Cassazione Civile, Ordinanza n. 24070/2022 del 03/08/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla domanda del condominio volta a ottenere il risarcimento dei danni e il costo delle opere non terminate o difettose relative alle parti comuni di un edificio. La Corte d'appello aveva accolto in parte la domanda, condannando la società convenuta ritenendola responsabile ex art. 1669 c.c. perché, pur avendo acquistato l'immobile da precedente costruttrice fallita, avrebbe svolto opere di completamento e finitura, ingerendosi nella realizzazione dell'opera e assumendo così la qualità di costruttore-venditore. La società ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione dell'art. 1669 c.c., sostenendo di non essere costruttrice dell'edificio ma mero acquirente che aveva eseguito limitate opere di finitura, senza che la Corte d'appello avesse identificato con precisione quali interventi fossero ad essa imputabili e quali vizi ne derivassero; 2) violazione dell'art. 164, comma 4, c.p.c. e omesso esame di fatti decisivi, deducendo la tardività della denunzia dei vizi perché il condominio ne era già consapevole da una delibera del 2003 e da una perizia del 2004, non valutate dal giudice di merito; 3) violazione degli artt. 164, comma 4, c.p.c. e 1669, comma 1, c.c., contestando l'affermazione secondo cui la prescrizione annuale era stata interrotta dalla notificazione di una citazione poi dichiarata nulla, con conseguente inefficacia dell'atto nullo ai fini interruttivi.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo che la Corte d'appello avesse omesso un necessario accertamento in fatto sulla effettiva natura e consistenza delle opere eseguite dalla società convenuta. In tema di art. 1669 c.c., quando la responsabilità venga ancorata a opere di ristrutturazione, completamento o finitura su edificio preesistente, è indispensabile individuare con precisione gli interventi realizzati per verificare se essi integrino una vera e propria riconducibilità dell'opera al venditore-costruittore oppure semplici lavorazioni secondarie di rifinitura. Nel caso concreto, la motivazione di merito era generica e non distingueva tra opere originarie del precedente costruttore e interventi eventualmente riferibili alla società ricorrente. I motivi secondo e terzo sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1669 c.c.

  La responsabilità per gravi difetti dell'opera si applica al costruttore e, in caso di vendita, anche al venditore che sia stato costruttore o che abbia esercitato poteri di direzione o controllo tali da rendere a lui addebitabile il danno; quando si invochi tale responsabilità per opere di completamento o ristrutturazione su immobile preesistente, occorre un puntuale accertamento delle opere eseguite e della loro consistenza.

• art. 164, comma 4, c.p.c.

  La norma è stata richiamata nei motivi di ricorso in relazione alla nullità dell'atto introduttivo e ai suoi effetti, ma i relativi motivi sono stati dichiarati assorbiti, sicché la Corte non si è pronunciata nel merito sulla questione.

Massime di principio

• La responsabilità ex art. 1669 c.c. non richiede necessariamente la costruzione ex novo dell'edificio, potendo estendersi anche a interventi di ristrutturazione, completamento o manutenzione straordinaria di lunga durata, purché i gravi difetti compromettano la funzionalità globale e il normale godimento del bene.
• Quando la responsabilità del venditore viene fondata sull'esecuzione di lavori su un immobile preesistente, il giudice di merito deve accertare in modo specifico quali opere siano state effettivamente eseguite e se, per consistenza e portata, esse integrino una vera ristrutturazione/completamento riconducibile al venditore oppure mere finiture secondarie.
• L'omessa distinzione tra opere originarie del precedente costruttore e lavori successivi ascrivibili al venditore comporta vizio della motivazione e può determinare la cassazione della sentenza.
• I vizi rilevanti ai fini dell'art. 1669 c.c. possono riguardare anche elementi accessori o secondari dell'edificio, ma solo se incidono sulla funzionalità complessiva e sull'ordinario utilizzo del bene.

Come è indicizzato