Cassazione Civile, Ordinanza n. 34218/2025 del 26/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dal pagamento della provvigione richiesta da un mediatore immobiliare in relazione a una proposta/preliminare collegata alla vendita di un immobile. La parte ricorrente sosteneva che il contratto intermediato fosse solo un "preliminare di preliminare" e quindi non idoneo a far sorgere il diritto alla provvigione; deduceva inoltre che la proposta fosse inefficace o non coercibile per la previsione dell'accollo del mutuo subordinato al consenso della banca, che il giudice d'appello avesse violato il giudicato interno e che fosse stata riconosciuta indebitamente la provvigione nonostante il successivo comportamento del promittente venditore. Infine contestava l'utilizzabilità dei documenti prodotti dal mediatore, assumendo che il disconoscimento della conformità delle copie e delle sottoscrizioni fosse stato ritualmente formulato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi relativi alla pretesa preclusione derivante dal giudicato interno, osservando che la qualificazione del contratto poteva essere rivista in appello senza introdurre nuovi fatti e che il giudice di merito aveva correttamente ricondotto l'operazione a un preliminare di vendita completo di elementi essenziali, idoneo a far sorgere il diritto alla provvigione. Ha reputato in parte inammissibile e in parte infondato il motivo sulla clausola di accollo del mutuo, per carenza di specifica indicazione del fatto storico decisivo e perché la sola presenza di un accollo non esclude il vincolo negoziale. Ha respinto le censure sulla prova e sulla pretesa nullità della clausola relativa alla provvigione anche in caso di mancato perfezionamento, rilevando che si trattava di questioni nuove o comunque non dedotte con specificità e che eventuali inadempimenti del venditore non incidono, di regola, sul diritto del mediatore quando l'affare sia concluso ai sensi dell'art. 1755 c.c. Infine ha confermato la rituale inefficacia del disconoscimento dei documenti, perché generico e non specifico. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 324 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere la formazione del giudicato interno su una questione di qualificazione contrattuale; la Corte ne esclude la violazione.

• art. 342 c.p.c.

  invocato insieme alle norme sulle impugnazioni per contestare il devolutum in appello; la Corte ritiene comunque ammissibile la rivalutazione della qualificazione giuridica del rapporto.

• art. 345 c.p.c.

  richiamato per sostenere che non potessero essere introdotti nuovi temi in appello; la Corte afferma che la diversa qualificazione non introduceva nuovi fatti.

• art. 112 c.p.c.

  invocato per dedurre ultrapetizione; la Corte esclude che la decisione d'appello abbia oltrepassato i limiti della domanda.

• art. 115 c.p.c.

  la Corte ribadisce che la violazione si configura solo se si pongono a base della decisione prove non dedotte o acquisite d'ufficio fuori dai casi consentiti, non quando si contesti la valutazione del materiale probatorio acquisito.

• art. 116 c.p.c.

  non è denunciabile come violazione il mero dissenso sulla valutazione delle prove; è censurabile solo l'erronea applicazione di regole legali di valutazione o il mancato ricorso al prudente apprezzamento.

• art. 1372 c.c.

  richiamato in relazione alla vincolatività del contratto e alla dedotta inefficacia della proposta per la clausola di accollo del mutuo.

• art. 2932 c.c.

  richiamato per sostenere che il vincolo non sarebbe stato coercibile; la Corte non accoglie tale impostazione.

• art. 366, primo comma, n. 6, c.p.c.

  la censura per omesso esame di fatti decisivi deve indicare specificamente il fatto storico, il dato da cui risulta, il modo e il tempo della sua discussione processuale e la decisività.

• art. 369, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  richiamato in combinazione con l'art. 366 c.p.c. per l'onere di specifica localizzazione e produzione degli atti rilevanti.

• art. 1755 c.c.

  l'affare si considera concluso quando tra le parti poste in relazione si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione specifica, la risoluzione o il risarcimento del danno.

• art. 2719 c.c.

  il disconoscimento della copia fotostatica deve essere espresso, formale e specifico, con indicazione delle ragioni della difformità dall'originale.

• art. 214 c.p.c.

  richiamato per la contestazione della sottoscrizione; la Corte ribadisce la necessità di un disconoscimento tempestivo e specifico.

• art. 215 c.p.c.

  richiamato insieme all'art. 214 c.p.c. per affermare che la copia non autenticata si considera riconosciuta se non tempestivamente e specificamente contestata.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  applicato per dichiarare la sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  richiamato come parametro dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Il giudice d'appello può riqualificare giuridicamente il rapporto dedotto in giudizio rispetto alla qualificazione data in primo grado, purché non introduca nuovi fatti, non muti petitum e causa petendi e si muova entro le questioni devolute con l'impugnazione.
• Nel giudizio di cassazione la censura di omesso esame di un fatto decisivo richiede l'indicazione puntuale del fatto storico, del dato da cui risulta, del momento in cui è stato discusso e della sua decisività; non basta richiamare genericamente atti o documenti di causa.
• La sola previsione di un accollo del mutuo non esclude, di per sé, la vincolatività del contratto né impedisce il sorgere del diritto alla provvigione del mediatore, salvo che risulti una effettiva condizione sospensiva di efficacia o altra causa di inefficacia provata in modo specifico.
• Ai fini dell'art. 1755 c.c., l'affare si considera concluso quando le parti mediate hanno assunto un vincolo giuridico che consente loro di agire per l'esecuzione specifica, la risoluzione o il risarcimento del danno; eventuali successive vicende inadempitorie di una parte non eliminano automaticamente il diritto alla provvigione già maturato.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non può essere dedotta per contestare il semplice apprezzamento del materiale probatorio da parte del giudice di merito; occorre invece allegare l'utilizzo di prove non introdotte o l'inosservanza di una regola legale di valutazione.
• Il disconoscimento della copia fotostatica e della sottoscrizione deve essere espresso, specifico e tempestivo, indicando per quali documenti e per quali ragioni se ne nega la conformità all'originale; una contestazione generica o cumulativa è inefficace.

Come è indicizzato