Sentenza del 21/12/2018 n. 33228 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguardava la rideterminazione, ai fini dell'imposta di registro, del valore di un terreno edificabile venduto dal Monastero a I. s.r.l. con atto del 29 maggio 2006. L'Agenzia delle Entrate aveva aumentato il valore dichiarato da 480.000 euro a 1.405.755 euro. La CTR aveva ritenuto congruo il valore dichiarato, considerando i vincoli urbanistici che escludevano l'edificazione residenziale e limitavano l'utilizzo del terreno a strutture e servizi di interesse pubblico, oltre alla minore redditività dei parcheggi interrati. L'Agenzia contestava, tra l'altro, l'utilizzabilità della perizia prodotta dalla contribuente, la valutazione dei vincoli urbanistici e la motivazione della CTR. Il Monastero contestava invece la cartella di pagamento, sostenendo che l'accertamento non fosse definitivo poiché era stato impugnato dall'acquirente, litisconsorte necessario.

La decisione

La Corte di cassazione ha riunito i due ricorsi e ha rigettato integralmente il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha ritenuto legittimo l'utilizzo della perizia di parte quale elemento liberamente valutabile e ha confermato che la CTR aveva motivato adeguatamente la maggiore attendibilità della stima contribuente rispetto a quella dell'Ufficio, tenendo conto dei vincoli urbanistici e della concreta redditività dell'area. Gli effetti della decisione favorevole a I. s.r.l. sono stati estesi anche al Monastero, benché quest'ultimo non avesse impugnato autonomamente l'avviso di accertamento, poiché l'impugnazione dell'atto da parte di un litisconsorte necessario impediva il consolidamento definitivo dell'accertamento nei confronti degli altri. La sentenza impugnata è stata cassata e, decidendo nel merito, è stato accolto il ricorso originario del Monastero contro la cartella di pagamento. Le spese dell'intero giudizio sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 274 c.p.c.

  Il giudice può ordinare la riunione in un solo processo di impugnazioni diverse quando sussistano elementi di connessione e ragioni di economia processuale.

  La Corte ha riunito i due ricorsi perché riguardavano il medesimo avviso di accertamento e fatti strettamente connessi.

• Art. 58 del D.Lgs. n. 546 del 1992

  Consente di produrre nuove prove in appello.

  La produzione della perizia in appello non costituiva una domanda nuova, ma un argomento probatorio a sostegno della domanda originaria; inoltre, la perizia risultava già prodotta nel giudizio di primo grado.

• Art. 51 del D.P.R. n. 131 del 1986

  L'Ufficio, nella determinazione del valore del bene, può tener conto di diversi elementi, tra cui valori risultanti da perizie giudiziarie anteriori di non oltre tre anni.

  La norma non rende vincolante una specifica perizia e consente al giudice di valutare liberamente anche una perizia di parte come elemento di convincimento, insieme agli altri dati disponibili.

• Art. 2697 c.c.

  Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento.

  La CTR non ha invertito l'onere della prova: ha semplicemente ritenuto, con valutazione di merito, meno attendibile la stima dell'Ufficio rispetto a quella prodotta dal contribuente.

• Art. 14 del D.Lgs. n. 546 del 1992

  Disciplina il litisconsorzio necessario nel processo tributario.

  Quando l'accertamento riguarda una posizione inscindibile tra più soggetti, l'impugnazione proposta da uno dei litisconsorti può impedire che l'atto diventi definitivo nei confronti degli altri, con estensione degli effetti favorevoli del giudicato.

• Art. 384, comma 2, c.p.c.

  La Corte di cassazione può decidere la causa nel merito quando non siano necessari ulteriori accertamenti di fatto.

  Poiché non erano necessari nuovi accertamenti, la Corte ha accolto direttamente il ricorso originario del Monastero contro la cartella.

• Art. 395, n. 4, c.p.c.

  Disciplina la revocazione per errore di fatto.

  La contestazione relativa alla presunta errata percezione dell'estensione dei vincoli urbanistici riguardava, eventualmente, un errore revocatorio e non poteva essere esaminata come vizio di motivazione in cassazione.

• Norme tecniche di attuazione del piano regolatore, art. 42

  Prevede l'utilizzo dell'area per asili, scuole, attrezzature religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie e ricreative, parcheggi e impianti sportivi, con esclusione delle civili abitazioni.

  I vincoli urbanistici che limitano l'edificazione a finalità pubblicistiche e impediscono l'uso residenziale possono ridurre concretamente il valore venale del terreno e giustificare un valore dichiarato inferiore a quello stimato dall'Amministrazione.

Massime di principio

• Nella stima fiscale di un terreno edificabile non rileva soltanto la potenzialità edificatoria astratta, ma anche l'utilizzabilità concreta dell'area, i vincoli urbanistici, le destinazioni ammesse e la redditività effettivamente conseguibile.
• Una perizia di parte non ha automaticamente valore vincolante, ma può costituire un elemento probatorio attendibile se coerente, documentata e basata sulle caratteristiche urbanistiche ed economiche reali del bene.
• La Corte di cassazione non può sostituire la propria valutazione a quella del giudice di merito sulla maggiore attendibilità di una stima, salvo che la motivazione sia gravemente lacunosa, incoerente o illogica.
• L'Amministrazione finanziaria deve dimostrare adeguatamente il maggior valore accertato e confrontarsi con gli elementi concreti che incidono sul valore del bene, inclusi i vincoli che escludono destinazioni più redditizie.
• Nei rapporti tributari inscindibili tra venditore e acquirente, l'impugnazione dell'accertamento da parte di uno dei litisconsorti necessari può produrre effetti favorevoli anche per l'altro, impedendo la definitività dell'atto nei suoi confronti.
• La mancata impugnazione dell'avviso da parte di uno dei soggetti coinvolti non determina necessariamente la definitività dell'accertamento se l'atto è stato impugnato da un altro litisconsorte necessario e la controversia riguarda una posizione unitaria.