Cassazione Civile, Ordinanza n. 28293/2021 del 15/10/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un verbale di prenotazione sottoscritto nel 1990 per l'assegnazione di un appartamento da costruire. Il promissario acquirente chiedeva in giudizio l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di trasferimento dell'unità abitativa ai sensi dell'art. 2932 c.c.; in subordine domandava la restituzione degli acconti versati. La Corte d'appello, quale giudice di rinvio, aveva rigettato la domanda principale ritenendo che l'alloggio prenotato non fosse mai venuto ad esistenza, perché il titolo edilizio originario era stato annullato per difformità urbanistiche e paesaggistiche e l'unità poi realizzata risultava strutturalmente diversa da quella promessa. Con il ricorso per cassazione il promissario acquirente deduceva: 1) violazione dell'art. 2932 c.c., sostenendo che il bene, alla data della decisione, era regolare urbanisticamente in base alla nuova concessione e che le difformità erano solo minime e quindi irrilevanti ai fini della tutela reale; 2) violazione dell'art. 91 c.p.c., perché la Corte d'appello lo aveva condannato a pagare il 50% delle spese nonostante l'accoglimento della domanda subordinata di restituzione; 3) violazione dell'art. 112 c.p.c., perché il giudice del rinvio aveva posto a suo carico metà delle spese del precedente giudizio di cassazione, benché la controparte avesse chiesto la compensazione delle spese stesse.

La decisione

La Cassazione ha rigettato il primo e il secondo motivo. Ha ritenuto che le doglianze sul bene promesso a vendita mascherassero una richiesta di riesame del merito, preclusa in sede di legittimità, e ha confermato che l'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. presuppone la corrispondenza tra il bene promesso e quello esistente, nonché l'esistenza del relativo titolo edilizio; quando il bene promesso non è sostanzialmente coincidente con quello realizzato, la sentenza costitutiva non è emettibile. Ha inoltre escluso la violazione dell'art. 91 c.p.c. perché l'attore era risultato soccombente sulla domanda principale, dovendosi valutare la soccombenza sull'esito complessivo della lite. È stato invece accolto il terzo motivo: avendo la controparte chiesto nel giudizio di rinvio la compensazione delle spese del precedente giudizio di cassazione, il giudice non poteva porle in parte a carico dell'altra parte senza violare l'art. 112 c.p.c. La sentenza impugnata è stata quindi cassata solo in relazione al motivo accolto e la causa è stata decisa nel merito con dichiarazione di integrale compensazione delle spese del giudizio di cassazione definito con la precedente sentenza di legittimità; per il presente giudizio le spese sono state compensate per metà e il ricorrente principale è stato condannato al pagamento della restante metà.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto presuppone che il bene promesso sia effettivamente esistente e corrispondente, per struttura e funzione, a quello oggetto del preliminare o della prenotazione; sono ammissibili solo difformità non sostanziali o meramente quantitative.

• art. 91 c.p.c.

  La regolazione delle spese va compiuta secondo la soccombenza valutata sull'esito finale della lite; la violazione si configura solo se le spese sono poste a carico di una parte totalmente vittoriosa.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice deve pronunciarsi entro i limiti delle domande ed eccezioni delle parti; se la parte vittoriosa chiede la compensazione delle spese, il giudice non può disporne la rifusione in favore dell'altra parte in contrasto con tale richiesta.

• art. 2932 cod. civ.

  La tutela reale costitutiva è esperibile solo quando il bene da trasferire sia identico, o comunque sostanzialmente corrispondente, a quello promesso e sia assistito da valido titolo edilizio.

Massime di principio

• L'azione ex art. 2932 c.c. non può essere accolta quando il bene promesso non sia sostanzialmente coincidente con quello effettivamente realizzato o manchi del necessario titolo edilizio; in tale ipotesi il trasferimento coattivo richiederebbe la creazione di un bene nuovo, non già l'attuazione dell'obbligo originario.
• Le doglianze che mirano a contestare l'accertamento del giudice di merito sulla concreta identità del bene o sulla sua consistenza strutturale non integrano, di regola, violazione di legge, ma sollecitano un nuovo esame del fatto, precluso in cassazione.
• Ai fini della regolazione delle spese processuali, la soccombenza va apprezzata con riferimento all'esito complessivo della controversia e non alla singola domanda o a singole fasi del giudizio.
• Il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato impone al giudice di rispettare la richiesta della parte vittoriosa anche in tema di spese, sicché la domanda di compensazione delle spese esclude una condanna alla rifusione in favore della controparte in contrasto con tale istanza.

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