Cassazione Civile, Sentenza n. 31852/2025 del 05/12/2025

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano la sentenza d'appello che aveva dichiarato nulla la delibera assembleare del 12/07/2006 che autorizzava l'installazione di un ascensore su una striscia di terreno retrostante la scala B del fabbricato C/3. I ricorrenti deducevano tre motivi principali: (1) violazione del diritto alla motivazione (art. 111 Cost., art. 132 c.p.c.), lamentando che la Corte d'appello non avrebbe giustificato perché ha valorizzato planimetrie e documenti di terzi rispetto ai titoli di proprietà formali (incluso l'atto di donazione) e non avrebbe motivato il dissenso dal consulente tecnico d'ufficio; (2) omesso esame di fatti decisivi (art. 360 c.p.c. n. 5), in particolare che le planimetrie di compravendita avrebbero indicato che le aree in blu erano comuni alla sola scala B, che il c.t.u. aveva trovato atti presso l'Agenzia delle Entrate in senso contrario, e che non sussisterebbero i presupposti per l'usucapione perché altri condòmini avevano accesso e uso; (3) violazione delle norme probatorie (artt. 948, 2697 c.c.), sostenendo l'assenza di prova della proprietà esclusiva dei proprietari degli interni 61-62-63-64 e che, pertanto, la striscia dovesse ritenersi parte comune ex art. 1117 c.c.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i tre motivi: (1) la sentenza impugnata conteneva motivazione sufficiente e logica, avendo illustrato perché le planimetrie e altri atti facevano propendere per l'attribuzione della striscia ai proprietari delle unità 61-62-63-64; (2) le censure relative a presunti "fatti storici" omessi non prospettano fatti decisivi tali da rendere necessario l'intervento di legittimità e, comunque, l'apprezzamento del merito sulle prove (in particolare sull'usucapione) è sottratto al sindacato di legittimità quando sia congruamente motivato; (3) quanto alla regola di riparto dell'onere della prova nel condominio (art. 1117 c.c.), la Corte ha confermato che il condomino che afferma proprietà esclusiva deve fornire la prova e che, nel caso concreto, l'appellante aveva dimostrato la titolarità (o comunque l'usucapione) della porzione contestata. Conseguentemente è stato confermato l'accoglimento dell'appello pro-Beccaceci da parte della Corte d'appello, con dichiarazione di nullità della delibera assembleare, e i ricorrenti sono stati condannati al pagamento delle spese di cassazione (e possibile ulteriore contributo unificato ai sensi del d.P.R. 115/2002).

Norme richiamate

• Costituzione, art. 111

  richiesto rispetto dell'obbligo di motivazione della sentenza; la Corte ha ritenuto che la motivazione della corte d'appello fosse adeguata e idonea ad assicurare il controllo di legittimità

• Codice di procedura civile, art. 132 comma 2 n. 4

  riferito all'obbligo di esposizione dei fatti e delle ragioni; la Corte ha ritenuto rispettato tale obbligo dalla sentenza impugnata

• Codice di procedura civile, art. 360 comma 1 n. 5

  consente il ricorso per cassazione per omesso esame di un fatto decisivo; la Corte ha chiarito che i fatti indicati dai ricorrenti non erano tali da mutare il risultato e/o attengono alla valutazione di merito sottratta al sindacato di legittimità

• Codice civile, artt. 948 e 2697

  regole sulla prova della proprietà e sull'onere della prova; la Corte ha affermato che chi reclama proprietà esclusiva di un bene indicato dall'art. 1117 c.c. deve fornire la prova, e nel caso l'attore ha fornito elementi tali (titoli, delibera del 1996, testimonianze) da sostenere la sua pretesa

• Codice civile, art. 1117

  elenca le parti che possono essere comuni nel condominio; la giurisprudenza e la Corte hanno ribadito che la comunione è presunta salvo titolo contrario o usucapione, e che il singolo condomino che invoca proprietà esclusiva deve provarla

• d.P.R. 115/2002, art. 13 comma 1-quater e 1-bis

  riferimento normativo sul contributo unificato processuale; la sentenza dà atto dell'eventuale obbligo di versamento aggiuntivo da parte dei ricorrenti

Massime di principio

• Quando una porzione di edificio o di terreno è elencata tra le parti "potenzialmente comuni" dall'art. 1117 c.c., sussiste una presunzione di funzione condominiale: chi afferma invece la proprietà esclusiva deve provare il titolo contrario o l'intervenuta usucapione.
• La Corte d'appello può discostarsi dalle conclusioni del consulente tecnico d'ufficio se fornisce adeguata e logica motivazione; il c.t.u. non è vincolante per il giudice del merito.
• L'accertamento del possesso idoneo ad usucapire è valutazione di merito: se congruamente motivata, è incensurabile in sede di legittimità (Cassazione non rifa l'istruttoria).
• Il ricorso per cassazione per omesso esame di fatti decisivi (art. 360 n. 5) richiede che il fatto omesso, se considerato, avrebbe avuto concreto rilievo tale da mutare l'esito; non è sufficiente che il giudice abbia semplicemente dato diversa valutazione al materiale probatorio.
• Elementi documentali accessori (planimetrie, delibere assembleari, ripartizione delle spese) e testimonianze possono concorrere a provare la titolarità o l'uso esclusivo di una porzione di suolo, specie se coerenti fra loro.
• Nel giudizio condominiale, il tema della funzione d'uso e dell'accessorietà (se l'area è strumentale a specifiche unità) è centrale per la qualificazione come parte comune o proprietà esclusiva; la prova di usucapione richiede analisi del possesso materiale e della sua durata e qualità.