Cassazione Civile, Ordinanza n. 18499/2025 del 07/07/2025

Esito

La controversia

Gli acquirenti avevano agito per ottenere il risarcimento dei danni conseguenti a vizi dell'appartamento compravenduto (crepe, fessurazioni e cavillature), deducendo che tali difetti avessero determinato una diminuzione di valore dell'immobile e che né il venditore né la mediatrice li avessero informati dello stato del bene. In primo grado il tribunale aveva condannato solo il venditore, escludendo la responsabilità della mediatrice. Il venditore aveva proposto appello sostenendo, tra l'altro, che la pretesa fosse stata in realtà impostata come responsabilità precontrattuale e non come garanzia per vizi, che dovessero operare decadenza e prescrizione, che gli acquirenti conoscessero o potessero facilmente conoscere i difetti e che mancasse prova del minor valore. La corte d'appello aveva accolto il gravame del venditore e rigettato la domanda risarcitoria, ritenendo i vizi facilmente riconoscibili dagli acquirenti e quindi esclusa la garanzia ex art. 1491 c.c., oltre a confermare il rigetto della domanda verso la mediatrice. In cassazione gli acquirenti hanno denunciato, in sintesi, omesso esame di fatti decisivi e violazione delle norme sulla garanzia per vizi, lamentando la confusione tra vizi dell'unità immobiliare e vizi condominiali, l'occultamento dei difetti, l'impedimento alle verifiche, la riduzione del prezzo in epoca non pertinente, l'erronea valutazione delle prove testimoniali e l'erronea qualificazione delle loro domande e delle questioni sulle spese; hanno inoltre contestato la statuizione sulle spese in favore della mediatrice, negando di aver proposto appello incidentale. La Corte di cassazione ha ritenuto inammissibili o infondati i motivi che miravano in realtà a una rivalutazione del merito delle prove e ha affermato che la conoscibilità del vizio è apprezzamento di fatto del giudice di merito; ha inoltre ritenuto corretta la statuizione sulle spese e sulla configurabilità dell'appello incidentale.

La decisione

Il ricorso è stato integralmente rigettato. La Corte ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché diretto a sollecitare una rivalutazione del materiale istruttorio sotto la veste di omesso esame di fatti decisivi; ha ritenuto infondati i motivi successivi, osservando che le censure sulla valutazione delle prove e sulla conoscibilità dei vizi non erano deducibili in cassazione nei termini prospettati, e che la conoscibilità/facile riconoscibilità del vizio esclude la garanzia per vizi della cosa venduta, con conseguente impossibilità di ottenere risoluzione, riduzione del prezzo o risarcimento ex art. 1494 c.c. La Corte ha inoltre confermato la correttezza della decisione d'appello sulle spese in favore della mediatrice, ritenendo che gli acquirenti avessero effettivamente formulato una domanda incidentale di condanna o, in subordine, di compensazione delle spese nei suoi confronti. I ricorrenti sono stati condannati in solido alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità, comprese quelle relative al sub-procedimento di sospensione ex art. 373 c.p.c., oltre all'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  La censura per omesso esame di fatti decisivi non può essere utilizzata per ottenere una rivalutazione del merito o del materiale istruttorio già esaminato dal giudice di appello.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  La deduzione di violazione delle regole sulla prova non può tradursi in una contestazione dell'apprezzamento di merito delle risultanze istruttorie.

• art. 1490 c.c.

  Richiama la garanzia del venditore per i vizi della cosa venduta.

• art. 1491 c.c.

  La garanzia è esclusa quando i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal compratore; la facile riconoscibilità dei vizi, equiparata alla conoscenza, impedisce l'operatività della garanzia.

• art. 1494 c.c.

  Il risarcimento del danno per vizi della cosa venduta presuppone l'operatività della garanzia, che viene meno se i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili.

• art. 1495 c.c.

  Richiamato insieme alle norme sulla garanzia per vizi e ai termini di decadenza e prescrizione dedotti dagli appellanti.

• art. 1337 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in relazione alla pretesa responsabilità precontrattuale del venditore.

• art. 1338 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in relazione all'omessa informazione sui vizi noti o conoscibili.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione dell'art. 116 c.p.c. è configurabile solo se il giudice utilizza prove non dedotte, disattende prove legali o attribuisce efficacia legale a prove liberamente valutabili; non quando si contesta la valutazione del materiale probatorio.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nel ragionamento sulla non sindacabilità in cassazione della mera valutazione delle prove da parte del giudice di merito.

• art. 342 c.p.c.

  Richiamato nella doglianza relativa alla asserita aspecificità dell'appello principale e alla natura dell'appello incidentale.

• art. 343 c.p.c.

  Richiamato in relazione all'appello incidentale proposto dagli appellati sulle spese e sulla domanda verso la mediatrice.

• art. 166 c.p.c.

  Richiamato insieme agli artt. 342 e 343 c.p.c. nella censura sulle modalità di proposizione dell'appello incidentale.

• art. 348-bis c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti nella doglianza sulla presunta inammissibilità/aspecificità dell'appello principale.

• art. 373 c.p.c.

  Richiamato con riferimento al sub-procedimento di sospensione dell'esecuzione e alle spese correlate.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Applicato per porre a carico dei ricorrenti l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• In tema di garanzia per vizi della cosa venduta, la conoscenza o la facile riconoscibilità del vizio da parte del compratore esclude la garanzia del venditore e, di riflesso, preclude la domanda di risoluzione, riduzione del prezzo e risarcimento del danno.
• L'accertamento circa la conoscibilità o facile riconoscibilità dei vizi è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e non può essere censurato in cassazione se non nei limiti dell'omesso esame di un fatto decisivo realmente trascurato, non potendosi usare il ricorso per ottenere una nuova valutazione delle prove.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è configurabile solo quando il giudice abbia posto a base della decisione prove non dedotte, abbia disapplicato prove legali o abbia attribuito valore di prova legale a elementi liberamente valutabili; non è invece deducibile per contestare il peso attribuito alle prove testimoniali o tecniche.
• La facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta opera come applicazione del principio di autoresponsabilità del compratore e comporta un onere di diligenza nell'ispezione del bene prima dell'acquisto.
• Il giudice che conosce dell'azione di garanzia per vizi deve verificare anche la facile riconoscibilità del difetto, poiché essa incide su un elemento costitutivo del diritto fatto valere e può essere rilevata d'ufficio.
• Una domanda o richiesta formulata in appello volta a ottenere la riforma della pronuncia sulle spese o una diversa regolazione del rapporto processuale verso una parte può integrare appello incidentale se, per il suo contenuto sostanziale, mira a una modifica sfavorevole della decisione di primo grado nei confronti della controparte.

Come è indicizzato