Cassazione Civile, Ordinanza n. 31017/2025 del 26/11/2025

Esito

La controversia

La controversia riguardava un androne e un piccolo cortile siti in Siracusa, aventi accesso da un civico diverso da quello del palazzetto della resistente e collegati ai fabbricati dei ricorrenti principali tramite una scala. In primo grado erano state rigettate le domande della proprietaria del palazzetto, dirette in via principale a far accertare la proprietà esclusiva dei beni, ottenerne il rilascio, il ripristino di un muro di confine e il risarcimento dei danni per occupazione illegittima, e in subordine a far accertare la comproprietà e la restituzione al compossesso. La Corte d’appello aveva invece accolto parzialmente l’appello, ritenendo la comproprietà dei beni sulla base della presunzione di cui all’art. 1117 c.c. I ricorrenti principali hanno censurato: 1) la violazione degli artt. 112, 324 c.p.c. e 2909 c.c., sostenendo che la domanda di comproprietà ex art. 1117 c.c. sarebbe stata nuova, tardiva o rinunciata, e che si fosse formato un giudicato interno di rigetto per mancata impugnazione specifica; 2) la violazione dell’art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c., per avere la Corte d’appello ammesso una pretesa modifica della causa petendi della domanda subordinata; 3) la violazione dell’art. 1117 c.c. e l’omesso esame di un fatto decisivo, perché la Corte territoriale avrebbe dovuto verificare la condominialità al momento dell’originario frazionamento delle proprietà e non solo la funzionalità attuale; 4) l’erronea applicazione dell’art. 1117 c.c., perché il cortile e l’androne sarebbero stati comuni solo se stabilmente e oggettivamente destinati al godimento di più edifici sin dall’origine, mentre per l’androne mancava un autonomo accertamento di accessorietà e funzionalità. La resistente, con ricorso incidentale, ha invece dedotto: la violazione dell’art. 1117, comma 1, c.c. e l’omesso esame di un atto notarile del 1963 che avrebbe escluso la comproprietà dell’androne; il rigetto della domanda di risarcimento danni ex artt. 2043 e 1102 c.c.; il rigetto della domanda di chiusura di una porta e di ripristino del muro di confine, con richiamo a varie norme sulle immissioni e sui limiti del diritto dominicale; l’omessa pronuncia sulle domande conseguenziali di rilascio o restituzione delle somme pagate in esecuzione provvisoria; e la regolazione delle spese. La Corte ha preliminarmente respinto l’eccezione di nullità o falsità della procura del ricorso principale. Ha poi dichiarato infondati i primi due motivi del ricorso principale, affermando che la domanda di comproprietà era un diritto autodeterminato, che la precisazione del titolo giuridico nella memoria ex art. 183 c.p.c. costituiva mera allegazione di fatti secondari/probatori e non domanda nuova, e che non vi era giudicato interno negativo o rinuncia. Ha invece accolto il terzo e il quarto motivo del ricorso principale, ritenendo erronea la sussunzione della fattispecie nell’art. 1117 c.c.: la Corte d’appello aveva valorizzato solo la funzionalità attuale del cortile e dell’androne, senza verificare se esistesse un’originaria proprietà comune poi frazionata e se il rapporto di accessorietà e funzionalità necessaria fosse già presente al momento della divisione o del frazionamento; inoltre, per il supercondominio non basta la mera fruizione comune di beni insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici, ma occorre una parte comune ex art. 1117 c.c. destinata al servizio di più edifici. Sono stati così cassati i capi impugnati con rinvio alla Corte d’appello, che dovrà verificare i presupposti dell’eventuale supercondominialità/comproprietà dei beni, tenendo conto dei fatti secondari tempestivamente allegati e dell’eventuale esclusione per titolo. Il ricorso incidentale è stato assorbito nei motivi che dipendevano dalla decisione sulla comproprietà/condominialità.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto i primi due motivi del ricorso principale, ha accolto il terzo e il quarto motivo del ricorso principale, dichiarando assorbiti i restanti motivi incidentali e le ulteriori censure correlate. La sentenza d’appello è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione, affinché accerti nuovamente se l’androne e il cortile siano beni comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. o del regime del supercondominio, verificando sia l’origine comune del compendio sia la funzionalità/accessorietà necessaria dei beni al momento della divisione o del frazionamento delle proprietà. Le questioni consequenziali su rilascio, danni, ripristino del muro, domande accessorie e spese sono state assorbite e rimesse al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di comunione opera solo se il bene è oggettivamente e stabilmente destinato al servizio comune e, nel supercondominio, occorre una parte comune ex art. 1117 c.c. destinata a servire più edifici; non basta la mera fruizione attuale.

• art. 1117 bis c.c.

