Cassazione Civile, Ordinanza n. 13852/2026 del 12/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una domanda di negatoria servitutis proposta da una società che aveva acquistato un immobile con area cortilizia, sostenendo che sulla stessa non esistesse alcun diritto di passaggio pedonale e carrabile a favore del fondo vicino. La società deduceva che, nel contratto di acquisto del 26.10.2010, la servitù era stata costituita a favore del fondo rimasto al venditore, ma con condizione risolutiva espressa: il diritto sarebbe venuto meno se il fondo non fosse stato acquistato da un determinato soggetto, o persona da lui nominata, entro il 30.11.2010. Poiché il fondo fu acquistato solo il 3.12.2010 da altra persona, la società assumeva che la condizione si fosse avverata e che la servitù fosse estinta. In primo grado la domanda fu accolta; in appello, invece, fu rigettata perché la Corte territoriale ritenne che la menzione della servitù nel successivo rogito di trasferimento del fondo e la clausola di trasferimento delle servitù attive e passive fossero sufficienti a far ritenere persistente il diritto di passaggio. Con il ricorso per cassazione la società deduceva: 1) violazione dei criteri ermeneutici contrattuali, per errata interpretazione della condizione risolutiva e irrilevanza del superamento del termine del 30.11.2010; 2) omesso esame di un fatto decisivo, ossia che l’acquisto del fondo non era avvenuto su indicazione del promissario acquirente indicato nel contratto originario; 3) nullità della sentenza per omessa pronuncia sulla dedotta rinuncia alla servitù da parte del titolare del fondo dominante; 4) violazione delle norme sull’interpretazione della clausola del rogito successivo, sostenendo che la formula di stile non bastasse a trasferire o conservare la servitù. La Cassazione ha ritenuto fondati il primo, il terzo e il quarto motivo, assorbito il secondo, cassando la sentenza e rinviando alla Corte d’appello per nuovo esame.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso nei limiti dei primi, terzo e quarto motivi, ha dichiarato assorbito il secondo, ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di Appello di Milano in diversa composizione, anche per le spese. La Corte ha affermato che, essendo stata pattuita una servitù volontaria sottoposta a condizione risolutiva con termine, il mancato rispetto del termine comportava l’avveramento della condizione; la successiva menzione del diritto in un rogito tra parti diverse non era sufficiente a mantenerlo in vita. Ha inoltre ribadito che le clausole generiche di stile non sono idonee, da sole, a costituire o trasferire una servitù in mancanza di una puntuale individuazione del contenuto del peso reale. Infine, ha rilevato il vizio di omessa pronuncia sulla domanda/questione relativa alla rinuncia alla servitù, imponendo al giudice di rinvio un nuovo esame complessivo della fattispecie.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  richiamato come criterio ermeneutico per sostenere l’erronea interpretazione della volontà contrattuale e della condizione risolutiva

• art. 1363 c.c.

  richiamato tra i canoni interpretativi del contratto

• art. 1364 c.c.

  richiamato per l’interpretazione della clausola del rogito successivo

• art. 1366 c.c.

  richiamato tra i canoni di interpretazione secondo buona fede

• art. 1367 c.c.

  richiamato per l’interpretazione conservativa della clausola contrattuale

• art. 1369 c.c.

  richiamato per la determinazione del senso complessivo della clausola

• art. 112 c.p.c.

  la mancata pronuncia sulla dedotta rinuncia alla servitù integra vizio di omessa pronuncia

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  usato quale parametro di ricorso per violazione o falsa applicazione di norme di diritto

• art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c.

  usato quale parametro di ricorso per nullità della sentenza per omessa pronuncia

• art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c.

  usato quale parametro di ricorso per omesso esame di fatto decisivo

• art. 2659 c.c.

  l’opponibilità ai terzi della servitù convenzionale richiede che dalla nota di trascrizione risultino fondo dominante, fondo servente, volontà costitutiva, oggetto, portata e l’eventuale termine o condizione

• art. 2697 c.c.

  richiamato indirettamente nel ragionamento sulla necessità di allegazione e prova dei fatti costitutivi o estintivi della servitù

• art. 102 c.p.c.

  non citato espressamente nel testo ma non pertinente; escluso

• art. 111 c.p.c.

  non citato espressamente nel testo; non rilevante

Massime di principio

• Nella servitù volontaria, quando il titolo costitutivo subordina l’efficacia del diritto a una condizione risolutiva con termine finale, il superamento del termine senza che si verifichi l’evento dedotto determina l’estinzione del diritto secondo la volontà negoziale.
• L’opponibilità ai terzi delle servitù convenzionali va verificata con esclusivo riguardo alla nota di trascrizione del titolo, che deve consentire di individuare fondo dominante, fondo servente, volontà costitutiva, oggetto, portata del diritto ed eventuali termini o condizioni.
• Una successiva clausola generica di trasferimento delle "servitù attive e passive" o una mera menzione del diritto in un rogito tra parti diverse non sono sufficienti, di per sé sole, a conservare o trasferire validamente una servitù se il titolo originario prevedeva l’estinzione per effetto della condizione risolutiva.
• Le clausole di stile prive di specifica individuazione del contenuto oggettivo del peso reale non sono idonee a costituire o trasferire una servitù prediale.
• Il giudice di merito deve esaminare in modo espresso tutte le domande ed eccezioni ritualmente introdotte; la mancata pronuncia su una dedotta rinuncia alla servitù integra nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c.

Come è indicizzato