Cassazione Civile, Ordinanza n. 26144/2025 del 25/09/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla domanda della proprietaria di un immobile in Trinitapoli di ottenere la condanna del Comune ad arretrare un fabbricato edificato sul fondo limitrofo, perché la nuova costruzione risultava, secondo la CTU, a distanza inferiore rispetto a quella prescritta dall'art. 907 c.c. rispetto a una finestra aperta sul lato nord del suo edificio. La Corte d'appello aveva respinto la domanda ritenendo, da un lato, che la finestra non fosse urbanisticamente regolare per mancanza di autorizzazioni edilizie e, dall'altro, che la parte attrice non avesse domandato l'accertamento di una servitù di veduta, richiamando un precedente della Cassazione sulla tutela di mere situazioni di fatto. Con il ricorso per cassazione la proprietaria ha dedotto violazione e falsa applicazione degli artt. 873, 905, 907 e 2697 c.c., sostenendo di non aver mai fatto valere una servitù di veduta, ma soltanto il diritto, quale proprietaria, a che fosse rispettata la distanza legale della costruzione dal proprio vano finestra aperto iure proprietatis; ha inoltre censurato l'irrilevanza attribuita alla presunta irregolarità urbanistica della finestra, trattandosi di rapporto di vicinato regolato dal diritto privato. La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il motivo, affermando che il distacco di cui all'art. 907 c.c. opera anche quando la veduta sia esercitata iure proprietatis e che le irregolarità amministrative della finestra non incidono, di per sé, sui rapporti tra privati.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso, cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla Corte d'appello di Bari in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità. La decisione impugnata è stata ritenuta erronea perché aveva negato la tutela ex art. 907 c.c. in base alla mancata autorizzazione urbanistica della finestra e alla mancata allegazione di una servitù di veduta, mentre la disciplina delle distanze dalle vedute opera anche quando la veduta derivi dal diritto di proprietà e resta estranea alle valutazioni amministrative sull'abuso edilizio.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Il motivo è stato incardinato come denuncia di violazione o falsa applicazione di norme di legge.

• art. 873 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente tra le norme asseritamente violate, senza che la Corte sviluppi una specifica ratio su tale articolo.

• art. 905 c.c.

  Definisce il divieto di aprire vedute dirette verso il fondo vicino senza la distanza minima; la Corte lo richiama per chiarire la natura del diritto di veduta e il suo rapporto con l'art. 907 c.c.

• art. 907 c.c.

  La distanza di tre metri per le nuove costruzioni va rispettata quando esista una veduta diretta verso il fondo vicino; il divieto opera sia per vedute esercitate iure servitutis sia per vedute esercitate iure proprietatis.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso, ma la decisione non sviluppa una specifica regola probatoria autonoma su questo articolo.

• art. 380-bis c.p.c.

  Richiamato per la richiesta di decisione sulla proposta di definizione accelerata.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La Corte richiama la disciplina della definizione del giudizio in camera di consiglio e precisa l'assenza di incompatibilità del consigliere delegato che abbia formulato la proposta.

Massime di principio

• La disciplina delle distanze dalle vedute ex art. 907 c.c. tutela un diritto soggettivo di proprietà e opera nei rapporti tra privati indipendentemente dalle eventuali irregolarità urbanistico-amministrative della finestra o della veduta.
• Il rispetto della distanza di tre metri dalla veduta va imposto anche quando la veduta sia esercitata iure proprietatis e non solo quando sia stata acquisita come servitù di veduta.
• Non è corretto negare la tutela civilistica delle distanze dalle vedute invocando la mancanza di autorizzazioni edilizie, perché tali profili attengono ai rapporti con la pubblica amministrazione e non incidono, di per sé, sulla disciplina privatistica dei rapporti di vicinato.
• L'applicazione del precedente che riguarda una mera situazione di fatto con aperture non tutelate come vedute richiede una effettiva corrispondenza della fattispecie; non può essere estesa automaticamente a una domanda di rispetto della distanza fondata sulla qualità dominicale della finestra.
• Quando il giudice di merito qualifichi la situazione come mera veduta di fatto o come servitù di veduta, deve motivare in modo coerente sul titolo dedotto e sulla concreta allegazione della parte, senza sovrapporre il mancato acquisto della servitù alla diversa pretesa di tutela della veduta come espressione del diritto di proprietà.

Come è indicizzato