Sentenza del 18/09/2019 n. 23235 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società aveva acquistato un'area beneficiando del regime agevolato previsto dall'art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000, ma non aveva realizzato una nuova costruzione entro cinque anni dall'acquisto. L'Agenzia delle Entrate aveva quindi recuperato le imposte di registro, ipotecarie e catastali ordinarie e irrogato le sanzioni. La società sosteneva che le opere di bonifica idrogeologica e di urbanizzazione, imposte dalle autorità amministrative e sostenute prima dell'edificazione, integrassero comunque il requisito dell'utilizzazione edificatoria o, in subordine, costituissero causa di forza maggiore. Contestava inoltre le sanzioni per obiettiva incertezza interpretativa.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso della società e confermato la revoca delle agevolazioni. Ha stabilito che l'utilizzazione edificatoria richiesta dalla legge n. 388 del 2000 consiste nella realizzazione di una nuova costruzione e non è soddisfatta dalla sola esecuzione di opere di bonifica o urbanizzazione, anche se necessarie e previste da una convenzione urbanistica. È sufficiente che entro il quinquennio inizi concretamente la costruzione, senza che sia necessariamente ultimata, ma nel caso concreto non erano iniziati lavori relativi a un edificio. Le opere di bonifica non sono state ritenute causa di forza maggiore, poiché la relativa esigenza era riconducibile a una situazione preesistente e non imprevedibile. Sono state confermate anche le sanzioni, non ravvisandosi obiettive condizioni di incertezza normativa. La ricorrente è stata condannata al pagamento di 3.500 euro di spese processuali, oltre al raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• Legge n. 388 del 2000, art. 33, comma 3

  "utilizzazione edificatoria"

  L'agevolazione per l'acquisto di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati richiede che l'acquirente realizzi una nuova costruzione entro cinque anni dal trasferimento. Non sono sufficienti le sole opere di bonifica o urbanizzazione; è necessario almeno l'effettivo inizio dei lavori di edificazione.

• Art. 14 delle disposizioni sulla legge in generale

  Le norme agevolative fiscali sono di stretta interpretazione e non possono essere estese in via analogica oltre i casi previsti.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 69

  Richiamato in relazione agli obblighi di comunicazione e alle conseguenze sanzionatorie connesse alla decadenza dall'agevolazione.

• D.Lgs. n. 472 del 1997, art. 6, comma 2

  L'esclusione delle sanzioni può operare in presenza di obiettive condizioni di incertezza sulla portata e sull'ambito applicativo della norma, ma la Corte ha ritenuto che tali condizioni non sussistessero nel caso concreto.

• D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater

  In caso di rigetto del ricorso, il ricorrente è tenuto al versamento di un ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto.

• Codice civile, art. 2645-bis, comma 6

  La disposizione è stata richiamata solo per escludere che il requisito civilistico dell'edificio al rustico costituisca necessariamente il parametro normativo applicabile all'agevolazione fiscale; secondo l'orientamento seguito nella decisione, è sufficiente l'inizio effettivo della costruzione, non la realizzazione del rustico completo.

Massime di principio

• Le agevolazioni fiscali relative all'acquisto di aree edificabili devono essere interpretate restrittivamente: il contribuente deve rispettare esattamente il requisito e il termine previsti dalla legge.
• Per l'agevolazione in esame, la sola bonifica del terreno o la realizzazione di opere di urbanizzazione non equivale a utilizzazione edificatoria; occorre l'inizio concreto dei lavori per una nuova costruzione.
• Non è necessario completare l'edificio entro il termine, ma deve risultare iniziata la costruzione vera e propria, sulla base del titolo edilizio pertinente.
• Una difficoltà amministrativa o una prescrizione successiva di bonifica non costituisce automaticamente forza maggiore: devono essere dimostrate imprevedibilità, non imputabilità e necessità, con un impedimento effettivo all'edificazione.
• La conoscenza tardiva di una situazione preesistente al momento dell'acquisto, come la necessità di bonificare il terreno, normalmente non integra imprevedibilità.
• La decadenza dall'agevolazione può comportare sia il recupero delle imposte ordinarie sia l'applicazione delle sanzioni, salvo una concreta e obiettiva incertezza interpretativa della normativa.