Cassazione Civile, Ordinanza n. 22659/2022 del 19/07/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da interventi edilizi eseguiti su un fabbricato originariamente appartenuto a un unico proprietario e poi frazionato tra le parti, proprietarie di distinte porzioni immobiliari nel complesso denominato Cascina Belvedere. Il proprietario convenuto in primo grado aveva demolito il muro perimetrale est, collegando il fabbricato rurale al nuovo edificio in corso di realizzazione sui propri mappali, aveva realizzato opere ritenute idonee a compromettere la stabilità dell’immobile altrui, con comparsa di crepe, e aveva occupato una parte della corte comune per una rampa di accesso ai box. Il tribunale aveva accolto solo in parte la domanda, ordinando il ripristino di alcune crepe e il rilascio della porzione di corte occupata. In appello, la decisione veniva riformata e integrata: la corte territoriale qualificava come comune il muro perimetrale demolito, condannando il convenuto al risarcimento per equivalente; estendeva la condanna relativa alle crepe anche a quelle di tipo B; e ordinava la completa rimessione in pristino della corte comune con demolizione delle opere eseguite. Il ricorrente principale deduceva, tra l’altro, un vizio sul contraddittorio per asserito litisconsorzio necessario, l’erronea identificazione del muro perimetrale oggetto di lite, la violazione delle norme condominiali sulla comunione del muro e sull’uso della cosa comune, l’insussistenza del nesso causale tra lavori e crepe, l’erronea qualificazione e prova della natura comune dell’area occupata e la non necessità di demolizione in luogo del risarcimento per equivalente. Il resistente proponeva ricorso incidentale, censurando a sua volta la scelta del risarcimento per equivalente sul muro e il mancato riconoscimento di un danno intermedio.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile l’eccezione di nullità del giudizio per litisconsorzio necessario sollevata con memoria in sede di legittimità, ritenendo che il relativo vizio non potesse essere provato con nuovi documenti ex art. 372 c.p.c. se non nei limiti consentiti e quando gli elementi emergano già dagli atti di merito. Ha poi accolto il primo motivo del ricorso principale, ritenendo che la corte d’appello avesse confuso il muro comune originario con un diverso muro ricostruito più a est, senza verificare il fatto decisivo della diversa ubicazione e della diversa natura del manufatto. Ha inoltre accolto il sesto motivo, affermando che il dato catastale richiamato nel titolo non poteva essere assunto automaticamente come misura decisiva della superficie comune, occorrendo una verifica interpretativa del titolo e del significato dell’indicazione planimetrica e catastale. Ha rigettato il secondo, il quarto e il quinto motivo del ricorso principale: il secondo perché il muro perimetrale rientra nella presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. e la sua demolizione integra violazione dell’art. 1102 c.c.; il quarto perché non vi era inversione dell’onere della prova ma valutazione del materiale probatorio e nesso causale con i lavori; il quinto perché, in presenza di un comune dante causa e del richiamo ai titoli di acquisto, la corte di merito non aveva violato i criteri probatori della rivendica. Gli ulteriori motivi del ricorso principale e l’intero ricorso incidentale sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata limitatamente ai motivi accolti, con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Milano anche per la liquidazione delle spese.

Norme richiamate

• art. 372 c.p.c.

  in sede di legittimità consente la produzione solo di mezzi di prova precostituiti nei limiti dei vizi propri dell'atto, non per introdurre o dimostrare per la prima volta vizi processuali che richiedano nuove attività istruttorie

• art. 1117 c.c.

  il muro perimetrale del fabbricato, anche se non portante, rientra nella presunzione legale di comunione perché parte organica ed essenziale dell'edificio

• art. 1102 c.c.

  la demolizione del muro perimetrale comune da parte del singolo condomino integra violazione dell'uso consentito della cosa comune

• art. 2058 c.c.

  è richiamato in tema di reintegrazione in forma specifica e risarcimento per equivalente; i relativi motivi restano in parte assorbiti

• art. 2697 c.c.

  la censura è ammissibile solo se il giudice ha attribuito l'onere della prova alla parte sbagliata; non quando si contesta la valutazione delle prove

• art. 948 c.c.

  richiamato dalla parte ricorrente per sostenere che la controversia sull'area comune dovesse essere trattata come azione di rivendicazione e con il relativo carico probatorio

• art. 1362 c.c.

  invocato per censurare l'interpretazione del titolo di provenienza e del richiamo ai dati catastali e planimetrici

• art. 950 c.c.

  richiamato con riferimento alla determinazione dell'estensione del confine/area in contestazione sulla base dei titoli e degli accertamenti di fatto

Massime di principio

• Il vizio processuale derivante dall'omessa citazione di un litisconsorte necessario può essere dedotto per la prima volta in cassazione solo se la necessità del contraddittorio risulti con evidenza dagli atti già acquisiti in merito e la questione non sia coperta da giudicato; non è consentito introdurre in sede di legittimità una prova nuova del vizio tramite documenti ex art. 372 c.p.c. quando ciò richieda accertamenti ulteriori.
• I muri perimetrali di un fabbricato condominiale, pur non essendo necessariamente strutture portanti, sono normalmente soggetti alla presunzione di comunione ex art. 1117 c.c., perché concorrono in modo essenziale alla delimitazione, protezione e conformazione architettonica dell'edificio.
• La pura e semplice demolizione di un muro perimetrale comune da parte del singolo condomino può integrare di per sé violazione dell'art. 1102 c.c., senza necessità di dimostrare in concreto quali facoltà di uso degli altri condomini siano state compresse; tale verifica è richiesta invece solo quando vi sia un uso particolare della cosa comune senza distruzione del bene.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. è configurabile solo se il giudice di merito ha invertito il riparto dell'onere probatorio; se invece la doglianza investe l'apprezzamento delle prove e l'accertamento del nesso causale, la censura non è proponibile come violazione di legge in cassazione.
• Quando le parti fondano le rispettive pretese sul medesimo dante causa, il rigore probatorio tipico dell'azione di rivendicazione si attenua: il giudice può risolvere la controversia verificando la validità e l'estensione dei titoli di acquisto, senza dover risalire fino a un acquisto a titolo originario.
• I dati catastali richiamati nel titolo non assumono automaticamente valore decisivo nell'individuazione dell'oggetto del trasferimento o dell'area comune; essi hanno di regola valore indiziario, salvo che il contratto li recepisca espressamente come elemento determinativo della misura del bene.

Come è indicizzato