Cassazione Civile, Ordinanza n. 09297/2026 del 13/04/2026

Esito

La controversia

Una banca cooperativa, divenuta proprietaria dell'immobile a seguito di vendita forzata, aveva intimato sfratto per finita locazione chiedendo la convalida e, in caso di opposizione, il rilascio provvisorio. Il conduttore si era opposto. Il Tribunale aveva ritenuto cessata la locazione e ordinato il rilascio, ma la Corte d'appello aveva accolto il gravame del conduttore, rigettando la domanda della banca sul presupposto che il contratto, pur avente a oggetto un immobile vincolato e quindi sottratto al regime vincolistico della L. n. 431/1998, avesse comunque richiamato la disciplina di tale legge; inoltre aveva ritenuto tardiva la disdetta per mancata prova della sua ricezione entro il termine di sei mesi prima della scadenza. La banca ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: 1) violazione dell'art. 12 preleggi, dell'art. 1, comma 2, e dell'art. 2 L. n. 431/1998, sostenendo che la norma esclude in modo imperativo gli immobili vincolati dal regime speciale e che non sarebbe derogabile per volontà delle parti; 2) violazione dell'art. 1419, comma 2, c.c., per la ritenuta validità della clausola contrattuale meramente riproduttiva dell'art. 2 L. n. 431/1998; 3) violazione degli artt. 1334 e 1335 c.c., 140 c.p.c. e 2697 c.c. per aver la Corte d'appello ritenuto non provata la tempestiva comunicazione della disdetta; 4) violazione dell'art. 2697 c.c. e dell'art. 115 c.p.c., per aver posto a carico della banca la prova del momento di consegna del telegramma nonostante la mancata contestazione specifica del conduttore. La Corte di cassazione ha respinto tutte le censure, confermando che le parti potevano volontariamente assoggettare il rapporto alla disciplina della L. n. 431/1998 anche per un immobile escluso dal regime legale, e che la banca non aveva provato che la disdetta fosse pervenuta nella sfera di conoscibilità del conduttore entro il termine utile.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso e ha confermato la decisione d'appello favorevole al conduttore. In particolare ha corretto la motivazione della sentenza impugnata: il richiamo contrattuale alla disciplina della L. n. 431/1998 era valido in forza dell'autonomia contrattuale, non essendo la norma di esclusione degli immobili vincolati espressamente o implicitamente imperativa in senso tale da vietare la deroga pattizia; tuttavia la domanda della banca restava comunque infondata perché la disdetta non risultava tempestivamente portata a conoscenza del conduttore. Per la notifica ex art. 140 c.p.c. il perfezionamento richiede il ricevimento della raccomandata informativa, non la sola spedizione, e nel caso concreto tale ricezione entro il 30 novembre 2018 non era provata. Quanto al telegramma, la Corte ha escluso che potesse desumersi la tempestiva ricezione mediante una doppia presunzione sulla regolarità del servizio postale, rilevando la mancanza di prova del momento di recapito. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 12 disp. prel. c.c.

  Richiamato nel primo motivo, ma la Corte non vi ravvisa un ostacolo alla deroga pattizia della disciplina legale della locazione.

• art. 1, comma 2, lett. a), L. n. 431/1998

  Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3 … della presente legge non si applicano: a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell'articolo 2 della presente legge …

  La norma disciplina il regime legale applicabile agli immobili vincolati o di pregio, ma non contiene un divieto espresso o implicito di deroga convenzionale: le parti possono richiamare volontariamente la disciplina della L. n. 431/1998.

• art. 2 L. n. 431/1998

  La disciplina richiamata in contratto può essere validamente recepita per volontà delle parti anche se il bene, per legge, sarebbe escluso dal regime vincolistico.

• legge 1 giugno 1939, n. 1089

  È menzionata come fonte del vincolo storico dell'immobile; la sua presenza non impedisce di per sé la scelta pattizia di applicare la disciplina della locazione abitativa.

• d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42

  È richiamato come normativa sostitutiva della legge n. 1089/1939, senza specifiche ulteriori statuizioni.

• artt. 1571 e seguenti c.c.

  Indicano la disciplina codicistica generale delle locazioni, applicabile in via legale agli immobili esclusi dal regime speciale se non diversamente pattuito.

• art. 1419, comma 2, c.c.

  La Corte non ritiene nulla o inefficace la clausola che riproduce la disciplina della L. n. 431/1998, perché il rinvio pattizio è espressione di autonomia negoziale.

• art. 1334 c.c.

  Il motivo che lo richiama è respinto perché la banca non ha provato la tempestiva conoscibilità della disdetta da parte del destinatario.

• art. 1335 c.c.

  Per la disdetta occorre che l'atto giunga nella sfera di conoscibilità del destinatario entro il termine; la sola spedizione non basta.

• art. 140 c.p.c.

  Per la notificazione agli irreperibili il perfezionamento, ai fini della conoscibilità, coincide con il ricevimento della raccomandata informativa, non con la mera spedizione.

• art. 2697 c.c.

  L'onere di provare la tempestiva ricezione della disdetta gravava sulla parte che l'allegava, cioè il locatore/intimante.

• art. 115 c.p.c.

  La Corte esclude che la mancata contestazione sia dimostrata; la questione attiene al giudizio di merito e, nel caso, la circostanza risultava contestata.

• art. 384, ultimo comma, c.p.c.

  La Corte corregge la motivazione della sentenza impugnata, confermandone comunque il dispositivo di rigetto del gravame.

• art. 387 c.p.c.

  È richiamato per ritenere ammissibile il ricorso, poiché la seconda notificazione, munita di procura speciale, è stata effettuata quando il potere di impugnazione non era ancora consumato.

• art. 365 c.p.c.

  La procura speciale deve essere conferita in modo idoneo al ricorso per cassazione; nel caso è stata ritenuta valida la procura allegata al secondo ricorso notificato.

• art. 665 c.p.c.

  Richiamato nel procedimento di sfratto per la richiesta di ordinanza provvisoriamente esecutiva di rilascio.

• art. 5 d.lgs. n. 28/2010

  È menzionato per il preliminare esperimento della mediazione obbligatoria nel rito locatizio.

• art. 296 c.p.c.

  Richiamato per la richiesta congiunta di sospensione del giudizio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La Corte dà atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente.

Massime di principio

• L'esclusione legale di determinati immobili dal regime speciale delle locazioni non impedisce, di per sé, che le parti scelgano validamente di applicare contrattualmente quella stessa disciplina, purché non vi sia contrasto con norme imperative.
• La nullità o inefficacia di una clausola non può essere affermata solo perché essa riproduce una disciplina legale astrattamente non applicabile per effetto dell'esclusione normativa: occorre verificare se la norma vieti davvero la deroga pattizia.
• La disdetta o il diniego di rinnovo della locazione devono giungere nella sfera di conoscibilità del destinatario entro il termine previsto; la sola spedizione non è sufficiente.
• Per la notificazione ex art. 140 c.p.c. il perfezionamento, ai fini della conoscibilità del destinatario, coincide con il ricevimento della raccomandata informativa relativa al deposito dell'atto.
• Chi allega la tempestiva comunicazione di una disdetta deve provarne non solo l'invio, ma anche il momento in cui essa è divenuta conoscibile dal destinatario; non è consentito fondare tale prova su una doppia presunzione non supportata da dati certi.
• La valutazione sulla contestazione o non contestazione di un fatto è rimessa al giudice di merito e, in cassazione, può essere censurata solo nei limiti consentiti dal sindacato di legittimità.

Come è indicizzato