Cassazione Civile, Ordinanza n. 17651/2026 del 03/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dal conflitto sull'utilizzo di un accesso e di un androne di uno stabile in Terlizzi. I ricorrenti, proprietari di appartamenti al primo e al secondo piano, hanno chiesto di accertare che l'ingresso di via Lago dei Proni 2 fosse un ingresso condominiale a servizio di tutti gli immobili dello stabile e di condannare il resistente a rimuovere la saracinesca elettrica apposta all'ingresso e a liberare l'androne antistante, sostenendo di aver sempre utilizzato quell'accesso e che il resistente ne avesse impedito l'uso comune dal 19 gennaio 2009. Il resistente si è costituito chiedendo il rigetto delle domande e proponendo in via riconvenzionale la declaratoria di estinzione di una servitù di passaggio per venir meno dell'utilitas e per non uso. In appello, la decisione di primo grado che aveva rigettato le domande attoree e accolto la riconvenzionale è stata confermata. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto: 1) nullità della sentenza per violazione degli artt. 158 e 276 c.p.c., sostenendo che la motivazione fosse stata redatta senza valida deliberazione collegiale; 2) nullità per motivazione apparente ex art. 132, n. 4, c.p.c.; 3) violazione dell'art. 1117 c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c., per avere negato la condominialità dell'ingresso di via Lago dei Proni 2 e omesso di valutare i documenti e l'atto notarile del 1968; 4) violazione degli artt. 1073, 1074 e 2697 c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c. sulla servitù di passaggio; 5) omesso esame di un fatto decisivo e della domanda di rimozione della saracinesca; 6) omessa pronuncia sulla domanda di sgombero dell'androne e delle parti comuni.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo, ha accolto il secondo e il terzo, ha ritenuto assorbiti il quarto, il quinto e il sesto motivo, ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Bari in diversa composizione, anche per le spese. La Corte ha affermato che il giudice di merito, nel valutare se un bene rientri tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., deve verificare la situazione esistente al momento della costituzione del condominio, con particolare riferimento al primo atto di trasferimento e all'atto costitutivo, e non può escludere la condominialità solo perché esiste un percorso alternativo di accesso. Ha inoltre rilevato che la Corte territoriale non aveva adeguatamente considerato le risultanze dell'atto notarile del 1968 e la funzione strutturale dell'accesso contestato. Le ulteriori doglianze relative alla servitù e alle domande consequenziali sono state assorbite dalla cassazione con rinvio.

Norme richiamate

• art. 158 c.p.c.

  Richiamato come parametro della dedotta nullità per asserita irregolare deliberazione del collegio; la censura è stata ritenuta infondata in quanto la sentenza risultava deliberata collegialmente.

• art. 276 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla doglianza sulla pretesa decisione non collegiale; la Corte ha escluso la violazione sulla base del contenuto della sentenza impugnata.

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  Richiamato per la dedotta motivazione apparente; la Corte ha accolto la censura perché il giudice d'appello non aveva compiuto l'esame necessario della condominialità dell'accesso e del titolo.

• art. 1117 c.c.

  La Corte ha ribadito che la norma riguarda beni strutturalmente o funzionalmente destinati al servizio o godimento comune e che la presunzione di comunione può essere superata solo dal titolo contrario.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti per censurare la valutazione delle prove; la doglianza è stata accolta solo nei limiti in cui la corte di merito non aveva valutato correttamente il titolo e i documenti rilevanti.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato in relazione all'apprezzamento delle prove; la Corte ha valorizzato il mancato esame delle risultanze documentali pertinenti alla costituzione del condominio.

• art. 1073 c.c.

  Richiamato per la dedotta insussistenza della prescrizione della servitù; motivo assorbito dall'accoglimento delle questioni sulla proprietà condominiale dell'accesso.

• art. 1074 c.c.

  Richiamato per sostenere che la servitù non fosse cessata per venir meno dell'utilità; motivo assorbito.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato in tema di riparto dell'onere della prova sulla natura del bene e sull'estinzione della servitù; la Corte ha affermato che, rispetto all'art. 1117 c.c., spetta al singolo che rivendichi la proprietà esclusiva provare il titolo contrario.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per omessa pronuncia sulla domanda di sgombero; motivo assorbito.

• art. 190 c.p.c.

  Richiamato nel rigettare la censura sulla pretesa decisione tardiva del collegio, evidenziando che la designazione del collegio indicata dai ricorrenti sarebbe comunque successiva ai termini di conclusione della fase decisoria.

• art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c.

  Richiamato con riferimento alle domande formulate e precisate nella fase introduttiva del giudizio di merito, poi riproposte in appello e in cassazione.

Massime di principio

• Ai fini dell'art. 1117 c.c., la verifica della condominialità di un bene deve essere compiuta guardando alla situazione esistente al momento della costituzione del condominio e al titolo originario di formazione del complesso, in particolare al primo atto di trasferimento, non potendo il giudice prescindere dalle risultanze di quel titolo.
• La presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. non è superata dalla mera esistenza di un percorso alternativo di accesso: un bene può essere comune anche se non costituisce l'unica via praticabile per l'ingresso o l'uscita dalle unità immobiliari.
• Quando un bene rientra astrattamente tra quelli elencati dall'art. 1117 c.c., spetta al soggetto che ne affermi la proprietà esclusiva dimostrare, con un titolo contrario specifico, l'esclusione dalla comunione.
• La motivazione del giudice di merito è censurabile in cassazione quando ometta di confrontarsi con il titolo costitutivo del condominio e con le risultanze documentali decisive sulla natura comune o esclusiva dei beni controversi.
• Le censure sulla servitù di passaggio e sulle domande consequenziali restano assorbite quando la decisione dipende preliminarmente dall'accertamento della natura condominiale o esclusiva del bene che costituisce il presupposto della pretesa.

Come è indicizzato