Cassazione Civile, Ordinanza n. 15874/2026 del 23/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento Irpef relativo all’anno 2007 con cui l’Amministrazione finanziaria aveva contestato alla contribuente un maggior reddito per omessa dichiarazione dei canoni di locazione di un immobile concesso in locazione ad uso diverso. La contribuente aveva dedotto di non aver percepito i canoni per morosità del conduttore e aveva prodotto documentazione sull’avvio della procedura di sfratto, sostenendo che, per effetto dell’inadempimento del conduttore e della cessazione del rapporto, dovesse essere tassata la sola rendita catastale. In primo grado il ricorso era stato dichiarato inammissibile per asserita acquiescenza ex art. 15 d.lgs. 218/1997. In appello la CTR ha invece ritenuto ammissibile l’impugnazione, richiamando l’art. 10 dello Statuto del contribuente e valorizzando la condotta dell’Ufficio, che avrebbe indotto la contribuente a pagare in adesione alle riduzioni sanzionatorie senza metterla in condizione di valutare serenamente le proprie ragioni. L’Agenzia delle entrate ha quindi proposto ricorso per cassazione con due motivi: con il primo ha dedotto la violazione dell’art. 15 d.lgs. 218/1997, sostenendo che la contribuente avesse validamente rinunciato a impugnare; con il secondo ha denunciato la violazione dell’art. 26 t.u.i.r. e dell’art. 1458 c.c., assumendo che i canoni non percepiti di locazione commerciale restino tassabili finché il contratto non sia risolto e che la risoluzione non operi con effetti retroattivi tali da travolgere l’accertamento.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Il primo motivo è stato dichiarato inammissibile perché non si confrontava con la reale ratio decidendi della CTR, fondata non sull’inefficacia della rinuncia ex art. 15 d.lgs. 218/1997, ma sulla violazione del dovere di collaborazione e buona fede ex art. 10 l. 212/2000, per avere l’Amministrazione mal consigliato la contribuente. Il secondo motivo è stato ritenuto infondato: per le locazioni di immobili ad uso diverso, il reddito è imputato al titolare del diritto reale indipendentemente dall’effettiva percezione dei canoni finché il contratto resta in vita; tuttavia, una volta intervenuta la risoluzione del contratto, anche per clausola risolutiva espressa, i canoni non sono più qualificabili come reddito locativo tassabile. Nel caso concreto la CTR ha correttamente applicato tali principi, ritenendo che il mancato pagamento avesse determinato la risoluzione ipso iure del contratto e che non potesse quindi operare il criterio impositivo invocato dall’Ufficio. La Corte ha condannato l’Agenzia delle entrate alle spese di lite.

Norme richiamate

• art. 15 d.lgs. n. 218/1997

  "rinunci ad impugnare l'avviso di accertamento o di liquidazione e a formulare istanza di accertamento con adesione, provvedendo a pagare, entro il termine per la proposizione del ricorso, le somme complessivamente dovute, ridotte nella misura indicata ex lege"

  La norma disciplina l’acquiescenza all’accertamento con riduzione delle sanzioni; nel caso concreto la Corte rileva che la censura dell’Ufficio non si confrontava con la ratio della decisione d’appello, che non aveva fondato l’ammissibilità del ricorso sulla sola disciplina dell’acquiescenza ma sulla violazione del dovere di buona fede dell’Amministrazione.

• art. 10 l. n. 212/2000

  "principio di collaborazione e buona fede"

  La CTR ha ritenuto che l’Amministrazione avesse violato tale principio nel rapporto con il contribuente, inducendolo a non valutare compiutamente le ragioni di impugnazione; la Cassazione ha valorizzato questa ratio come non specificamente censurata dal ricorrente.

• art. 26 d.P.R. n. 917/1986

  "I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo"

  Per gli immobili locati ad uso diverso, il reddito resta imputato al possessore/titolare del diritto reale anche se il canone non è percepito, finché il contratto è in vita; la regola cessa quando interviene la risoluzione del rapporto.

• art. 1458 c.c.

  La Corte richiama il principio per cui, una volta risolto il contratto, l’obbligazione del conduttore per il periodo successivo non è più canone ma ha natura risarcitoria; la questione della retroattività non impedisce di escludere la tassazione dei canoni come reddito locativo dopo la cessazione del rapporto.

• art. 1456 c.c.

  La risoluzione per clausola risolutiva espressa è stata ritenuta idonea a far cessare il contratto di locazione ad uso diverso, con conseguente venir meno del riferimento al canone quale base imponibile.

• art. 1591 c.c.

  Dopo la risoluzione del contratto, l’importo dovuto dal conduttore in mora per il rilascio ha natura risarcitoria e non di corrispettivo locatizio.

• art. 1596 c.c.

  È richiamato nel ragionamento generale sulla cessazione del contratto per scadenza del termine, come ipotesi in cui il riferimento al reddito locativo non è più praticabile.

• art. 8 l. n. 431/1998

  È richiamato solo per evidenziare che la disciplina speciale sul mancato percepimento dei canoni e sul credito d’imposta riguarda le locazioni abitative e non quelle ad uso diverso.

• art. 34 d.P.R. n. 917/1986

  È menzionato nel richiamo al combinato disposto con l’art. 26 t.u.i.r. per il criterio di imputazione del reddito fondiario.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È la norma processuale invocata per denunciare violazione e falsa applicazione di legge nei due motivi di ricorso.

• art. 366, n. 4, c.p.c.

  La Corte lo richiama per affermare che il motivo che non si confronta con la ratio decidendi è un "non motivo" e quindi inammissibile.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La Corte precisa che non si applica il contributo unificato aggiuntivo perché la parte soccombente è un’amministrazione pubblica ammessa alla prenotazione a debito.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione il motivo è ammissibile solo se si confronta con la ratio decidendi effettivamente posta a fondamento della sentenza impugnata; se censura una motivazione diversa o solo apparente, il motivo è inammissibile ai sensi dell’art. 366, n. 4, c.p.c.
• Per le locazioni di immobili ad uso diverso da quello abitativo, il reddito da locazione è imputato al possessore/titolare del diritto reale anche se i canoni non sono stati materialmente percepiti, finché il contratto resta in essere.
• Una volta intervenuta la risoluzione del contratto di locazione, anche per clausola risolutiva espressa, i corrispettivi successivi non sono più qualificabili come canoni locativi tassabili, ma al più come importi di natura risarcitoria o comunque diversi dal reddito fondiario da locazione.
• La disciplina speciale che collega il mancato percepimento dei canoni alla cessazione della tassazione e al credito d’imposta opera per le locazioni abitative e non è estensibile automaticamente alle locazioni ad uso diverso.
• Nel giudizio di legittimità, la censura che deduce violazione di legge deve misurarsi con il percorso argomentativo della decisione di merito: la mancata contestazione del fondamento giuridico effettivo determina l’inidoneità del motivo a conseguire lo scopo.

Come è indicizzato