Cassazione Civile, Ordinanza n. 09814/2023 del 13/04/2023

Esito

La controversia

La lite nasce da un decreto ingiuntivo di euro 60.000 ottenuto da una donna, quale erede di un soggetto che aveva svolto attività in favore di uno degli odierni ricorrenti per favorire l'acquisto di un fondo agricolo di proprietà di una società. Gli opponenti sostenevano che i titoli cambiari rilasciati non fossero dovuti, perché il rapporto sottostante doveva essere qualificato come mediazione e non come mandato; di conseguenza, l'eventuale diritto al compenso avrebbe richiesto l'iscrizione del prestatore negli elenchi previsti dalla legge sulla mediazione. La Corte d'appello, invece, aveva ritenuto che la scrittura privata del 28 febbraio 2008 descrivesse un mandato senza rappresentanza, con incarico di curare trattative, orientare la volontà della società venditrice e assistere anche nell'iter amministrativo per ottenere un finanziamento pubblico, escludendo così l'applicazione della disciplina della mediazione. Con il ricorso per cassazione vengono dedotti quattro motivi, ma quelli esaminati nel merito e ritenuti fondati sono i primi due: violazione degli artt. 1703, 1709, 1754 e 1755 c.c. e della l. n. 39/1989, per erronea qualificazione del rapporto come mandato anziché mediazione; nullità della sentenza per omessa pronuncia sul motivo di appello relativo all'obbligo di iscrizione anche per il mandatario che svolga attività di intermediazione immobiliare a titolo oneroso e conseguente diritto alla provvigione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi due motivi di ricorso, ritenendoli connessi e fondati. Ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte d'appello di Catania, in diversa composizione, affinché riesamini la controversia applicando il principio per cui la disciplina della l. n. 39/1989 e il correlato limite al diritto alla provvigione operano anche quando l'attività, pur formalmente ricondotta a un mandato oneroso, abbia contenuto sostanzialmente mediatorio in materia immobiliare. La Corte ha valorizzato la scrittura privata e la natura dell'attività svolta, rilevando che l'incarico di reperire il terreno e favorire la conclusione dell'affare integra una mediazione atipica/unilaterale soggetta all'obbligo di iscrizione, con conseguente perdita del diritto alla provvigione in mancanza di tale requisito.

Norme richiamate

• art. 1988 c.c.

  La ricognizione di debito e la promessa di pagamento non costituiscono fonte autonoma dell'obbligazione, ma fanno presumere il rapporto fondamentale e dispensano il destinatario dalla prova dell'esistenza di tale rapporto, salvo prova contraria circa insorgenza, validità o estinzione del rapporto sottostante.

• art. 1703 c.c.

  Richiamato per la qualificazione del rapporto come mandato; la Corte lo considera non decisivo nel caso concreto perché l'attività descritta nella scrittura integra sostanzialmente mediazione atipica.

• art. 1709 c.c.

  Richiamato insieme alle norme sul mandato, nel contesto della dedotta violazione di legge, senza autonoma ratio decisoria diversa da quella sulla qualificazione del rapporto.

• art. 1754 c.c.

  Definisce la mediazione tipica; la Corte osserva che l'attività descritta può rientrare anche nella mediazione atipica/unilaterale e che l'assenza di imparzialità non esclude l'applicazione della disciplina dell'iscrizione ai fini della provvigione.

• art. 1755 c.c.

  Richiamato in relazione al diritto alla provvigione del mediatore; la Corte lo collega alla necessità dell'iscrizione prevista dalla legge speciale per poter maturare il compenso.

• art. 1756 c.c.

  Richiamato per mostrare che il codice contempla figure di mediatore incaricato da una sola parte di promuovere la conclusione dell'affare.

• art. 1761 c.c.

  Richiamato per evidenziare che anche il mediatore incaricato da una sola parte di rappresentarla negli atti esecutivi non esce automaticamente dall'area funzionale della mediazione.

• art. 112 c.p.c.

  Evocato per l'omessa pronuncia sul motivo di appello relativo all'iscrizione del mandatario oneroso; la Corte di cassazione accoglie il motivo connesso, ritenendo necessaria la rivalutazione della questione.

• art. 115 c.p.c.

  Invocato dai ricorrenti per lamentare che la Corte d'appello avesse ritenuto esistente un obbligo di agire senza adeguato supporto probatorio; la Corte di cassazione non fonda la decisione su questo profilo in modo autonomo, ma ne valorizza il quadro probatorio documentale.

• art. 132, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Richiamato per la dedotta nullità della sentenza per motivazione inesistente; il tema resta assorbito dall'accoglimento dei motivi sulla qualificazione del rapporto e sull'applicazione della legge speciale.

• art. 2 l. n. 39 del 1989

  Stabilisce l'obbligo di iscrizione per chi svolge attività di mediazione, anche occasionale o discontinua; la Corte afferma che tale obbligo si applica anche alla mediazione atipica e al mandato oneroso avente sostanza mediatoria in materia immobiliare.

• art. 6 l. n. 39 del 1989

  Prevede che abbiano diritto alla provvigione solo gli iscritti nei ruoli; la Corte lo interpreta nel senso che la mancata iscrizione esclude il diritto al compenso anche nei casi di mediazione atipica o di incarico oneroso funzionalmente assimilabile.

• art. 73 d.lgs. n. 59 del 2010

  È richiamato come disciplina successiva che sopprime il ruolo, sostituendolo con SCIA e iscrizioni nel registro imprese/REA, ma senza eliminare la preclusione al compenso per chi non risulti iscritto secondo il sistema sostitutivo.

• art. 2, comma 4, l. n. 39 del 1989

  La Corte lo considera decisivo per affermare che l'iscrizione è richiesta anche quando l'attività sia svolta su mandato a titolo oneroso per la conclusione di affari relativi a immobili o aziende.

Massime di principio

• La promessa di pagamento o ricognizione di debito non crea un'obbligazione autonoma, ma rende presunto il rapporto fondamentale sottostante, che può essere contestato provando che non è mai sorto, è invalido o si è estinto.
• In materia di intermediazione immobiliare, la disciplina speciale sull'iscrizione e sulla provvigione si applica non solo alla mediazione tipica, ma anche alla mediazione atipica o unilaterale e alle attività svolte su mandato oneroso quando il nucleo dell'incarico sia la ricerca e la messa in relazione delle parti per la conclusione dell'affare.
• Il conferimento di un incarico a titolo oneroso non basta, di per sé, a escludere la mediazione: occorre guardare alla funzione concreta dell'attività svolta e al suo contenuto sostanziale, non alla sola etichetta contrattuale usata dalle parti.
• L'assenza di imparzialità, da sola, non impedisce l'applicazione della normativa speciale sulla mediazione quando il soggetto svolga comunque un'attività di intermediazione diretta alla conclusione dell'affare immobiliare.
• Quando la legge subordina il diritto alla provvigione all'iscrizione nel sistema abilitante, la mancata iscrizione comporta la perdita del compenso anche se l'attività è stata svolta occasionalmente, su incarico di una sola parte o con formulazione contrattuale diversa dal paradigma tipico della mediazione.

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