Cassazione Civile, Ordinanza n. 00919/2025 del 14/01/2025

Esito

La controversia

La contribuente era stata raggiunta da un avviso di accertamento parziale e automatizzato per l'anno d'imposta 2006, emesso in relazione alla registrazione, in quell'anno, di un contratto di locazione con efficacia dal 2003 avente ad oggetto un immobile rustico in zona agricola. La contribuente aveva contestato l'atto deducendo che il contratto fosse meramente fittizio: non aveva mai incassato alcun canone e non aveva mai consegnato le chiavi dell'immobile; secondo la sua prospettazione, il contratto era stato stipulato solo per consentire alla locataria di ottenere dal Comune il mutamento della destinazione d'uso dell'immobile per un futuro impiego commerciale. In primo grado la tesi era stata respinta; in appello, invece, era stata ritenuta plausibile la fittizietà del rapporto e la sentenza di merito aveva dato rilievo allo stato rustico e inutilizzabile del bene. L'Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione con un unico motivo, denunciando, ex art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell'art. 26 del d.P.R. n. 917 del 1986, sostenendo che i redditi fondiari concorrono comunque a formare il reddito imponibile e che i canoni di locazione non riscossi vanno tassati finché non intervenga la risoluzione del contratto o una convalida di sfratto per morosità.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondato il ricorso dell'Agenzia delle entrate. Richiamando la propria giurisprudenza, ha affermato che, per gli immobili locati per finalità diverse dall'abitativo, il reddito imponibile è determinato in relazione al reddito locativo finché il contratto resta in vita; di conseguenza, anche i canoni non percepiti per morosità restano tassabili fino alla risoluzione del contratto o alla convalida dello sfratto. Sulla base di tale principio, la sentenza di appello è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado per la Puglia - Foggia, in diversa composizione, affinché proceda agli accertamenti in fatto necessari per applicare correttamente i principi richiamati.

Norme richiamate

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  La censura è stata proposta per violazione o falsa applicazione di legge, come tipico motivo di ricorso per cassazione in diritto.

• art. 26 d.P.R. n. 917 del 1986

  Il reddito degli immobili locati per fini diversi dall'abitativo concorre a formare il reddito imponibile finché il contratto è in vita, indipendentemente dalla effettiva percezione dei canoni.

• artt. 23 e 34 d.P.R. n. 917 del 1986

  In combinato disposto, individuano il reddito degli immobili locati a uso non abitativo in relazione al reddito locativo fino alla cessazione del contratto o alla convalida dello sfratto.

• art. 8 l. n. 431 del 1998

  È richiamata come norma derogatoria riferita alla locazione abitativa, rispetto alla quale opera un diverso regime fiscale.

• art. 8 l. n. 431 del 1988

  La sentenza la menziona probabilmente per errore materiale, comunque in funzione di deroga riferita alle locazioni abitative; il principio deciso riguarda il diverso regime delle locazioni non abitative.

Massime di principio

• Per gli immobili locati per finalità diverse dall'abitativo, il reddito fondiario è imputato al proprietario in base alla titolarità del diritto reale e non alla percezione effettiva dei canoni.
• I canoni di locazione non percepiti per morosità restano imponibili finché il contratto di locazione non sia cessato per risoluzione o finché non intervenga un provvedimento di convalida dello sfratto.
• La deduzione della fittizietà del contratto o dell'inutilizzabilità del bene non è sufficiente, da sola, a escludere la tassazione se non è dimostrata la cessazione giuridica del rapporto nei modi rilevanti ai fini tributari.

Come è indicizzato