Cassazione Civile, Ordinanza n. 27033/2024 del 18/10/2024

Esito

La controversia

Un soggetto aveva convenuto in giudizio i promittenti venditori chiedendo la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita di un'unità immobiliare, sostenendo che i venditori avessero dichiarato di esserne pienamente proprietari mentre, in realtà, una corte esterna indicata nel compendio promesso in vendita non era di loro proprietà. Chiedeva la restituzione di quanto versato, la caparra confirmatoria e il rimborso di spese tecniche. I giudici di merito avevano rigettato la domanda ritenendo, sulla base della CTU, che l'area in contestazione fosse stata inserita per errore catastale nella planimetria e che, comunque, non risultasse compresa nel preliminare, anche perché di dimensioni ridotte e perché il promissario acquirente conosceva lo stato dei luoghi. Con il ricorso per cassazione il soccombente denunciava violazione dei canoni ermeneutici contrattuali, lamentando che la Corte d'appello avesse trascurato la clausola del preliminare che indicava espressamente l'oggetto della vendita come immobile con superfici catastali di 116 mq di aree coperte e 109 mq di aree scoperte. Secondo il ricorrente, tale indicazione univoca imponeva di considerare inclusa anche la corte esterna, indipendentemente dall'errore catastale e dalla mancata intestazione formale ai venditori; inoltre contestava la valorizzazione del dato dimensionale e della pretesa conoscenza dello stato dei luoghi.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto l'unico motivo di ricorso. Ha ritenuto che la Corte d'appello avesse violato i canoni di interpretazione del contratto perché aveva escluso che la corte esterna fosse compresa nella promessa di vendita facendo leva sull'errore catastale e sulla circostanza che l'area fosse di proprietà di terzi, senza confrontarsi prioritariamente con il dato letterale del preliminare, che individuava espressamente l'oggetto della vendita anche nell'area scoperta di mq. 109. La Suprema Corte ha precisato che i successivi riferimenti catastali dovevano essere letti alla luce di quella descrizione letterale e che l'errore catastale non poteva, da solo, escludere la riferibilità dell'area al contratto. Ha quindi cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte d'appello dell'Aquila, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  L'interpretazione del contratto deve partire dal dato letterale e dalla ricerca della comune intenzione delle parti; se la lettera è chiara e univoca e non vi è divergenza tra testo e volontà comune, non è consentita una diversa interpretazione che prescinda da tale contenuto.

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  È il parametro del motivo di ricorso dedotto per violazione delle norme sull'interpretazione dei contratti.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Il ricorso è stato trattato in camera di consiglio secondo il rito camerale previsto da tale norma.

Massime di principio

• Nel contratto, il criterio letterale non è recessivo rispetto alla ricerca della comune intenzione delle parti: quando il testo negoziale esprime in modo chiaro e univoco l'oggetto dell'accordo, l'interprete non può prescinderne per valorizzare dati estrinseci o elementi meramente catastali.
• Se il preliminare individua espressamente un bene comprensivo di una specifica porzione di area scoperta, l'eventuale errore catastale nella planimetria non basta, da solo, a escludere che tale porzione sia stata promessa in vendita; occorre leggere i riferimenti catastali alla luce della descrizione testuale dell'oggetto contrattuale.
• Nell'interpretazione del contratto, elementi come la presunta modesta dimensione del bene o la conoscenza dello stato dei luoghi da parte del promissario acquirente non possono sostituire il previo confronto con il contenuto letterale della convenzione.
• La violazione dei canoni ermeneutici ricorre quando il giudice di merito utilizza un dato tecnico o catastale per neutralizzare una clausola contrattuale espressa, senza aver prima verificato la compatibilità di quel dato con la formulazione testuale dell'accordo.

Come è indicizzato