elementi istruttori specificamente dedotti e spiegare perché essi non supportino il documento contabile prodotto.
• La domanda di canoni maturati per il periodo di preavviso e per il periodo successivo alla scadenza del preavviso non viola il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato se tali voci risultano effettivamente ricomprese nelle conclusioni formulate dalla parte.
• L’offerta reale e la liberazione coattiva del bene presuppongono un rifiuto non legittimo del creditore a ricevere la prestazione o la restituzione; in mancanza di tale presupposto, i relativi costi non elidono automaticamente l’obbligo del conduttore di corrispondere i canoni o le somme dovute fino alla riconsegna.

Come è indicizzato