Cassazione Civile, Ordinanza n. 29020/2025 del 03/11/2025

Esito

La controversia

Un acquirente di un immobile, comprato nel 1997, ha agito contro la banca creditrice chiedendo il risarcimento dei danni derivati dal mancato tempestivo aggiornamento/cancellazione di un'iscrizione ipotecaria originariamente iscritta nel 1980 a garanzia di un mutuo. L'immobile era passato attraverso una procedura concorsuale, con decreti che disponevano la cancellazione delle formalità pregiudizievoli; nonostante ciò, nel 2000 la banca aveva rinnovato l'iscrizione ipotecaria. La Corte d'appello ha riformato il rigetto di primo grado ritenendo che, essendo il debito già estinto, la rinnovazione fosse illegittima e fonte di responsabilità contrattuale verso il terzo acquirente, condannando la banca al risarcimento di diversi pregiudizi economici connessi alla mancata vendita del bene e alla necessità di ricorrere a un mutuo per acquistare un altro immobile. La banca ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: 1) violazione delle norme sull'ipoteca, sostenendo che al momento della rinnovazione (aprile 2000) il credito non era ancora estinto, perché il pagamento era intervenuto solo nel 2005, sicché la rinnovazione era legittima; 2) insussistenza di un rapporto contrattuale tra creditore ipotecario e terzo acquirente e, quindi, erronea qualificazione della responsabilità come contrattuale; 3) omesso esame di un fatto decisivo, cioè la corretta tempistica dell'estinzione del credito; 4) erronea quantificazione del danno rivalutato.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il terzo motivo di ricorso, ritenendo decisivo e non esaminato il fatto storico della mancata estinzione del credito al momento della rinnovazione dell'ipoteca, fatto che la banca aveva dedotto e documentato nei giudizi di merito. Da tale omissione discendeva la caducazione della ratio decidendi della sentenza d'appello, fondata sull'assunto opposto dell'estinzione già intervenuta. Sono stati quindi assorbiti il primo e il secondo motivo, attinenti alle medesime questioni di merito, mentre il quarto motivo è stato reputato inammissibile perché diretto a censurare un mero errore di calcolo non riconducibile ai vizi tipici del ricorso per cassazione. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c.

  è la norma invocata per le censure di violazione di legge relative alla disciplina dell'ipoteca e alla qualificazione della responsabilità

• art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c.

  consente la censura per omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti; la Corte lo applica al mancato esame della data di estinzione del credito

• art. 2882 c.c.

  richiamato dalla ricorrente in tema di cancellazione dell'ipoteca e relativa procedura

• art. 2884 c.c.

  richiamato dalla ricorrente in tema di cancellazione dell'ipoteca e relativa procedura

• art. 2886 c.c.

  richiamato dalla ricorrente in tema di cancellazione dell'ipoteca e relativa procedura

• art. 2878 n. 3 c.c.

  richiamato dalla Corte d'appello per affermare l'estinzione della garanzia come accessoria del credito quando l'obbligazione non esiste più

• art. 1200 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per escludere un inadempimento contrattuale verso il terzo proprietario del bene

• art. 1218 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per contestare la configurabilità di responsabilità contrattuale

• art. 1273 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere che solo l'accollo con adesione del creditore avrebbe potuto creare un rapporto negoziale con il terzo acquirente

• art. 2697 c.c.

  evocato indirettamente nella parte motivazionale come profilo probatorio sull'avvenuta pubblicità legale e sulla prova degli atti richiamati

• art. 360 c.p.c.

  richiamato dalla Corte per escludere che il quarto motivo, inerente a un mero errore di calcolo, fosse censurabile come vizio di legittimità

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione il vizio di omesso esame di un fatto decisivo ricorre quando il giudice di merito non consideri un fatto storico, ritualmente dedotto e discusso tra le parti, che sia potenzialmente idoneo a mutare l'esito della decisione secondo la ratio decidendi adottata.
• Se la decisione di merito poggia sull'assunto dell'estinzione del credito garantito, l'omesso esame della reale data di estinzione del debito è decisivo e impone la cassazione della sentenza.
• La responsabilità del creditore ipotecario nei confronti del terzo acquirente non può essere affermata prescindendo dall'accertamento del permanere o meno del credito al momento della rinnovazione dell'iscrizione; tale accertamento è preliminare e condizionante.
• Le censure che si risolvono nella mera contestazione di un errore di calcolo, non inquadrato in un vizio tipico di legittimità, sono inammissibili nel giudizio di cassazione, che è a critica vincolata.
• Quando il giudice di merito omette di considerare un fatto decisivo già allegato e documentato dalla parte, restano assorbite le ulteriori censure che investono la stessa ratio decidendi.

Come è indicizzato