Cassazione Civile, Ordinanza n. 25192/2025 del 15/09/2025

Esito

La controversia

Un condomino ha impugnato la delibera assembleare con cui erano stati approvati lavori straordinari di rifacimento dell'edificio e la relativa ripartizione delle spese. In concreto contestava che gli fossero addebitate, in base ai millesimi, quote riferite anche a interventi riguardanti parti di proprietà esclusiva di altri condomini, in particolare balconi e terrazzi, sostenendo che tali costi non potessero gravare su tutti i partecipanti in assenza di utilità per lui e che fosse possibile una distinzione contabile tra opere condominiali e opere private. Il condominio aveva resistito e proposto riconvenzionale per il pagamento delle quote asseritamente dovute. Il tribunale aveva rigettato l'impugnazione e accolto la domanda riconvenzionale; la corte d'appello aveva accolto solo in parte l'appello, riducendo l'importo dovuto. In cassazione il ricorrente ha dedotto, principalmente: violazione delle norme sulla ripartizione delle spese condominiali e sulla proprietà esclusiva; omessa pronuncia/motivazione apparente sulla scindibilità tecnica e soprattutto contabile dei lavori; errata valutazione della CTU; omesso esame di fatti decisivi; illegittimità della pretesa condominiale in assenza del certificato di regolare esecuzione delle opere; e, più in generale, l'erroneità dell'addebito di costi per lavori su parti esclusive non riferibili alla sua proprietà.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi due motivi di ricorso, ritenendo fondato il rilievo per cui i balconi non rientrano, di regola, tra le parti comuni e quindi non possono essere posti a carico di tutti i condomini per la sola ragione che i lavori siano stati trattati unitariamente, senza verificare se i relativi costi fossero scindibili contabilmente. Ha inoltre rilevato una lacuna motivazionale della sentenza impugnata sulla specifica censura relativa alla possibilità di separare i costi delle opere condominiali da quelli delle parti private, a fronte delle risultanze della consulenza tecnica. I restanti motivi sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza d'appello è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione, che dovrà riesaminare la scindibilità contabile dei costi tenendo conto delle risultanze peritali e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  viene richiamato come vizio dedotto per violazione e falsa applicazione di norme di diritto sostanziale

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  viene richiamato come vizio dedotto per nullità della sentenza per omessa pronuncia e/o motivazione mancante

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  viene richiamato come vizio dedotto per omesso esame di fatti decisivi e, per la Corte, la censura è ammissibile nei limiti del minimo costituzionale della motivazione

• art. 112 c.p.c.

  richiamato in relazione al principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e all'omessa pronuncia

• art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c.

  richiamato quale parametro del vizio di motivazione

• art. 339 c.p.c.

  richiamato nel contesto dei motivi di appello e del loro scrutinio

• art. 115 c.p.c.

  richiamato con riferimento alla valutazione delle prove e delle risultanze della CTU

• art. 116 c.p.c.

  richiamato con riferimento alla valutazione delle prove e delle risultanze della CTU

• art. 61 c.p.c.

  richiamato in relazione alla consulenza tecnica d'ufficio

• art. 62 c.p.c.

  richiamato in relazione alla consulenza tecnica d'ufficio

• art. 1123 c.c.

  richiamato per la ripartizione delle spese condominiali, che non possono gravare su beni di proprietà esclusiva come se fossero comuni

• art. 1128 c.c.

  richiamato dal ricorrente tra le norme violate, senza che la Corte sviluppi una specifica interpretazione autonoma

• art. 1135 c.c.

  richiamato per i poteri dell'assemblea e l'approvazione delle spese condominiali

• art. 1137 c.c.

  richiamato per l'impugnazione delle delibere assembleari e per la doglianza sulla legittimità della pretesa condominiale

• art. 832 c.c.

  richiamato a sostegno della tutela della proprietà esclusiva e del limite all'imposizione di spese su beni privati

• art. 784 c.c.

  richiamato nel terzo motivo, ma senza essere centrale nella ratio decidendi

• art. 1260 c.c.

  richiamato nel terzo motivo, ma senza essere centrale nella ratio decidendi

• art. 1372 c.c.

  richiamato nel terzo motivo, ma senza essere centrale nella ratio decidendi

• art. 1363 c.c.

  richiamato in relazione all'interpretazione delle risultanze della CTU

• art. 1117 c.c.

  la Corte richiama la giurisprudenza secondo cui i balconi non rientrano, di regola, tra le parti comuni del condominio

Massime di principio

• I balconi di un edificio condominiale non sono, di regola, parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.; di conseguenza, le spese di rifacimento relative a tali elementi non possono essere automaticamente ripartite tra tutti i condomini come spese comuni.
• Quando un intervento interessa insieme parti comuni e parti di proprietà esclusiva, il giudice deve verificare non solo l'unitarietà tecnica dell'opera, ma anche l'eventuale scindibilità contabile dei relativi costi, specie se la parte privata non ha costituito oggetto di lavorazioni nel singolo immobile del condomino chiamato a contribuire.
• La motivazione della sentenza di merito è censurabile in cassazione se, a fronte di uno specifico motivo di gravame sulla separazione dei costi, il giudice si limita a una risposta solo apparente o non affronta il punto decisivo della scindibilità contabile.
• La consulenza tecnica d'ufficio deve essere valutata in modo coerente rispetto alle censure delle parti; se dalle risultanze peritali emergono elementi utili alla distinzione delle spese tra opere comuni e private, il giudice di merito deve darne conto in modo esplicito.
• In presenza di una censura specifica sulla ripartizione delle spese, l'omesso esame della possibilità di distinguere contabilmente i costi può integrare vizio di motivazione rilevante in cassazione nei limiti del minimo costituzionale.

Come è indicizzato