Cassazione Civile, Ordinanza n. 09586/2026 del 15/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione verbale di immobile ad uso abitativo instaurato nel 1994 e da un lungo contenzioso tra le parti sulla misura del canone, già definito in precedenti giudizi con accertamento definitivo dell'applicabilità dell'equo canone e della misura del canone legale. Dopo il rilascio forzoso dell'immobile, il locatore ha agito per ottenere: 1) il pagamento di canoni asseritamente non versati e/o dell'indennità da ritardata restituzione per il periodo di protratta occupazione; 2) il risarcimento dei danni materiali all'immobile riscontrati al rilascio; 3) il risarcimento del maggior danno da mancata locazione a terzi. Il Tribunale aveva rigettato tutte le domande; la Corte d'appello aveva invece accolto parzialmente l'impugnazione del locatore, riconoscendo un importo per canoni/indennità, ma rigettando la domanda di danni materiali per difetto di prova dello stato iniziale dell'immobile e quella sul maggior danno per mancata prova di concrete occasioni locative. Il ricorrente ha proposto tre motivi: con il primo ha denunciato violazione degli artt. 1591 e 2909 c.c. e del giudicato esterno, sostenendo che il giudice di merito avesse erroneamente ridotto le somme dovute applicando il canone legale anziché quello pattuito e che fosse stato violato il principio del ne bis in idem; con il secondo ha denunciato violazione dell'art. 1590, comma 2, c.c., lamentando che la Corte territoriale avesse escluso il danno materiale ritenendo non provato lo stato dell'immobile alla consegna, senza applicare la presunzione di buono stato a carico del conduttore in mancanza di descrizione iniziale; con il terzo ha denunciato violazione degli artt. 1591 c.c. e 115 c.p.c., sostenendo che il maggior danno da occupazione sine titulo fosse provato dalle diffide/raccomandate e dalla mancata contestazione specifica della controparte. La Corte di cassazione ha ritenuto fondato soltanto il secondo motivo, cassando sul punto e rinviando alla Corte d'appello di Perugia in diversa composizione per nuovo esame del danno materiale alla luce della presunzione ex art. 1590, comma 2, c.c.; ha dichiarato inammissibili il primo e il terzo motivo.

La decisione

La Corte ha accolto il solo secondo motivo di ricorso, cassando la sentenza impugnata limitatamente al capo relativo ai danni materiali arrecati all'immobile e rinviando alla Corte d'appello di Perugia, in diversa composizione, per un nuovo esame conforme al principio per cui, nella locazione verbale e in assenza di descrizione dello stato iniziale, il conduttore si presume abbia ricevuto il bene in buono stato di manutenzione. Ha invece dichiarato inammissibili il primo e il terzo motivo. Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità. È stato inoltre escluso l'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato in ragione dell'accoglimento, sia pure parziale, del ricorso.

Norme richiamate

• art. 1591 c.c.

  L'indennità/danno da ritardata restituzione dell'immobile va parametrato al canone/valore accertato e il danno da occupazione protratta non è in re ipsa, ma richiede prova del pregiudizio subito.

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato esterno formatosi sulla misura del canone vincola le parti e preclude di ridiscutere il parametro economico del rapporto per il periodo successivo, anche ai fini dell'indennità da ritardata restituzione.

• art. 1590, comma 2, c.c.

  In mancanza di descrizione contrattuale dello stato dell'immobile alla consegna, il conduttore si presume aver ricevuto il bene in buono stato di manutenzione, con onere di prova contraria a suo carico.

• art. 115 c.p.c.

  La non contestazione non può supplire alla mancata prova del danno-conseguenza né trasformare in fatto pacifico una mera allegazione ipotetica di lucro cessante.

• art. 1223 c.c.

  Il danno risarcibile comprende solo la perdita subita e il mancato guadagno che siano conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento o del fatto dannoso.

• art. 2056 c.c.

  Nel risarcimento del danno extracontrattuale si applicano i criteri di cui all'art. 1223 c.c. anche per il danno da ritardata restituzione dell'immobile.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È stato invocato per denunciare violazioni di legge sostanziale nei capi relativi al canone, ai danni materiali e al maggior danno.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  È stato invocato insieme ai motivi di diritto, ma le censure ritenute inammissibili miravano in sostanza a un nuovo apprezzamento del merito non consentito in cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Non è dovuto l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato quando il ricorso è accolto, anche solo parzialmente.

• art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228

  Richiamato quale norma introduttiva della disciplina dell'ulteriore contributo unificato prevista dall'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Massime di principio

• Nel rapporto di locazione, la mancanza di un verbale scritto di consegna o di una descrizione contrattuale dello stato dell'immobile non rende neutra la prova del danno, ma attiva la presunzione legale ex art. 1590, comma 2, c.c., secondo cui il conduttore ha ricevuto il bene in buono stato di manutenzione, con conseguente onere per il conduttore di provare il contrario.
• Il giudicato esterno sulla misura del canone in un rapporto di durata vincola anche le prestazioni successive e può fungere da parametro per l'indennità dovuta per la ritardata restituzione dell'immobile, impedendo di fondare la pretesa su canoni diversi da quelli definitivamente accertati.
• Il danno da occupazione protratta o da ritardata restituzione dell'immobile non è in re ipsa: il locatore deve allegare e provare un effettivo pregiudizio economicamente valutabile, quale perdita di concrete occasioni di locazione o di redditività, non essendo sufficiente una prospettazione astratta o ipotetica.
• La non contestazione ex art. 115 c.p.c. non può sostituire la prova del danno-conseguenza quando manchi un supporto istruttorio idoneo a dimostrare la concreta esistenza e attualità del pregiudizio dedotto.
• In sede di legittimità non è consentito ottenere una nuova valutazione delle prove o delle circostanze di fatto già apprezzate dal giudice di merito; le censure che si risolvono in tale richiesta sono inammissibili.

Come è indicizzato