Sentenza del 15/11/2017 n. 27025 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il Comune ha impugnato la sentenza della Commissione tributaria regionale del Piemonte, che aveva annullato gli avvisi di accertamento ICI relativi agli anni 2005-2007. Gli accertamenti riguardavano il mancato versamento dell'imposta su un'area pertinenziale nella quale, dopo la demolizione di un magazzino e di un box, era stata realizzata un'autorimessa interrata con 38 nuove unità immobiliari. Il Comune sosteneva che, durante i lavori, l'area dovesse essere tassata come area fabbricabile in base al suo valore venale, e non come semplice pertinenza del fabbricato preesistente.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 6

  In caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero (...) la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile (...) senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori (...) ovvero (...) fino alla data in cui il fabbricato (...) è comunque utilizzato.

  Durante i lavori di nuova edificazione, demolizione o ristrutturazione, la base imponibile ICI è costituita dal valore venale dell'area fabbricabile e non dal valore del fabbricato in corso di costruzione. La regola vale fino all'ultimazione dei lavori o, se precedente, fino all'utilizzazione del fabbricato.

• D.P.R. n. 380 del 2001, art. 3

  Interventi di nuova costruzione: quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio (...) comportanti (...) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati.

  La realizzazione di un'autorimessa interrata costituisce intervento di nuova costruzione e, quindi, integra un'utilizzazione edificatoria dell'area rilevante ai fini della determinazione della base imponibile ICI.

• Codice civile, art. 817

  La natura pertinenziale dell'area non impedisce che essa sia contemporaneamente edificabile. L'esclusione della tassazione autonoma come area edificabile opera solo quando il vincolo pertinenziale sia oggettivo, funzionale, durevole e non liberamente revocabile, in modo da escludere stabilmente una diversa utilizzazione edificatoria.

• Cass. n. 25170/2013; Cass. nn. 25127/2009, 22128/2010 e 22844/2010

  L'asservimento pertinenziale deve essere provato dal contribuente e richiede una destinazione durevole sia sul piano soggettivo sia su quello oggettivo, tale da rendere necessaria una radicale trasformazione del bene per destinarlo ad altro uso. Un semplice collegamento funzionale o un'asservimento facilmente revocabile non è sufficiente.

Massime di principio

• Quando un'area pertinenziale è oggetto di una concreta attività edificatoria, anche nel sottosuolo, durante i lavori può essere tassata autonomamente come area fabbricabile.
• La qualificazione dell'area come pertinenza non prevale automaticamente sulla sua edificabilità: le due qualificazioni possono coesistere.
• Per escludere la tassazione autonoma dell'area, il contribuente deve dimostrare un vincolo pertinenziale stabile e oggettivo, non una destinazione di servizio facilmente modificabile.
• Ai fini della fiscalità immobiliare rileva la trasformazione concreta del bene e non soltanto la sua precedente destinazione catastale o funzionale.
• Fino all'ultimazione dei lavori, la base imponibile deve essere determinata sul valore venale dell'area edificabile, senza includere il valore del fabbricato in corso d'opera; dopo l'ultimazione o l'utilizzazione, si applica il regime fiscale del fabbricato.