Cassazione Civile, Sentenza n. 11822/2020 del 18/06/2020

Esito

La controversia

La società aveva acquistato due immobili con atto notarile del 29 luglio 2008. Con avviso di rettifica e liquidazione notificato il 24 giugno 2009, l’Agenzia delle Entrate aveva richiesto maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale per complessivi euro 15.575,15, rideterminando il valore degli immobili sulla base delle quotazioni OMI. La contribuente aveva impugnato l’avviso, contestando che si fondasse esclusivamente su tali valori e non considerasse né le reali caratteristiche e condizioni dei beni, né una perizia tecnica redatta tre anni prima, in occasione dell’acquisto degli stessi immobili da parte del suo dante causa. La Commissione tributaria regionale del Lazio, con sentenza n. 3053/01/14 depositata il 13 maggio 2014, aveva confermato la decisione di primo grado e respinto il ricorso. In cassazione la società ha proposto due motivi, trattati congiuntamente: con il primo ha denunciato, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 2697 c.c., dell’art. 51 del d.P.R. n. 131/1986 e della legge n. 88/2009, contestando che l’avviso fosse ritenuto legittimo pur basandosi soltanto sui dati OMI e che fosse stata addossata alla contribuente la mancata prova di una diversa stima; con il secondo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., ha denunciato l’omesso esame delle caratteristiche peculiari degli immobili, rilevanti per il loro valore e per la non assimilabilità alle tipologie usate dall’Ufficio come riferimento, nonché della perizia di parte relativa alla precedente compravendita.

La decisione

La Corte ha accolto entrambi i motivi, esaminati congiuntamente. Ha rilevato che, ai fini della rettifica del valore degli immobili per l’imposta di registro, il solo richiamo alle quotazioni OMI non costituisce motivazione congrua né è sufficiente a fondare la rettifica: occorrono ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti, considerata la possibile incidenza di parametri quali ubicazione, superficie, collocazione urbanistica e stato delle opere di urbanizzazione. La CTR aveva dunque errato nel reputare legittimo un avviso fondato esclusivamente sui valori OMI, senza ulteriori elementi dell’Amministrazione, a fronte della contestazione della contribuente relativa alle caratteristiche effettive dei beni e al precedente valore risultante dall’atto di compravendita. La Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, ha deciso nel merito accogliendo il ricorso introduttivo della contribuente. Le spese dei gradi di merito sono state compensate integralmente per il consolidarsi della giurisprudenza di legittimità dopo l’introduzione della lite; l’Agenzia è stata condannata alle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro 3.000 per compensi, oltre spese forfetarie e accessori di legge.

Norme richiamate

• art. 52, commi 2 e 2-bis, d.P.R. n. 131/1986

  L’obbligo della motivazione dell’avviso di accertamento di maggior valore se da un lato mira a delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’Ufficio nell’eventuale fase contenziosa e, quindi, a consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa così da porlo in condizione di prestare acquiescenza o di dare avvio ad apposito ricorso giurisdizionale, dall’altro, deve fondarsi su presunzioni gravi precise e concordanti.

  L’avviso di rettifica del valore immobiliare deve esporre i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che sostengono la valutazione, in modo da rendere possibile la difesa del contribuente; la rettifica deve inoltre poggiare su elementi presuntivi gravi, precisi e concordanti.

• art. 51 d.P.R. n. 131/1986

  Il riferimento alle stime effettuato sulla base dei valori OMI, per aree edificabili del medesimo comune, non è, quindi, idoneo e sufficiente a rettificare il valore dell’immobile tenuto conto che il valore dello stesso può variare in funzione di molteplici parametri quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico, nonchè lo stato delle opere di urbanizzazione (Cass. n. 18651 del 2016; Cass. n. 11439 del 2018).

  La stima del valore venale ai fini della rettifica non può basarsi soltanto sulle quotazioni OMI: occorrono elementi ulteriori che tengano conto delle caratteristiche concrete e dei parametri specifici del bene.

• art. 24, comma 5, legge n. 88/2009

  Il principio è applicabile anche all’imposta di registro, con effetto retroattivo, stante la finalità di adeguamento al diritto dell’Unione Europea (Cass. n. 11439 del 2018).

  La regola per cui lo scostamento rispetto ai valori OMI, da solo, non basta a fondare un accertamento di maggior valore è applicabile retroattivamente anche all’imposta di registro, in ragione della finalità di adeguamento al diritto dell’Unione europea.

• art. 2697 c.c.

  In difetto di ulteriori elementi forniti dall’Agenzia delle entrate tale atto non è idoneo, in quanto non congruamente motivato, ad indicare il valore venale in comune commercio dei beni, dovendosi peraltro rilevare che la contribuente ne ha contestato la determinazione da parte dell’Ufficio sul rilievo della reale natura e caratteristica degli immobili, nonchè del loro valore per come risultante da un precedente atto di compravendita avvenuto tre anni prima di quello oggetto di rettifica.

  L’Amministrazione, per sostenere la rettifica, deve fornire elementi ulteriori idonei a fondare la valutazione; il solo dato OMI non consente di ritenere assolto l’onere probatorio relativo al maggior valore accertato.

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c.

  I motivi di ricorso, da trattarsi congiuntamente stante la loro connessione, sono fondati.

  Le censure di violazione o falsa applicazione di legge e di omesso esame del fatto decisivo possono essere trattate congiuntamente quando sono connesse; nel caso concreto hanno condotto alla cassazione della sentenza impugnata.

Massime di principio

• In tema di rettifica del valore di immobili ai fini dell’imposta di registro, il richiamo alle quotazioni OMI, da solo, non è sufficiente a fondare la valutazione dell’Ufficio né a motivare congruamente l’avviso: occorrono ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti.
• La stima del valore venale di un immobile deve considerare le caratteristiche concrete del bene e i parametri che possono incidere sul suo valore, tra cui ubicazione, superficie, collocazione nello strumento urbanistico e stato delle opere di urbanizzazione.
• L’avviso di rettifica deve indicare in modo adeguato i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche della valutazione, così da delimitare le ragioni sostenibili dall’Amministrazione in giudizio e consentire al contribuente un’effettiva difesa.
• Il principio che esclude la sufficienza del solo scostamento dai valori OMI è applicabile retroattivamente anche all’imposta di registro, in ragione della finalità di adeguamento al diritto dell’Unione europea.

Come è indicizzato