Sentenza del 15/07/2015 n. 14777 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società ha contestato l'accertamento ICI relativo all'anno 2004, sostenendo che i terreni, pur qualificati edificabili dalle varianti al piano regolatore generale, erano soggetti a vincoli urbanistici e boschivo-ambientali derivanti dalla normativa regionale lombarda. Tali vincoli, secondo la ricorrente, impedivano concretamente l'edificazione o ne riducevano significativamente il valore venale, sicché il Comune avrebbe determinato una base imponibile eccessiva. In Cassazione sono stati dedotti, tra l'altro, omessa pronuncia, motivazione insufficiente e violazione delle norme ICI sulla qualificazione edificatoria e sulla determinazione del valore venale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che la Commissione tributaria regionale avesse esaminato la questione dei vincoli e avesse sufficientemente motivato la decisione, accertando in fatto che, dopo la variante al PRG approvata nell'aprile 2003, l'edificazione era consentita a semplice iniziativa degli interessati. I vincoli boschivi regionali non sono stati considerati assoluti, poiché superabili mediante autorizzazione. La ricorrente non ha dimostrato che tali vincoli avessero concretamente ridotto il valore dei terreni nell'anno 2004 né ha fornito elementi sufficienti per contestare l'accertamento di fatto compiuto dal giudice tributario. Le spese processuali sono state compensate per la complessità della fattispecie.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. b)

  L'edificabilità dell'area, ai fini ICI, dipende dalla qualificazione attribuita dal piano regolatore generale adottato dal Comune.

  Un'area è considerata edificabile ai fini fiscali in base alla qualificazione urbanistica risultante dal PRG adottato dal Comune, anche se il piano non è ancora stato approvato dalla Regione o non sono stati adottati gli strumenti attuativi.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 5

  La base imponibile delle aree edificabili è determinata in relazione al valore venale in comune commercio.

  Una volta riconosciuta l'edificabilità fiscale, l'imposta deve essere calcolata sul valore venale del terreno, tenendo conto anche della concreta attualità e intensità della capacità edificatoria.

• D.L. n. 203 del 2005, art. 11-quaterdecies, comma 16, convertito dalla L. n. 248 del 2005

  Norma di interpretazione autentica dell'art. 2, comma 1, lett. b), del D.Lgs. n. 504 del 1992.

  Ha chiarito che la qualificazione dell'area nel PRG adottato è sufficiente per considerarla edificabile ai fini ICI.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248 del 2006

  Norma di interpretazione autentica della disciplina sull'edificabilità delle aree ai fini fiscali.

  Conferma che l'edificabilità fiscale deriva dalla destinazione urbanistica attribuita dallo strumento urbanistico comunale adottato.

• L.R. Lombardia n. 8 del 1976, art. 25

  Possibilità di eseguire interventi di trasformazione del bosco mediante apposita autorizzazione.

  Il vincolo boschivo non è stato ritenuto assoluto, poiché la trasformazione del bosco poteva essere autorizzata dagli organi competenti.

• L.R. Lombardia n. 7 del 2004

  Divieto di interventi di trasformazione boschiva, salve le autorizzazioni degli enti competenti.

  Anche nella disciplina successiva il divieto poteva essere superato tramite autorizzazione; pertanto il vincolo poteva incidere sul valore venale, ma non eliminava automaticamente l'edificabilità fiscale.

• Art. 360, comma 1, nn. 4 e 5, c.p.c.

  Riguarda rispettivamente la nullità della sentenza per omessa pronuncia e il vizio di motivazione.

  La Corte ha escluso sia l'omessa pronuncia sia l'insufficienza motivazionale, ritenendo comprensibile la ratio della decisione e riservato al giudice di merito l'accertamento concreto della potenzialità edificatoria e del valore.

Massime di principio

• Ai fini ICI, un terreno può essere fiscalmente edificabile già quando tale qualificazione risulta dal PRG adottato dal Comune, anche in assenza di approvazione regionale o di strumenti urbanistici attuativi.
• La presenza di vincoli urbanistici, ambientali o boschivi non elimina automaticamente l'edificabilità fiscale: può tuttavia ridurre il valore venale se dimostrata una concreta limitazione della capacità edificatoria.
• Un vincolo superabile mediante autorizzazione amministrativa non è normalmente considerato un vincolo assoluto; il contribuente deve dimostrare quanto esso incida concretamente sulla commerciabilità e sul valore del terreno nel periodo d'imposta.
• La determinazione del valore venale e l'effettiva incidenza dei vincoli sono valutazioni di fatto riservate al giudice tributario di merito e difficilmente censurabili in Cassazione se adeguatamente motivate.
• Per contestare una base imponibile fondata sul valore venale, è necessario fornire elementi specifici e documentati, come limitazioni edificatorie effettive, tempi e condizioni delle autorizzazioni, costi di trasformazione e comparabili di mercato.
• La data rilevante è quella del periodo d'imposta: occorre verificare la disciplina urbanistica e ambientale vigente nel 2004 e dimostrare l'effettiva incidenza dei vincoli proprio in quell'anno.