  È richiamato come conferma della nozione di supercondominio, anche se non applicabile ratione temporis, utile a descrivere una pluralità di edifici o condominii aventi parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.

• art. 112 c.p.c.

  Invocato per il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e per l’omessa pronuncia; la Corte ha escluso la violazione nella parte in cui la domanda di comproprietà era stata tempestivamente proposta e riproposta.

• art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c.

  La precisazione del titolo giuridico della domanda di comproprietà è stata ritenuta ammissibile perché si trattava di allegazione di fatti secondari/probatori e non di mutatio libelli.

• art. 324 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti per sostenere il giudicato interno, ma la Corte ha escluso che vi fosse una statuizione definitiva di rigetto sulla domanda subordinata di comproprietà.

• art. 2909 c.c.

  Richiamato in relazione al giudicato sostanziale; la Corte ha negato che si fosse formato un giudicato negativo sulla domanda di condominialità/comproprietà.

• art. 360, comma primo, n. 3, c.p.c.

  Usato per i motivi di violazione di legge, accolto con riguardo all’erronea applicazione dell’art. 1117 c.c. e respinto/assorbito per gli altri profili.

• art. 360, comma primo, n. 4, c.p.c.

  Richiamato per nullità della sentenza e omessa pronuncia; le censure correlate sono state in parte respinte e in parte assorbite.

• art. 360, comma primo, n. 5, c.p.c.

  La Corte ribadisce che il vizio riguarda solo l’omesso esame di fatti storici decisivi e non consente una nuova valutazione del materiale istruttorio.

• art. 331 c.p.c.

  Richiamato per l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei litisconsorti necessari pretermessi.

• art. 934 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale in relazione alla pretesa proprietà esclusiva, ma le censure sono state assorbite o dichiarate inammissibili.

• art. 1061 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale a sostegno della tesi proprietaria, senza accoglimento.

• art. 1064 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale, senza esito favorevole per la resistente.

• art. 2043 c.c.

  Invocato per la domanda risarcitoria accessoria; la relativa censura è stata assorbita dal rinvio.

• art. 1102 c.c.

  Richiamato in relazione all’uso della cosa comune e ai danni; la questione è stata assorbita.

• art. 42 Cost.

  Richiamato nel ricorso incidentale a sostegno delle domande restitutorie e di ripristino; non esaminato nel merito per assorbimento.

• art. 1031 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale, senza decisione autonoma per assorbimento.

• art. 1052 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale, senza decisione autonoma per assorbimento.

• art. 1055 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale, senza decisione autonoma per assorbimento.

• art. 1065 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale, senza decisione autonoma per assorbimento.

• art. 1067 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale, senza decisione autonoma per assorbimento.

• art. 1073, comma 1, c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale, senza decisione autonoma per assorbimento.

• art. 2032 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale, senza decisione autonoma per assorbimento.

• art. 843 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale, senza decisione autonoma per assorbimento.

• D.M. n. 55/2014

  Richiamato per la liquidazione delle spese nel sesto motivo incidentale, rimasto assorbito.

Massime di principio

• La domanda di accertamento della proprietà o comproprietà di un bene reale è, di regola, domanda su diritto autodeterminato: il mutamento o l’integrazione del titolo giuridico posto a fondamento della pretesa non integra necessariamente domanda nuova, se non cambia l’oggetto del diritto fatto valere.
• Per i diritti autodeterminati, i fatti storici relativi al titolo di acquisto hanno funzione prevalentemente probatoria e non identificano la causa petendi; possono quindi essere ulteriormente specificati nei limiti delle preclusioni istruttorie senza violare il divieto di mutatio libelli.
• Non si forma giudicato interno sulla domanda subordinata se la sentenza di primo grado non contiene una statuizione esplicita e chiara nel dispositivo o una decisione inequivoca di rigetto; una formula motivazionale generica non basta, da sola, a dimostrare l’abbandono della domanda.
• La presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. richiede la verifica della destinazione oggettiva e stabile del bene al servizio comune e, nei casi di supercondominio, la presenza di una parte comune che serva più edifici; la mera utilizzazione congiunta attuale non è sufficiente.
• Nel valutare un bene come comune a più edifici, il giudice deve accertare anche l’origine del rapporto di accessorietà, verificando se esso esistesse già al momento della nascita o del frazionamento delle proprietà, salvo diversa previsione del titolo.
• Il vizio di motivazione denunciabile in cassazione non consente una nuova rivalutazione del merito: dopo la riforma del 2012, è censurabile solo l’omesso esame di un fatto storico decisivo e discusso tra le parti, non l’insufficienza o contraddittorietà della motivazione.

Come è indicizzato