Cassazione Civile, Ordinanza n. 28000/2023 del 04/10/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un conflitto tra due compendi immobiliari contigui siti in Torino, per i quali in passato era stato aperto un varco nel muro perimetrale per consentire il passaggio tra i seminterrati. I proprietari di uno dei locali hanno agito per far dichiarare inesistente il diritto di passaggio vantato sull'area comune dell'altro stabile e per ottenere la chiusura del varco e la rimessione in pristino. Nel corso del giudizio sono intervenuti gli acquirenti di alcuni box auto realizzati dalla società ricorrente, i quali hanno chiesto in via subordinata la costituzione di una servitù coattiva di passaggio, sostenendo che i propri beni fossero interclusi. I giudici di merito hanno ritenuto che non vi fosse alcuna servitù a favore del fondo asseritamente dominante, hanno negato la servitù coattiva, hanno disposto la chiusura del varco e, ritenendo che la vendita dei box fosse incompatibile con l'uso pattuito, hanno anche dichiarato risolti i contratti di compravendita dei box, condannando la società alla restituzione del prezzo e al risarcimento dei danni. In Cassazione la società ha dedotto: 1) erronea qualificazione dell'azione come negatoria servitutis e violazione dell'art. 112 c.p.c., sostenendo che la domanda avesse natura personale e che mancasse il diritto dei resistenti sul cortile e sulla rampa; 2) vizio sulla legittimazione passiva e omesso esame di fatti decisivi, contestando l'interpretazione dell'atto notarile del 1999 e delle clausole regolamentari; 3) violazione dell'art. 1051 c.c. e dell'art. 342 c.p.c. in tema di servitù coattiva, sostenendo che l'interclusione del fondo imponeva la costituzione della servitù a prescindere dalla volontà delle parti; 4) violazione dell'art. 1489 c.c. quanto alla risoluzione dei contratti di acquisto dei box, assumendo che non fossero provate limitazioni preesistenti e conoscibili; 5) violazione dell'art. 102 c.p.c. per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i comproprietari dell'area e del diverso condominio interessato. La Corte di cassazione ha rigettato i primi due motivi, ritenendo corretta la qualificazione della domanda come actio negatoria servitutis e logicamente motivata la ricostruzione del contenuto sostanziale della pretesa, comprensiva anche della richiesta di riduzione in pristino. Ha invece accolto il terzo motivo, affermando che la servitù di passaggio costituita per contratto, se preordinata a superare una situazione di interclusione, deve presumersi coattiva salvo che dal negozio emerga inequivocamente la volontà di applicare il regime delle servitù volontarie; pertanto non può escludersi il carattere coattivo per il solo difetto di un espresso richiamo all'interclusione o di una previsione di indennità. Ha dichiarato assorbito il quarto motivo. Ha accolto anche il quinto motivo, rilevando che, trattandosi di domanda che incide sull'estensione del diritto dei singoli condomini e sulla costituzione di una servitù coattiva su bene comune, il contraddittorio doveva essere integrato nei confronti di tutti i condomini interessati e del diverso condominio, essendo la relativa situazione inscindibile. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione ai motivi accolti e la causa è stata rinviata al giudice di merito per l'integrazione del contraddittorio e il riesame della domanda di servitù coattiva.

La decisione

La Corte ha rigettato i primi due motivi di ricorso, ha accolto il terzo e il quinto motivo, ha dichiarato assorbito il quarto e ha cassato la sentenza d'appello limitatamente alle censure accolte. Poiché il contraddittorio non risultava integrato nei confronti di tutti i litisconsorti necessari, la causa è stata rimessa al giudice di merito ai sensi degli artt. 383, ultimo comma, e 354 c.p.c. per la rinnovazione del giudizio con partecipazione di tutti i soggetti necessari. La società ricorrente è quindi risultata soccombente solo in parte, ma la cassazione con rinvio è dipesa dall'accoglimento dei motivi sulla servitù coattiva e sul litisconsorzio necessario.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  richiamato in tema di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e di pretesa ultrapetizione; la Corte esclude la violazione perché la domanda è stata correttamente interpretata come comprensiva anche della riduzione in pristino.

• art. 1051 c.c.

  richiamato sulla servitù coattiva di passaggio; la Corte afferma che la servitù costituita per contratto, se preordinata a superare l'interclusione, si presume coattiva salvo inequivoca volontà contraria.

• art. 1489 c.c.

  richiamato in relazione alla risoluzione dei contratti di compravendita dei box per limitazioni al godimento del bene; il motivo è però assorbito dall'accoglimento del terzo motivo.

• art. 102 c.p.c.

  richiamato sul litisconsorzio necessario; la Corte afferma che la domanda sulla servitù coattiva su bene comune doveva essere proposta contro tutti i condomini interessati e il contraddittorio integrato.

• art. 1131 secondo comma c.c.

  richiamato per affermare la legittimazione passiva dell'amministratore del condominio nelle liti riguardanti le parti comuni dell'edificio.

• artt. 34 e 36 c.p.c.

  richiamati per qualificare la domanda riconvenzionale che incide su diritti inscindibili di più soggetti e richiede la partecipazione di tutti i litisconsorti necessari.

• art. 872, comma 2, c.c.

  richiamato come base dell'azione di riduzione in pristino conseguente all'accertamento dell'illecita apertura del varco.

• art. 383, ultimo comma, c.p.c.

  richiamato come norma processuale che consente la cassazione con rinvio al giudice di merito.

• art. 354 c.p.c.

  richiamato per la rimessione della causa al primo giudice/giudice di rinvio in caso di mancata integrazione del contraddittorio.

• art. 342 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente nel motivo relativo alla specificità dell'appello, ma il motivo è esaminato e accolto solo nei limiti della censura sulla servitù coattiva.

Massime di principio

• Nel giudizio di merito il giudice deve qualificare la domanda secondo il suo contenuto sostanziale e la finalità pratica perseguita dalla parte, senza essere vincolato alle formule adoperate nell'atto introduttivo, purché non alteri la causa petendi né pronunci oltre il petitum.
• L'actio negatoria servitutis può comprendere, oltre all'accertamento dell'inesistenza della servitù, anche la condanna alla rimozione delle opere e alla riduzione in pristino necessarie a rendere effettiva la libertà del fondo.
• Una servitù di passaggio costituita per contratto, quando sia funzionale a superare un'interclusione, va presunta di natura coattiva se dal negozio non emerga in modo inequivoco la volontà di assoggettarla alla disciplina delle servitù volontarie; non basta il solo difetto di formule espressive o della previsione dell'indennità per escludere tale natura.
• Quando una domanda di costituzione di servitù incide su beni comuni condominiali e sull'estensione del diritto dei singoli partecipanti, il contraddittorio deve essere integrato nei confronti di tutti i litisconsorti necessari, altrimenti la decisione è viziata per mancata partecipazione di soggetti indispensabili.
• Nei giudizi relativi a parti comuni del condominio, l'amministratore è legittimato a rappresentare il condominio; tuttavia la sua partecipazione non elimina la necessità del contraddittorio con tutti i condomini quando la controversia incide in modo inscindibile sui loro diritti individuali.

Come è indicizzato